长租公寓，带血的金融游戏 | 金角财经

文 | 胡野原

“他以为躲过了P2P爆雷潮，却躲不过长租公寓。”

算上乐伽公寓，这一年半里，连锁长租公寓爆了24家，等着爆的，不会止23家。留下的，是付出几十年租金的房客，和没收到几个钱的房东。

从长租公寓市场火爆之初起，这门生意就一直在爆发与爆雷齐头并进的路上狂奔，从一个新型的商业蓝海，变成炙手可热的风口。然而，狂飙突进的背后，一张张血盆大口正张大了嘴，对准的是中低收入群体的租客、以及有少量资产的房东，他们面临的命运是，被吃干抹净。

长租公寓是什么？只是一档生意或者一场骗局？这都不是那么准确。当楼市、P2P贷款、房屋中介这三个被中国人深恶痛绝的家伙集合起来，就诞生了长租公寓。

 “这个生意就是亏的”

 

2018年8月19日，在深圳招商蛇口，房产大佬——SOHO中国董事长潘石屹在一次会议上说了一番话。

他直言不建议投资做长租公寓。“原因很简单，做长租公寓一定会有银行贷款。如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%。把款贷过来建成公寓，再租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。”

长租公寓是房地产市场一个新兴的行业，又叫白领公寓，青年公寓。从字面上来理解，一是“长租”，即租期为一年或者以上，二是“青年”，即面对的人群一般为30岁以下的青年，大部分为白领、创业青年以及大学生。

通常由运营商将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给租客。

按照类别来分，可以分为两大门派：集中式VS分散式。

集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营，也就可以分为自持和非自持两种类型；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”，一般都是非自持类型。

无论是集中式还是分散式，其运营模式无外乎两种：

一种是：拿地——建房——出租；

或者是：租赁——改造——出租。

这其中，自持房源的长租公寓，收到的租金就是自己的收入；非自持的赚的就是中间的差价。

长租公寓也属于地产行业，何以回报率如此之低？

主要原因在于长租公寓的收入主要来自"一进一出"的租金剪刀差，然而租金不可能迅速上涨，所以租金差也无法快速提升。比如说，人们买房时能接受三万甚至五万一平米的房价，但少有人会接受一万的房租。

这是因为，买下的房子可以享受到房屋增值的收益，但租来的房子却不能。因此，租客往往只愿意付出少量租金。

对长租公寓来说，资本回收周期较长，且收益部分被卡死。如果再加上物业管理成本和逐年提升的人工费用，这其实算是微利行业，只有快速规模化，才能分摊成本。他们相信，这就像滴滴与优步此前争夺市场一样，先期不惜亏本扩张，一旦占有市场规模之后,就可以实现盈利。

但事实证明，他们的去处或许不是下一个滴滴，更大的可能是变成下一个OFO——烧完钱之后只剩鸡毛遍地。

2018年3月，上海长租公寓品牌“爱公寓”资金链断裂，关门倒闭。留下数千无处可去的租客，和上亿元租金黑洞。此时，距离其成立甚至不到1年时间。

在长租公寓雷声阵阵的同时，一些曾大张旗鼓进军长租公寓的品牌房企，正纷纷离去。万科暂停“万村计划”、朗诗剥离长租公寓业务、龙湖冠寓三年内不考虑盈利……种种迹象表明,即便是自持大量房源的地产开发商，也在品牌公寓的盈利模式上犯了难。

长租公寓的盈利来源有两种情况，一种是企业自己有房子，租出去之后每月有现金流入，就是企业赚的钱。另一种，则是从房东手上收来房源，经过自己的改造后出租，赚取租金差和增值服务费。简单来说，是一个类似于“二房东”的角色，这占尽长租公寓市场的大部分比例。

不同于雅诗阁这样自持房产的长租公寓，可以借助地产本身增值，二房东式的长租公寓回报率本身非常有限。首先，获取房源就是一个很尴尬的问题。愿意将房屋交给长租公寓运营商开发的房东数量较少。能改造的，大多是偏远地区，或者中心地区廉价低端的房屋。由于供需关系不平衡，加上目标人群对租房价格敏感度较高。当长租公寓的运营商拿房的价格低，就容易丢失房源，价格一高，又容易租不出去。不玩点资本游戏，这个活没法干。

业内人士曾计算过长租公寓的成本，一栋长租公寓大概100~150间房，一个房间算上装修和家电成本在6万元左右，整栋成本在600万~1000万元。分散式公寓也可以总的房间数量计算总成本。

