楼市回暖? | 牲产队

2020-12-01

 

日前跟一个多年未见的老友叙旧,我问他最近干嘛呢,他说,最近一直研究楼市了。

我心里一紧,问他怎么研究的

他跟我说了一大堆,花钱买课程学习,听讲座,看书,并且告诉我现在是上车广州额最好机会,政策放开了,国家大形势想让广州涨,广州过了年就要涨。

像我这种成天沉浸在市场中的人,第一感觉就是觉得我这位朋友对风险没有敬畏之心,中国的房地产真的随便被人骑,大家可以随便投资了么?

我告诉他,广州目前的涨幅已经很高了,这是炒作的泡沫等接盘,还是真的价值,我建议他多研究一下,不要太过早下决定。

在后来的交流中,我看他的态度,已经到了非买不可的地步,为了不驳兄弟的心情,我也就没再多说。

我只知道,我这位朋友其实并没有接触过任何金融的系统学习,他所提到的“国家大形势想让广州涨”,这就是典型对风险不敬畏的表现。

中国的房地产价格,政府从来不想着说让那儿一定上涨,政府从来都是监管维稳的态度,希望房地产价格能稳稳的发展,不要暴涨。只不过是市场的行为,不自觉的把楼市的价格推高了。

这篇文章解读三个问题:

中国房地产两次暴增的原因。

为什么疫情之后房地产出现了回暖。

未来楼市会再一次出现疯涨吗?

...

过去16年中,上海的房价整体上涨了约6倍,超出纳斯达克指数、黄金、上海私车牌照、猪肉等其他资产。

深圳房价涨幅更高的,是深圳南山区的房价,16年涨了14倍。

中国房地产前两次暴涨,原因是信贷放水

第一次是2008年底至2009年的“四万亿”救市,直接导致了房地产价格暴涨

另一次是2014年底至2016年,为了房地产去库存而采取一系列刺激需求的政策。

在这两次“放水”过程中,其实都有“针对购房需求的定向刺激”,比如降首付、降低按揭利率、放宽二套房贷标准以及放松限购等。

正是这些措施,放大了购房者的支付能力,刺激需求增加,最后导致房价上涨。

但是我们要知道一点:并不是“放水”就会导致所有城市房价普涨,房价上涨的最关键原因,是政府的强制性购买政策。

在上两轮“放水”过程中,房价上涨出现了区域性的变化

2008-2009年房价上涨,主要集中在一二线城市。

2014-2016年全国各线城市房价普涨,得益于货币化棚改政策的刺激,三四线城市涨幅最大。

...

疫情期间,咱们同时进行了信贷放水的动作,为了抵御疫情对经济的冲击,全球各国纷纷进行了降息降准的动作,帮助企业度过难关。

在中国,疫情之后,房地产成为中国疫情后恢复得最快的行业。

于是很多人觉得,信贷再次放水,会不会这次房地产再次迎来前两次暴涨的局面呢?

但实际上,这次房地产的回暖并非是信贷放水的结果。

我们解释两个原因:

第一个

在疫情期间,房地产市场成交几乎冰冻,比如2月份,一二线城市新房成交量同比大跌七成。

可是在短短的3个月后,5月全国大多数城市的月度成交量已经超过去年同期。

杭州、南京、成都等多个城市出现新开楼盘上万人摇号的“万人摇”现象

国内房地产市场的快速恢复,主要是疫情期间积压需求延后释放的结果。

由于有购房意愿的消费者疫情期间不能出门,使得购房活动停滞。开发商也停止了各种营销活动,因此成交大幅下降。但购房需求并未因此而消失。

疫情得到有效控制后,市场信心恢复,前期积压的供应和需求均集中释放,使得成交量快速恢复。

从数据上做观察,6月以后成交量恢复速度放缓,这也符合积压需求释放的特征。

近期楼市的快速恢复,主要体现在成交量而不是房价。

热点城市中,仅深圳出现房价过热,其余城市的房价总体平稳。很多三四线城市房价还是下跌的。

第二点:

由于房贷之外的信贷宽松,有些城市(比如深圳)出现违规套取小微企业经营贷购房的现象,很多人通过注册公司的模式钻空子贷款,但这仅出现在少数房价上涨的城市,并不是普遍现象。

所以我们看到了,深圳4月严查经营贷,就是防止这些松动的贷款流入到房地产之中,毕竟,深圳的购房预期,一直是高涨的。

当购房者有了其他非常规的渠道加杠杆,自然使得房地产的价格上涨了,这背后还是供求基本规律在起作用。

但是这绝对不是长久的,我们不可能放任金融不规范下去。

...

我刚刚提到:今年疫情后的信贷宽松措施中,主要是针对企业端的放松,而对个人购房的信贷条件并没松动。

不论是首付比例、按揭利率、二套房贷标准均没有变化。

所以说,在未来的几年内,绝对不会出现上两次因为信贷流入房地产的情况,有两次的前车之鉴,再次这么搞下去,中国的老百姓真的只能望房兴叹了。

钱最终都流去炒房地产,对我们的实体经济是毫无帮助的。

因此我们看到近期中央的政策方向是继续“稳地价、稳房价、稳预期”和坚持“房住不炒”,同时银行系统继续严查贷款违规流向房地产。

在这样的大环境下,全国房价的普涨可能性很小,供求基本面将继续主导各地楼市的表现。

...

最后做下预测

当前监管层正在强化对房地产金融的宏观审慎管理,若房价延续较快上涨势头,主要针对房贷的五年期LPR报价有可能单独上调,未来企业贷款利率和居民房贷利率走势分化有可能加剧。

今年杠杆上得太快,央行现在想的是先把杠杆率稳下来,因此未来信用条件大概率收紧,货币条件估计也会配合,所以未来加息概率肯定比降息大。

目前LPR1Y已经出现过高的变化,LPR1Y过高,对LPR是有指导意义的,LPR是由上涨的空间的,未来很有可能在短时间内出现升息的变化(这是我们的预测)。

中国已经给了购买第一套房很多优惠政策了,不管是从金融层面,还是从我个人情怀而言:都不希望房地产的过热。

现阶段过分投资房地产不是好事,提醒大家注意。

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作者: RESSRC

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