房地产市场批判 | 赵皓阳

我在《疯涨的房租、超长通勤时间——大都市中的“边缘白领”与“资本游民”》这篇文章中讲解了资本主义的时间修复与空间修复，简而言之就是是指新自由主义通过时间延迟和地理扩张缓解危机的特殊方法。其核心在于，如何处理过剩的生产力以避免危机。

我们分开来谈这两种修复策略。“时间修复”的核心在于金融。从某种程度上讲，复杂的金融产业是新自由主义经济政策的基石。甚至可以这样说：里根政府、撒切尔政府有这样的信心推动新自由主义经济政策，就源自于金融市场飞跃式的发展与创新。金融为资本上演了一处“昨天、今天和明天”的好戏，为生产与消费提供了多种可能性，可以把未来的钱拿到现在花，提高当下的消费水平；也可以把现在的生产力消弭于无形，放到未来再去消耗。

而“空间修复”的内涵更加广泛。早在殖民时代，通过地理扩张解决内部经济矛盾就已经成为了资本主义国家最轻车熟路的手段。我们历史课本就学过，西方国家殖民的根本动力就是这两个：更廉价的原料产地和更广阔的市场。资本积累在历史上所历经的每一个阶段，都深刻表现为对地方空间的剥削。这就可以看做是资本主义初级阶段的空间修复。

在当代，因为资本主义全球化进程已经无孔不入，所以“空间修复”转向了城市的建设——从已经高度资本化地方再死扣出一点可利用的空间来。具体表现为大量资本从物质商品生产转向空间生产，比如城市建设、房地产开发、基础设施建设等等。对于现在的城市，就是地铁修到哪里，房价涨到哪里。为什么资本和政府有那么大的兴趣搞城市“摊大饼式的建设”，而不是对一个地方进行小而精的规划，提高本地居民的生活质量。因为对决策者来说摊大饼这正反里外的全是巨额的GDP，对资本来说就是一个很好的消耗过剩产能进行空间修复的场所，所以这张饼是越大越好，我们则是随波逐流的资本游民。

而房地产市场，则是时间修复与空间修复的完美结合品。列宁就曾一针见血地指出帝国主义大城市建设的本质：“拿发展得特别快的大城市近郊的土地来做投机生意，也是金融资本的一种特别赢利的业务。在这方面，银行的垄断同地租的垄断、也同交通运输业的垄断结合起来了，因为地价的上涨，以及土地能不能有利地分块出售等等，首先取决于同市中心的交通是否方便，而掌握交通运输业的，是通过参与制和分配经理职务同这些银行联系起来的大公司。”

对于当代资本主义房地产市场批判最为全面和深入的，当属大卫·哈维。在其著作《社会正义与城市》，哈维对于全球大都市的高房价进行了本质层面的剖析。哈维的观点是，是土地价值决定了土地的利用，土地价值的变化是在一系列制度因素的参与下，“由特定的权力关系决定的”。哈维的城市地租理论的出发点是将土地看作“纯粹的金融资产”，而土地一旦被视为金融资产，便与股票、政府债券等投资对象一样，成了虚拟资本的一种形式。这一变化也相应地改变了土地所有权或地租与资本积累的关系，毕竟，与马克思时代的土地关系不同，当今世界的房地产产业已经成为了支柱产业之一，除了与建筑业、制造业有着休戚相关的联系，还与金融行业剪不断理还乱，美国的次贷危机不就是房贷引发的么。用哈维的话来说就是：“将土地解放出来，使之隶属于生息资本的流通，并将土地市场、土地利用以及空间的竞争纳入资本的一般流通过程。哈维指出：

房地产开发——特别是在大城市之内和城市周边，以及出口发展地区——似乎是另外一种有利手段，借以将大多数财富集中到少数人手中。由于农民并不拥有土地，他们很可能就一无所有，土地转而为城市牟利所用，导致农民在农村无计谋生，被迫离开土地加入劳动力市场。提供给农民的补助通常仅仅相当于土地价值的一小部分，而土地则被政府官员卖给地产开发商。

