长租公寓,带血的金融游戏 | 金角财经

文 | 胡野原

“他以为躲过了P2P爆雷潮,却躲不过长租公寓。”

算上乐伽公寓,这一年半里,连锁长租公寓爆了24家,等着爆的,不会止23家。留下的,是付出几十年租金的房客,和没收到几个钱的房东。

从长租公寓市场火爆之初起,这门生意就一直在爆发与爆雷齐头并进的路上狂奔,从一个新型的商业蓝海,变成炙手可热的风口。然而,狂飙突进的背后,一张张血盆大口正张大了嘴,对准的是中低收入群体的租客、以及有少量资产的房东,他们面临的命运是,被吃干抹净。

长租公寓是什么?只是一档生意或者一场骗局?这都不是那么准确。当楼市、P2P贷款、房屋中介这三个被中国人深恶痛绝的家伙集合起来,就诞生了长租公寓。

 “这个生意就是亏的”

 

2018年8月19日,在深圳招商蛇口,房产大佬——SOHO中国董事长潘石屹在一次会议上说了一番话。

他直言不建议投资做长租公寓。“原因很简单,做长租公寓一定会有银行贷款。如果是从银行贷款来的利息,按照银行的基准利率是4.9%。把款贷过来建成公寓,再租出去,你的回报率最高超不过1%,所以这个生意是亏的。

长租公寓是房地产市场一个新兴的行业,又叫白领公寓,青年公寓。从字面上来理解,一是“长租”,即租期为一年或者以上,二是“青年”,即面对的人群一般为30岁以下的青年,大部分为白领、创业青年以及大学生。

通常由运营商将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给租客。

按照类别来分,可以分为两大门派:集中式VS分散式。

集中式主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营,也就可以分为自持和非自持两种类型;分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理,类似“二房东”,一般都是非自持类型。

无论是集中式还是分散式,其运营模式无外乎两种:

一种是:拿地——建房——出租;

或者是:租赁——改造——出租。

这其中,自持房源的长租公寓,收到的租金就是自己的收入;非自持的赚的就是中间的差价。

长租公寓也属于地产行业,何以回报率如此之低?

主要原因在于长租公寓的收入主要来自”一进一出”的租金剪刀差然而租金不可能迅速上涨,所以租金差也无法快速提升。比如说,人们买房时能接受三万甚至五万一平米的房价,但少有人会接受一万的房租。

这是因为,买下的房子可以享受到房屋增值的收益,但租来的房子却不能。因此,租客往往只愿意付出少量租金。

对长租公寓来说,资本回收周期较长,且收益部分被卡死。如果再加上物业管理成本和逐年提升的人工费用,这其实算是微利行业,只有快速规模化,才能分摊成本。他们相信,这就像滴滴与优步此前争夺市场一样,先期不惜亏本扩张,一旦占有市场规模之后,就可以实现盈利。

但事实证明,他们的去处或许不是下一个滴滴,更大的可能是变成下一个OFO——烧完钱之后只剩鸡毛遍地。

2018年3月,上海长租公寓品牌“爱公寓”资金链断裂,关门倒闭。留下数千无处可去的租客,和上亿元租金黑洞。此时,距离其成立甚至不到1年时间。

在长租公寓雷声阵阵的同时,一些曾大张旗鼓进军长租公寓的品牌房企,正纷纷离去。万科暂停“万村计划”、朗诗剥离长租公寓业务、龙湖冠寓三年内不考虑盈利……种种迹象表明,即便是自持大量房源的地产开发商,也在品牌公寓的盈利模式上犯了难。

长租公寓的盈利来源有两种情况,一种是企业自己有房子,租出去之后每月有现金流入,就是企业赚的钱。另一种,则是从房东手上收来房源,经过自己的改造后出租,赚取租金差和增值服务费。简单来说,是一个类似于“二房东”的角色,这占尽长租公寓市场的大部分比例。

不同于雅诗阁这样自持房产的长租公寓,可以借助地产本身增值,二房东式的长租公寓回报率本身非常有限。首先,获取房源就是一个很尴尬的问题。愿意将房屋交给长租公寓运营商开发的房东数量较少。能改造的,大多是偏远地区,或者中心地区廉价低端的房屋。由于供需关系不平衡,加上目标人群对租房价格敏感度较高。当长租公寓的运营商拿房的价格低,就容易丢失房源,价格一高,又容易租不出去。不玩点资本游戏,这个活没法干。

业内人士曾计算过长租公寓的成本,一栋长租公寓大概100~150间房,一个房间算上装修和家电成本在6万元左右,整栋成本在600万~1000万元。分散式公寓也可以总的房间数量计算总成本。

