低房价优势的长沙，未来如何继续突围？ | 新潮沉思录

前几天聊了贵州，今天聊聊湖南的未来。

最近，沿海某著名渔村的住建局一行跑到伟人中流击水的岸边来取经，回来后恍然大悟就推出了最严的“深八条”调控楼市，随后长沙被各路自媒体盛赞为低房价的典范，是最具幸福感的城市。这一点，我们从去年各大城市的房价收入比的数据中能发现，在该渔村，平均一个家庭需要透支三十五年才能买到房，渔村对面的赛博朋克渔村也不遑多让，帝都魔都做房奴也要二十五年，而这种刚需在长沙一对小两口奋斗个六七年就能满足，一些朋友名下有两三套房也常见。

其实呢，长沙的房价并不低，只是与经济发展水平相匹配，至于为什么被拿来感恩戴德，反过来似乎说明着，在土地财政作为地方经济支撑的大环境下，诸多地方的房价和其经济发展水平并不相匹配，我们把不匹配的差额称之为泡沫。

至于长沙是不是最幸福的城市之一呢，正喝茶颜悦色嗦粉的我可能没意见，但一部分长沙士绅阶层们显然没有这个觉悟去认领这个福分，他们虽靠低价买入几套房，但还不够幸福，是物质买不到幸福吗？非也，也没有这样的境界，只是没有享受到一些城市上车了把要上来的踹下去的乐趣罢了。

部分士绅们甚至跑到市长那里去告状，控诉长沙的房价调控政策，是“长沙强力限制房价，是对长沙市民财富的掠夺”，这个逻辑就好比在说：“废除奴隶制，是对奴隶主财富的掠夺”。之前长沙政府曾经宣布炒房团为阶级敌人，这里不无道理，如果说炒房团是金融资本的剥夺性积累的松散联盟，是能够击退的，想跟着分一杯羹的本地士绅们也不能当做内部矛盾简单视之。

那么长沙房价为什么看起来“正常”呢？正常是指符合经济发展水平，而在全国又显得那么特殊（曾经还有个重庆这样的大号县城房价相望），这是令人尴尬的地方。不得不说，当年老蒋的一把三天三夜的焦土大火烧掉了后来城市扩容的所有历史负担。在文夕大火之前，长沙是全国保存两千多年中华文明古建筑最完善的地方，之后大多数地方被烧得只剩下地名，两千多年的文化文物积累付之一炬，好在湖湘人民吃得苦，耐得烦，霸得蛮，接着闹革命把焚城的独夫赶到了台湾。

这里我们可以拿长沙对比武汉，武汉是汪记国民政府发家地，以至于，现在还有个汪主席躲在家里写日记。抗战的时候，不是投降就是弃城，城市基础设施损毁少，遗留的重工业底子足，建国以后受益于勒紧裤腰带投资发展工业的国家战略，起点远超长沙。到了土地财政的年代，积累了发展的重工业的路径依赖，转型速度慢，其城市建成区多，拆迁成本较高，城市规划和设计没法推倒重来，还有一个原因是武汉湖多，素有大雨看海之称，种种原因都是城市发展的负担。

而长沙由于百废待兴，初始城市规模小，城市发展空间更多，适合大供应和大扩容。08年以后中部崛起让长沙某种程度上获得了大基建中心的地位，能够确保每年供应量平均保持在500万平，容积率上每年1500万平的供应量，也就是每年新增加供应10万套住房；另一方面，下面几个百强县市，随便拿出一个撤县设区，都能极大扩充城区面积，腾挪空间得以增加一倍，稀释了房价。

实际上横向比较各城市，会发现房屋完工面积增长快的城市，房价涨幅一般较低。

基建能力强，供地又充足，市政府就适时开启大保障房计划，很多低收入的群体，差不多10%的长沙人口，并没有被吸纳进商品房市场。即使现在这个年代，长沙还有大量的单位集资建房或者说是福利房，非常便宜，这些房子名义上都只面对内部职工发售，指标却是可以转让的。在15年之前，大量长沙本地人家庭均2套房。15年房地产市场不景气的时候，开发商基本都是0首付卖房，当时还没有严格限购，那会刚来长沙的外地人，很多都不选择租房，因为不划算，拿着公积金抵扣了贷款，就上岸了。