但租金收入与之相比，就有些相形见绌。

在链家上，广州一套28平米的长租公寓，租金约在2600元上下。以100间房计算，每月租金约为26万元。一年不过312万元。但是，最大的问题是空置率。

深圳某长租公寓品牌创始人曾说：“他见到的最高空置率的公寓大概为53%。而据根据《广州日报》，广州市长租公寓市场普遍存在高空置率问题，除了个别运营能力突出的长租公寓出租率能达到60%左右，余者大部分空置率偏高。

换句话说，长租公寓空置率在40%到50%之间都是常态。这就意味着，100间房中，也只能租出去60套。每年的租金收入仅为187.2万元。这也意味着，长租公寓至少需要3年以上的时间才能实现盈亏平衡。

而且，长租公寓面对的人群以刚毕业或是毕业不久的青年为主，收入少，想靠涨租金的方式获得利润，难度系数极大。比如前面提到的2600元的长租公寓，位置在广州天河区一个城中村——这里显然不会是高收入人群愿意居住的地方。自然，也就不会无法用高价租出去。

最快速有效的赚钱的方式，就是与借贷平台结合。

“二房东”式的长租公寓，大多数会直接去跟一些廉价、低端的民居签约，再进行装修改造，包装得光鲜靓丽，抛到市场上出租。不过，这些分布在各处的房子，本身社区环境较差，很难吸引所谓的“中高端”及“商务人士”前来居住。那么谁会来租？

在长租公寓业务员或者是承接这类业务的中介圈里，刚毕业的小萌新或才工作的小年轻们，是他们最喜欢的菜品。通过58、搜房、豆瓣租房小组、安居客这些分类信息平台，菜品们批量汇聚。

要把刚出道的年轻人吸干榨剩，总得有人挖坑和埋人。所以，长租公寓招聘的业务员，便以社会流氓或素质较低的闲杂人员为主。按照惯常，他们的套路是：从各个渠道将人带进来看房——通过各种性价比强调，让你签约给定金——收了定金后，业务员和你表示他们是租赁公司，你可以选择继续签，也可以选择不签。但定金不退。

这个时候你如果选择签下来，对方会告诉你。房租有两种支付方式。一种是年付，一种是月付。因为他们的目标人群大多数是刚出来社会的小年轻，所以90%以上的人会选择月付的形式。

月付，你就会被捆绑在网贷公司上。

 

 一边爆发，一边爆雷

长租公寓近几年的发展历史，是一部爆发伴随着爆雷的历史。

作为房地产的衍生行业，长租公寓追求快速扩张，天然就对金融杠杆具有较强的依赖性。长租公寓之所以能够截流资金池、利用高杠杆扩张，与其合作的第三方金融机构也扮演了不光彩的角色。

长租公寓的盈利点中，无论是租金差收入，还是增值服务的收入，乃至通过空置期赚租金的收入，也就是1%到2%，根本不足以支撑起长租公寓快速扩张过程中的资金链。

因此，通过和网贷结合的方式产生收益，成为长租公寓业内的公开秘密。

在利用金融市场力量沉淀资本的过程中，长租公寓采取两种方式狸猫换太子。

第一种是要求租户交纳整年大额租金，却按季度或按月支付给房东，利用期限差产生资金沉淀。

这几乎所有长租公寓的通用方式。最近正在爆雷的南京乐伽公寓，玩的就是这种套路。

南京乐伽于2016年5月30日成立，是一家集房屋租赁服务和托管服务于一身的企业。注册资本100万，但实缴资本为15.3万，法定代表人为姜千。

三年来，乐伽公寓经历了快速扩张阶段。乐伽公寓官网显示，公司曾经在南京、苏州、杭州等八个城市均有布局，成立了300多家签约中心，员工达到600多人，为超过40多万客户提供服务，管理的房源超过20万套，房屋总价值达1000亿元。

然而公司高速扩张的背后是依赖于其“高收低租”的经营模式。所谓“高收低租”，就是以高价从户主拿下房源，通常给户主的付款方式为季付或半年付；再以低于市场价格的租金将房屋出租，一次性收取租客半年到一年的租金。