我们谈消费主义的问题时，就说明了消费主义通过塑造符号价值，使交用价值远高于使用价值。房地产市场也有一定程度的类似，高房价最核心矛盾就在于房屋的交换价值远高于其价值和使用价值。我们来就房地产来看，房屋的使用价值在哪里呢，比如为我们遮风避雨，提供建立家庭和生活的场所，保护我们的隐私和安全，是我们完成劳动力再生产（饮食和睡眠）的重要场所。那房屋的交换价值又如何呢，我们必须付出金钱购买或租下房子，这里货币作为一般等价物，衡量的就是房屋的交换价值。

曾几何时，在人类还有许多荒地的年代，人们凭借自身劳动建造房屋，这时土地是免费的，建筑的原材料取自于大自然，人们需要付出金钱购买的仅限于斧头、锯子、钉子、锤子等，房屋的交换价值可以忽略不计。在当今许多国家的贫民窟，房子就是以这种形式建立起来的，世界银行把这种贫民的居住方式称作“自力建屋”（self-help housing）。自羊吃人运动和西方殖民全球开始，基本上所有的土地都被完全私有化，这时房屋的“交换价值”就逐渐体现出来了，成为一种可交易的商品。在哆啦A梦超长篇《大雄和日本的诞生》中，大雄就受到了土地普遍私有化的困扰：

“土地这种东西，在46亿年前地球诞生的时候就存在了，但人们把它变成了商品”这个吐槽很精准，《哆啦A梦》的作者藤子F不二雄是个真·左翼，这个我们在以前的文章里介绍过。

当然，必须要承认，这种商品化是生产力进步的产物，是经济发展的必然要求，我们谈论这一问题也是必须要考虑历史发展的特定阶段。而就现阶段而言，房地产的进化远没有在“商品”止步，在当今市场经济发达的地区，房屋这种商品已经被严重的“投机化”。房屋的交换价值除了取决于基本的建造成本（工人和物料）外，还取决于另外两项因素：投机商——地产资本家、商业资本家和金融资本家们希望赚取的利润，以及购买土地或向地主租地的成本。具体到中国，扮演这些个角色的就是房地产商和“代表国家出租土地”的政府，土地财政多年来都是地方政府最大的财政来源。基于此，交换价值迅速地主导了整个房地产市场，而其使用价值在高不可攀的房价面前，更像是一种微不足道的附属产品。

有人认为，中国人多地少，房屋需求是“刚需”，所以注定会存在高房价。但东亚人安土重迁的住房文化需求并不能解释房屋成为金融投机产品的现象——根据2009年4月上海易居房地产研究院发布的《全国商品房空置研究》 显示，2008年，北京、上海等中心城市的空置率接近20%。近年来关于房屋空置率的数据是西南财经大学2013年的调研，与08年的数据类似：全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中上海18.5%、北京19.5%。可以看到，即便是在“刚需”迫切的一线城市，金融投机性的空置房依然有近五分之一的比率。值得注意的是，在美国次贷危机之前，美国的房屋空置率仅为3%。

这是经济规律：由于使用价值与交换价值的严重剥离，势必引发投机现象，而投机现象愈演愈烈，终将酿成危机。投机，说白了就是一种合法的“庞氏骗局”，美国学者刘易斯的著作《大空头》（The big short）一书中，就详细阐述了房地产投机行为如何引发了不可逆转的金融海啸：各方势力层层加码，地产商加一层杠杆、金融证券银行贷款加一层杠杆，投机者消费者也还要加杠杆，都想从中狠赚一笔，结果所有人的贪婪堆积出了百尺危楼，最终眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。除了美国次贷危机之外，2007-2009年爱尔兰、西班牙同样出现了由房地产市场引发的严重危机。再往前追溯还有1992年斯堪的纳维亚的房市崩盘、1990年日本土地市场大崩溃，以及1986年的美国储贷危机。这些经济危机，表面上是房地产市场崩溃引发经济危机，本质上是资本主义固有矛盾下的经济周期律，还是离不开马克思所揭示的资本主义根本矛盾。

在马克思主义经济学的构架范围内，交换价值围绕价值上下波动是一种合理现象。然而西方经济学在“效用革命”之后，完全抛弃了“价值”这一概念，而把价格表现为“需求-供给”曲线的交点。马克思主义者们自然会用自己的逻辑构架批判这样的设定。例如在次贷危机中，美国约有400万人因为房贷止赎而失去住房（借款人因为违约而失去赎回房屋的权利）。这些人因为追求房屋的交换价值，或者说被迫接受房屋高昂的交换价值，而最终丧失了房屋的使用价值。有更多的人处在房贷“溺水”的状态：他们在房价高峰期买房，因为房价随后大跌，他们欠银行的利息甚至比房价市值还要高——这就是来自交换价值绝佳的讽刺。

