日前跟一个多年未见的老友叙旧，我问他最近干嘛呢，他说，最近一直研究楼市了。
我心里一紧，问他怎么研究的
他跟我说了一大堆，花钱买课程学习，听讲座，看书，并且告诉我现在是上车广州额最好机会，政策放开了，国家大形势想让广州涨，广州过了年就要涨。
像我这种成天沉浸在市场中的人，第一感觉就是觉得我这位朋友对风险没有敬畏之心，中国的房地产真的随便被人骑，大家可以随便投资了么？
我告诉他，广州目前的涨幅已经很高了，这是炒作的泡沫等接盘，还是真的价值，我建议他多研究一下，不要太过早下决定。
在后来的交流中，我看他的态度，已经到了非买不可的地步，为了不驳兄弟的心情，我也就没再多说。
我只知道，我这位朋友其实并没有接触过任何金融的系统学习，他所提到的“国家大形势想让广州涨”，这就是典型对风险不敬畏的表现。
中国的房地产价格，政府从来不想着说让那儿一定上涨，政府从来都是监管维稳的态度，希望房地产价格能稳稳的发展，不要暴涨。只不过是市场的行为，不自觉的把楼市的价格推高了。
这篇文章解读三个问题：
中国房地产两次暴增的原因。
为什么疫情之后房地产出现了回暖。
未来楼市会再一次出现疯涨吗？
一
...
过去16年中，上海的房价整体上涨了约6倍，超出纳斯达克指数、黄金、上海私车牌照、猪肉等其他资产。
深圳房价涨幅更高的，是深圳南山区的房价，16年涨了14倍。
中国房地产前两次暴涨，原因是信贷放水
第一次是2008年底至2009年的“四万亿”救市，直接导致了房地产价格暴涨
另一次是2014年底至2016年，为了房地产去库存而采取一系列刺激需求的政策。
在这两次“放水”过程中，其实都有“针对购房需求的定向刺激”，比如降首付、降低按揭利率、放宽二套房贷标准以及放松限购等。
正是这些措施，放大了购房者的支付能力，刺激需求增加，最后导致房价上涨。
但是我们要知道一点：并不是“放水”就会导致所有城市房价普涨，房价上涨的最关键原因，是政府的强制性购买政策。
在上两轮“放水”过程中，房价上涨出现了区域性的变化
2008-2009年房价上涨，主要集中在一二线城市。
2014-2016年全国各线城市房价普涨，得益于货币化棚改政策的刺激，三四线城市涨幅最大。
二
...
疫情期间，咱们同时进行了信贷放水的动作，为了抵御疫情对经济的冲击，全球各国纷纷进行了降息降准的动作，帮助企业度过难关。
在中国，疫情之后，房地产成为中国疫情后恢复得最快的行业。
于是很多人觉得，信贷再次放水，会不会这次房地产再次迎来前两次暴涨的局面呢？
但实际上，这次房地产的回暖并非是信贷放水的结果。
我们解释两个原因：
第一个
在疫情期间，房地产市场成交几乎冰冻，比如2月份，一二线城市新房成交量同比大跌七成。
可是在短短的3个月后，5月全国大多数城市的月度成交量已经超过去年同期。
杭州、南京、成都等多个城市出现新开楼盘上万人摇号的“万人摇”现象
国内房地产市场的快速恢复，主要是疫情期间积压需求延后释放的结果。
由于有购房意愿的消费者疫情期间不能出门，使得购房活动停滞。开发商也停止了各种营销活动，因此成交大幅下降。但购房需求并未因此而消失。
疫情得到有效控制后，市场信心恢复，前期积压的供应和需求均集中释放，使得成交量快速恢复。
从数据上做观察，6月以后成交量恢复速度放缓，这也符合积压需求释放的特征。
近期楼市的快速恢复，主要体现在成交量而不是房价。
热点城市中，仅深圳出现房价过热，其余城市的房价总体平稳。很多三四线城市房价还是下跌的。
第二点：
由于房贷之外的信贷宽松，有些城市（比如深圳）出现违规套取小微企业经营贷购房的现象，很多人通过注册公司的模式钻空子贷款，但这仅出现在少数房价上涨的城市，并不是普遍现象。
所以我们看到了，深圳4月严查经营贷，就是防止这些松动的贷款流入到房地产之中，毕竟，深圳的购房预期，一直是高涨的。
当购房者有了其他非常规的渠道加杠杆，自然使得房地产的价格上涨了，这背后还是供求基本规律在起作用。
但是这绝对不是长久的，我们不可能放任金融不规范下去。
三
...
我刚刚提到：今年疫情后的信贷宽松措施中，主要是针对企业端的放松，而对个人购房的信贷条件并没松动。
不论是首付比例、按揭利率、二套房贷标准均没有变化。
所以说，在未来的几年内，绝对不会出现上两次因为信贷流入房地产的情况，有两次的前车之鉴，再次这么搞下去，中国的老百姓真的只能望房兴叹了。
钱最终都流去炒房地产，对我们的实体经济是毫无帮助的。
因此我们看到近期中央的政策方向是继续“稳地价、稳房价、稳预期”和坚持“房住不炒”，同时银行系统继续严查贷款违规流向房地产。
在这样的大环境下，全国房价的普涨可能性很小，供求基本面将继续主导各地楼市的表现。
四
...
最后做下预测
当前监管层正在强化对房地产金融的宏观审慎管理，若房价延续较快上涨势头，主要针对房贷的五年期LPR报价有可能单独上调，未来企业贷款利率和居民房贷利率走势分化有可能加剧。
今年杠杆上得太快，央行现在想的是先把杠杆率稳下来，因此未来信用条件大概率收紧，货币条件估计也会配合，所以未来加息概率肯定比降息大。
目前LPR1Y已经出现过高的变化，LPR1Y过高，对LPR是有指导意义的，LPR是由上涨的空间的，未来很有可能在短时间内出现升息的变化（这是我们的预测）。
中国已经给了购买第一套房很多优惠政策了，不管是从金融层面，还是从我个人情怀而言：都不希望房地产的过热。
现阶段过分投资房地产不是好事，提醒大家注意。