但租金收入与之相比,就有些相形见绌。

在链家上,广州一套28平米的长租公寓,租金约在2600元上下。以100间房计算,每月租金约为26万元。一年不过312万元。但是,最大的问题是空置率。

深圳某长租公寓品牌创始人曾说:“他见到的最高空置率的公寓大概为53%。而据根据《广州日报》,广州市长租公寓市场普遍存在高空置率问题,除了个别运营能力突出的长租公寓出租率能达到60%左右,余者大部分空置率偏高。

换句话说,长租公寓空置率在40%到50%之间都是常态。这就意味着,100间房中,也只能租出去60套。每年的租金收入仅为187.2万元。这也意味着,长租公寓至少需要3年以上的时间才能实现盈亏平衡。

而且,长租公寓面对的人群以刚毕业或是毕业不久的青年为主,收入少,想靠涨租金的方式获得利润,难度系数极大。比如前面提到的2600元的长租公寓,位置在广州天河区一个城中村——这里显然不会是高收入人群愿意居住的地方。自然,也就不会无法用高价租出去。

最快速有效的赚钱的方式,就是与借贷平台结合。

“二房东”式的长租公寓,大多数会直接去跟一些廉价、低端的民居签约,再进行装修改造,包装得光鲜靓丽,抛到市场上出租。不过,这些分布在各处的房子,本身社区环境较差,很难吸引所谓的“中高端”及“商务人士”前来居住。那么谁会来租?

在长租公寓业务员或者是承接这类业务的中介圈里,刚毕业的小萌新或才工作的小年轻们,是他们最喜欢的菜品。通过58、搜房、豆瓣租房小组、安居客这些分类信息平台,菜品们批量汇聚。

要把刚出道的年轻人吸干榨剩,总得有人挖坑和埋人。所以,长租公寓招聘的业务员,便以社会流氓或素质较低的闲杂人员为主。按照惯常,他们的套路是:从各个渠道将人带进来看房——通过各种性价比强调,让你签约给定金——收了定金后,业务员和你表示他们是租赁公司,你可以选择继续签,也可以选择不签。但定金不退。

这个时候你如果选择签下来,对方会告诉你。房租有两种支付方式。一种是年付,一种是月付。因为他们的目标人群大多数是刚出来社会的小年轻,所以90%以上的人会选择月付的形式。

月付,你就会被捆绑在网贷公司上。

 

 一边爆发,一边爆雷

长租公寓近几年的发展历史,是一部爆发伴随着爆雷的历史。

作为房地产的衍生行业,长租公寓追求快速扩张,天然就对金融杠杆具有较强的依赖性。长租公寓之所以能够截流资金池、利用高杠杆扩张,与其合作的第三方金融机构也扮演了不光彩的角色。

长租公寓的盈利点中,无论是租金差收入,还是增值服务的收入,乃至通过空置期赚租金的收入,也就是1%到2%,根本不足以支撑起长租公寓快速扩张过程中的资金链。

因此,通过和网贷结合的方式产生收益,成为长租公寓业内的公开秘密。

在利用金融市场力量沉淀资本的过程中,长租公寓采取两种方式狸猫换太子。

第一种是要求租户交纳整年大额租金,却按季度或按月支付给房东,利用期限差产生资金沉淀。

这几乎所有长租公寓的通用方式。最近正在爆雷的南京乐伽公寓,玩的就是这种套路。

南京乐伽于2016年5月30日成立,是一家集房屋租赁服务和托管服务于一身的企业。注册资本100万,但实缴资本为15.3万,法定代表人为姜千。

三年来,乐伽公寓经历了快速扩张阶段。乐伽公寓官网显示,公司曾经在南京、苏州、杭州等八个城市均有布局,成立了300多家签约中心,员工达到600多人,为超过40多万客户提供服务,管理的房源超过20万套,房屋总价值达1000亿元。

然而公司高速扩张的背后是依赖于其“高收低租”的经营模式。所谓“高收低租”,就是以高价从户主拿下房源,通常给户主的付款方式为季付或半年付;再以低于市场价格的租金将房屋出租,一次性收取租客半年到一年的租金。

有租客用2300元/月的价格从乐伽公寓租房,爆雷之后才知道,乐伽公寓从房东手里收房时,给的价格是3100元/月。

这种亏本生意的意图,就在于在期限错配中,租客的钱不会马上给房东,而是会在乐伽公寓手中停留相当一段时间,这些截流下来的资金沉淀,就成了现金流。乐伽公寓有了现金流当然不会这么干放着,要拿出去搞事情。至于是用来炒股、还是用来盘房,那就没人知道了。

没人知道才是最可怕的。

今年3月份,在西安上班的郑女士通过网络平台,在乐伽房屋托管中心租了位于西安金地西沣公园小区的一套公寓,每月2010元的租金,租期为一年,郑女士已经预付了半年房租。而在 7月22号,房东突然找到郑女士,说她没收到租金要收回房子。