从微观视角入手，大卫·哈维认为，而近年来在劳动者与资本的斗争中，人们将重点放在了劳动市场和工作场所，劳动者的收入水平确实得到了长足的提高。然而劳动者进行再生产的领域——比如住房，却长久未获得足够的关注。资本也在这一领域开疆掠地，确立了绝对的优势。可以说，资本对劳动者剥削得主战场从生产领域进军到了再生产领域——以消费市场和住房市场为最典型代表。就如我们前文所分析，房屋供给往往是由日趋投机的交换价值操作驱动，而房屋市场是榨取租金（包括土地和房产）、利息财产税和利润的地方。房市也是一个以大量掠夺式活动诸城的市场。劳动者可能经由在劳动市场和工作场所的斗争，即便能争取到可观的薪资增幅，但他们为了在投机驱动的房市中取的房屋的使用价值，必将遭遇无可避免的掠夺——会消耗掉他们全部的薪资增幅甚至更多。劳动者在生产领域创造的成果，被地主、商人、银行业者、收取佣金的律师和中介全部偷走，更不要提除了房屋供给外，医疗、教育、供水、污水处理和其他基本服务私营化和商品化。

恩格斯有一部著作《论住宅问题》，在书中恩格斯指出，一切历史时代的被剥削者,几乎都无例外地遭受到住宅缺乏的威胁。在资本主义时代，工人阶级本来已经很恶劣的居住条件，因人口大量涌进城市而更加恶化，不仅房租大幅度地提高，甚至难于找到住所，这不仅伤害了工人，也打击了小资产阶级。最后恩格斯在这部著作中，把工人阶级的一切要求，包括解决住宅问题的要求同无产阶级革命和消灭私有制联系在一起。再来看看马克思是如何讲19世纪英国伦敦的住宅问题吧：

对于中国房地产市场来说，既有世界房产市场投机性的共性，也有本土市场的特殊性存在。2017年，大卫·哈维在南京大学发表了关于中国房地产市场的演讲，他说道：“房地产成了21世纪以来中国经济增长的基础，从1980年以来，中国的房产量增长了300%。从2012年以来，中国生产的水泥混凝土量已经超过了美国自1900年以来的生产量。……最近30年，房屋已经成为一种投机手段和投机目标。中国越来越趋向于采用资本运作模式——金融危机之时，中国政府向市场投入大量货币救市，在2008-2009年，中国对美国的出口下降，中国出口部门大约损失了近3000万个工作岗位。但是中国政府在2008-2010年创造出大约3400万个工作岗位，但消费市场并没有因此而活跃，房地产市场反而越来越容易出现投机热潮和资产泡沫。“除了拥有资产或大量货币的炒房者，受惠于房产繁荣的还有建筑商、金融业者，还包括房屋中介、房贷放款人员等。房产商在投资生产时，有1%的房产是为投机者生产的。

2007-2008年，在中国采取了量化宽松货币政策救市后，大量货币以虚拟资本形式涌入房地产市场，中国的基础设施建设和房地产行业规模迅速扩张，由于投机活动的利息收入和报酬高，货币资本主义不断发展，房价不断上涨，但工人的收入仍然是工资所得部分。房屋的使用价值和交换价值形成一种对立关系，加剧了社会矛盾，甚至会造成一场危机。在纽约，1%的顶层纳税者3天内所得收入可以超过多数纽约居民一年的所得收入。在中国，顶层的10%得到全国60%左右的所得。纽约和中国的不平等程度在快速恶化。”

更深一步的，从意识形态的维度来看，房地产市场让资本主义的价值观更加深入人心。当今工人们的生活水平已经远超于马克思主义的那个年代，他们已经能吃得起饭、穿得起衣、开得上车，甚至紧衣缩食再贷个款，还能买得起房子。哈维指出，资产阶级通过扩大个人住房私有制的范围，允许劳动力部分拥有住房和土地这一策略，来对工人进行意识形态层面的控制：这样无产阶级就会淡化其阶级认同感，因为有了房子（虽然负债累累）就会下意识地带入进资产阶级的思考模式，可以让资产阶级借此来反对国家对于福利住房、公有制住房的建设。