有租客用2300元/月的价格从乐伽公寓租房，爆雷之后才知道，乐伽公寓从房东手里收房时，给的价格是3100元/月。

这种亏本生意的意图，就在于在期限错配中，租客的钱不会马上给房东，而是会在乐伽公寓手中停留相当一段时间，这些截流下来的资金沉淀，就成了现金流。乐伽公寓有了现金流当然不会这么干放着，要拿出去搞事情。至于是用来炒股、还是用来盘房，那就没人知道了。

没人知道才是最可怕的。

今年3月份，在西安上班的郑女士通过网络平台，在乐伽房屋托管中心租了位于西安金地西沣公园小区的一套公寓，每月2010元的租金，租期为一年，郑女士已经预付了半年房租。而在 7月22号，房东突然找到郑女士，说她没收到租金要收回房子。

面对这样的要求，房客郑女士自然不同意，因为她已经向乐伽预付房租到9月份，双方经过几次沟通都没结果。

没想到，就在8月2日晚上，房东孙女士竟用电焊将郑女士封在屋内，让她出不去，别人也进不来。

对孙女士来说，这房子竟然变成了一座牢笼。这是她在租房之时，万万想不到的。

只是，这远还不算长租公寓埋下的全部暗雷。

臭名昭著的租房贷

长租公寓本身并不可怕，但当它与网贷联合起来时，杀伤力骤增。

2018年8月20日，杭州长租公寓运营商鼎家发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。

这之后，惊魂未定的租客突然发现，当初租房时，鼎家曾许诺押一付一，实际上是让自己在不知情的情况下使用了网络贷款。租客们通过银行卡绑定一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。

由于此前鼎家租客和爱上街签署的分期借款协议还未到期，大部分租客处于服务状态——也就是说，部分租客们依然还需“按月还钱”。

自己无房可住却还得按期还贷，这是大多数租客的共同境遇，而这一切都源于租房贷。

在长租公寓的市场上，租房贷的出现让这个行业更加充满危机。

租房贷简言之就是，长租公寓与第三方机构合作，让租户以借贷方式实现分期付款，使得缺少存款的年轻白领可以月付租房，扩大市场人群。同时长租公寓企业从机构一次性获得整年租金，然后分月付给房东。

例如在选择自如等租房平台时，中介一般会提供几种付租方式，如“押一付一”、“押一付三”、“押一付六”以及“押一付十二”。如果选择“押一付一”的方式，中介会主动提出租户可做“租房贷”，即租客与第三方金融机构签署一至两年的贷款协议，金融机构将贷款打到租赁企业的账户上，而租客是按月还贷款来抵房租。

这种方式看似给了租客方便，让他们能够在短期内付出较小代价的同时，住上相对好一点的房子。但实际风险更大。

在这种情况下，千千万万租客足额缴纳的房租并没有被如数转交到房东手里，而是被移花接木的投入到三方金融市场。

租房贷的金融游戏，可谓是给回报周期长的长租公寓带来了最合适的扩张途径，以方便其快速竞争、拉拢投资。但它是建立在租客的个人征信体系上，中介在诱导他们签订租房合同时，往往对这部分讳莫如深。

在无外部融资的情况下，利用租金贷期限错配形成沉淀资金，再将风险转移至房东、租客及金融机构身上，长租公寓公司实现了烧钱式扩张，但风险在潜滋暗长。

风险累积到不可控之时，就只剩下了爆雷这一条路。爆雷之后，最悲惨的无疑是租客。

2018年寓见公寓爆雷时，有一对住在上海嘉定南翔附近的租客，被房东断水断电，房东还卸下了电表的熔断保险丝，冻结了水表。甚至还卸掉了屋内厨房、卫生间、阳台所有的出水关口，连洗碗池、洗手池也没放过。之后，又把燃气灶、马桶全给拆走。

长租公寓的爆雷，炸伤的不只是一方。

（）图

在乐伽公寓爆雷时，有租客称，身边的其他租客被房东上门赶人，结果租客将房东的家具全给变卖了，以此弥补自己的损失。

爆雷的时候，谁都只顾得上自己。

从期限错配，到租房贷，都是他们赚钱的方式。利用“庞氏骗局”的方式，将用户“分期租房”提供的高额贷款（即“租房贷”），打造成为自身企业“输血”的资金池，长租公寓已然成为第二个P2P，甚至有过之无不及。

资本在利润驱动下的贪婪本性，将自身置于资金链随时可能断裂、引发“爆仓”的处境之下。

最终买单的会是谁？

答案你我都心知肚明。

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