面对这样的要求,房客郑女士自然不同意,因为她已经向乐伽预付房租到9月份,双方经过几次沟通都没结果。

没想到,就在8月2日晚上,房东孙女士竟用电焊将郑女士封在屋内,让她出不去,别人也进不来。

对孙女士来说,这房子竟然变成了一座牢笼。这是她在租房之时,万万想不到的。

只是,这远还不算长租公寓埋下的全部暗雷。

臭名昭著的租房贷

长租公寓本身并不可怕,但当它与网贷联合起来时,杀伤力骤增。

2018年8月20日,杭州长租公寓运营商鼎家发出通知,称公司因经营不善导致资金断裂,已停止运营。

这之后,惊魂未定的租客突然发现,当初租房时,鼎家曾许诺押一付一,实际上是让自己在不知情的情况下使用了网络贷款。租客们通过银行卡绑定一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的APP一次性把租金付给了鼎家,再每月返还给贷款APP相应的金额。

由于此前鼎家租客和爱上街签署的分期借款协议还未到期,大部分租客处于服务状态——也就是说,部分租客们依然还需“按月还钱”。

自己无房可住却还得按期还贷,这是大多数租客的共同境遇,而这一切都源于租房贷。

在长租公寓的市场上,租房贷的出现让这个行业更加充满危机。

租房贷简言之就是,长租公寓与第三方机构合作,让租户以借贷方式实现分期付款,使得缺少存款的年轻白领可以月付租房,扩大市场人群同时长租公寓企业从机构一次性获得整年租金,然后分月付给房东。

例如在选择自如等租房平台时,中介一般会提供几种付租方式,如“押一付一”、“押一付三”、“押一付六”以及“押一付十二”。如果选择“押一付一”的方式,中介会主动提出租户可做“租房贷”,即租客与第三方金融机构签署一至两年的贷款协议,金融机构将贷款打到租赁企业的账户上,而租客是按月还贷款来抵房租。

这种方式看似给了租客方便,让他们能够在短期内付出较小代价的同时,住上相对好一点的房子。但实际风险更大。

在这种情况下,千千万万租客足额缴纳的房租并没有被如数转交到房东手里,而是被移花接木的投入到三方金融市场。

租房贷的金融游戏,可谓是给回报周期长的长租公寓带来了最合适的扩张途径,以方便其快速竞争、拉拢投资。但它是建立在租客的个人征信体系上,中介在诱导他们签订租房合同时,往往对这部分讳莫如深。

在无外部融资的情况下,利用租金贷期限错配形成沉淀资金,再将风险转移至房东、租客及金融机构身上,长租公寓公司实现了烧钱式扩张,但风险在潜滋暗长。

风险累积到不可控之时,就只剩下了爆雷这一条路。爆雷之后,最悲惨的无疑是租客。

2018年寓见公寓爆雷时,有一对住在上海嘉定南翔附近的租客,被房东断水断电,房东还卸下了电表的熔断保险丝,冻结了水表。甚至还卸掉了屋内厨房、卫生间、阳台所有的出水关口,连洗碗池、洗手池也没放过。之后,又把燃气灶、马桶全给拆走。

长租公寓的爆雷,炸伤的不只是一方。

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在乐伽公寓爆雷时,有租客称,身边的其他租客被房东上门赶人,结果租客将房东的家具全给变卖了,以此弥补自己的损失。

爆雷的时候,谁都只顾得上自己。

从期限错配,到租房贷,都是他们赚钱的方式。利用“庞氏骗局”的方式,将用户“分期租房”提供的高额贷款(即“租房贷”),打造成为自身企业“输血”的资金池,长租公寓已然成为第二个P2P,甚至有过之无不及。

资本在利润驱动下的贪婪本性,将自身置于资金链随时可能断裂、引发“爆仓”的处境之下。

最终买单的会是谁?

答案你我都心知肚明。

•END•


精选留言
  • 8
    有一批短视且逐利的人,总是在监管无为或者滞后的状态下,带给大家一个又一个“惊喜”
  • 6
    现在房地产中介的雇员,全都是流氓和退役小姐,走的就是不要脸坑蒙拐骗诈路线。哈尔滨的房屋中介都已经爆了3家了,这一块的雷还没被重视!
  • 4
    房东干嘛找租户啊,租户的钱又不是直接交给房东的,房东应该通过法律手段找中介吧?
  • 3
    这两年这种套路太多了
  • 3
    爱国者?
  • 2
    城中村一堆旧楼刷个漆挂个xx公寓的招牌,租金涨的飞起

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作者: RESSRC

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