虽然这些前置的条件好，但如果政府调控时机不对，心里都是土地财政的算盘，那可能是另一种光景了。笔者在《中国房事2019》里提到过，15年那会中国经济环境很不景气，凯恩斯主义的货币政策近乎失效，08年危机表面上被货币稀释过去了，其实并没有远去，这个时候只能祭夜壶开启了房地产周期，从一线传导到二线，开启了普遍牛市，然而传导到了长沙已经2016年下半年，偏偏遇上10月国庆期间全国楼市大调控档期，随后长沙台调控政策，和很多城市一样，这个时候更多是要锁住流动性，不是防涨而是防止跌，所以房价快速上涨，然而刚走完一个上涨周期，政府立马开启了真正的最严格限购，伴随后面8个调控组合拳，房价终于控制在一万左右，等着全国房炒不住的基调奠定下来，就算基本稳住了。

可谓拿捏的恰到好处。

但放中国也是仅此一例的城市。

因此，房价作为长沙的独一优势，如果想保住这一优势，就需要以阶级斗争的态度对待外来炒房客和本地士绅们的利益联盟。

某种程度上，在全国独一档的房价，也决定了长沙的发展命运，只能走屌丝新一线路线，不是杭州信息服务业优势聚集路线，不是走合肥风投路线，抢人大战也不像西安武汉那么热烈、赤裸，仿佛盯着你，就像盯着未来房价、社保的接盘侠，不需要多少抢人花招，只需要把房价默默摆出来就行了，实际上长沙的经济是靠数量众多且收益不错零售业支持的，照长沙本地人的说法，正因为房价没有把居民储蓄和未来消费透支过多，才养出来满大街的高水准菜馆，以及平价、有口碑的茶颜悦色、文和友这些消费ip，内需又反过来拉动了城市经济的发展，尤其是很多个体户和中小市场主体的发展。

另外一方面是关于长沙制造业的定位，以我对莎莎的了解：08年以后，中部崛起，长沙成为了中国基建的中心，蓝图不是不停砸高新区，而是要打造成国家工程机械和轨道交通产业的集中地，论工程机械，长沙无疑是最强的，有三一重工和中联重科，都是中国制造的代表。其次是交通轨道行业，长株潭有中国最有竞争力的该行业巨头，中国中车。因为有了做整车的，下游产业链都能在湖南布局，带动底下小弟们吃口饭。

从这两年的经济数据来看，长沙人均可支配收入都是中西部第一，人均GDP和苏南那几个市比也一点不虚，同样的下面有几个全国十强和百强县，总量上把宁波和青岛给弄下去，一副蓄势待发的样子，这也是长沙所能达到的上限了。

说了长沙为人称道的一面，再说说即使是低房价也无力的一面，也就是走过上限以后，有没有路可以走的问题。客观来说，长沙的产业结构未必欢迎年轻人，虽说长沙有设计研究院，是和大区首府一个配置，高技术科研资源丰富，长沙经济主要依靠重工产业以及数量众多的零售企业，尽管收益不错，但是在数字经济时代，已经勉勉强强，快跟不上节奏了。尤其是从事新兴产业的年轻人，工作机会太少了。虽然上市公司数量中部第一，但这些上游厂商蓝思科技研发类人才的需求量不大，普工招的多；IT能打的竟然只有芒果TV，听上去像是玩的，然而这货是中西部互联网企业第一；汽车产业没去赌新能源（貌似吉利的新能源正在谈），但已经被安徽湖北甩到后面。

长沙没有什么政策支持，走到今天已然不容易。土建与工程机械行业的红利不知道还能吃多少年，即使是轨道交通，要依赖长株潭一体化，其实长株潭提了好多年了，实际上莎莎并没有真正重视，内心的算盘是吸血株潭，搞大长沙主义的方向，然而随着和武汉争夺国家中心城市失败，被中央点醒，才不得不重新回到这个轨道。

发展长株潭城市群，才是国家首推的。

从长期来看，只有在“正常”的房价的诱人的基础上，整合好长株潭，三市齐头并进，逐渐合并（株潭融城已近在咫尺），才是避免长沙乃至湖南走入新兴人口活力不足的唯一方式，也是长沙产业升级的方式，用三市猛增的人口给商业注入活力，从而带动工业、新兴产业的发展。

最后，如果长株潭想合并成市，叫长沙，那湘潭株洲人估计不会同意，叫潭州还能接受，长沙人可能也有意见，当然，把长沙株洲湘潭合并成叫毛泽东市，倒也有点意思，经济上分庭武汉，直追成都，房价还比他们便宜得多（狗头）。