最具有代表性的就是香港。为了解决香港超高房价、住宅窄小、居住幸福指数低等问题，香港第一任特首董建华先生推出的“八万五计划”：由政府会带头大力建设公租房、公住房，并限制高地价、高房价。这一政策可以说是利港利民，唯一不利的就是地产商。然而随着政策的推出，香港房价持续下跌，香港有房人士坐不住了，虽然他们自己住的房子可能一辈子都不会卖，但是他们就是认为自己的资产贬值了无法接受——这是政治经济学没学好，不知道我们平民老百姓对于住房的需求永远是使用价值，而不是一个金融投资价格。同时，香港媒体也跟着阴阳怪气煽风点火——反正房价上涨是政府无能，房价下跌也是政府无能，总要搞个大新闻把政府批判一番。于是一时间整个香港哀鸿遍野，更过分的是还给董特首取了一个外号叫“董八万”。最后在香港人民抗议房价下跌的一波又一波舆论中，“八万五计划”胎死腹中，香港楼市也最终走上了一条不归路。

住房问题的另一个关键是，对绝大多数劳动者而言，他们无力全款购房，只能通过贷款来实现，于是资本就会借助住房贷这种形式对劳动力进行控制。很简单的道理，类似的故事我已经听到了至少几十次了：我的工作很蛋疼，我的老板很傻逼，我干了五六年了没有加薪，今年又取消了我的年终奖——但为什么我不辞职，因为我每月要还房贷啊。这就是为什么中国劳动者往往“吃苦耐劳”的原因，房子要还贷、孩子要上幼儿园、父母有慢性病要烧钱，996就996吧，工资压得低就压得低吧，总比丢了工作好。最关键的是他们很多人还绕不过这个弯来：明明贷了银行几百万，这是比无产阶级还惨的“负产阶级”，但是因为有房有车有工作，偶尔还能去个高档餐厅消费一点奢侈品，就忙不迭地给自己贴上了“中产阶级”的标签，并且还心里不平衡地哀嚎：中产阶级太苦啦。也不反思一下自己，哪里配得上“中产”二字了。所以哈维非常犀利地指出：“如果无产者通过贷款买房，从某种意义上来讲，他就成为了资本主义制度的维护者。”

因此，我们可以得出结论：要么让你自动带入进资产阶级的思维方式，要么让你畏首畏尾、对剥削忍气吞声，这就是资本主义通过房价对劳动者一手硬、一手软的意识形态控制。

正如我在《星巴克“网红杯”被疯抢不足为奇，这种闹剧一直都在我们生活中上演》一文中分析过的，资本主义的一大法宝就是“制造稀缺”，房地产市场最具代表性。以香港为例，明明有大量空地但却不进行住房建设；故意把住宅修成极其狭小的“筒子楼”“猪笼房”以提高单位面积的价格；政府一旦批地建房，就会暗中怂恿支持当地的环保组织、远足社团等去抗议，美其名曰“保护绿地”，从而导致无数住宅建设计划破产，住宅继续保持在稀缺高价的状态。一旦剥离资本精神奴役给我们制造的幻象，我们不难发现其中奥秘：房产的稀缺是人为制造出来的，高房价不过是有钱人割韭菜的把戏。

哪里有压迫，哪里就有反抗。对于超高的房价，全世界人民都“天下苦秦久矣”。大卫·哈维提出了“空间正义”的观点，力求解决空间资源和空间产品分配不平等的问题。大卫·哈维坚持阶级斗争在当今城市生活中的重要性，他认为我们的目的是“在物质上、象征上和比喻上把地方解放出来”“人与人都处在相互关联和认可的共同体中”。同时，当代资本主义生产方式的转变（原子化，去中心化），要求无产阶级的反抗方式发生相应的变化，反抗场所要从工厂为中心，向生活空间的去中心化转变。

曾经的无产阶级运动从占领工厂、打土豪分田地开始，进而建设根据地、建立政权。而在当代我们许多生产实践已经脱离了大工厂或土地，都是在城市空间中完成的，比如外卖员送货、快递员送餐。哈维基于此提出了“空间解放”的理念，要求把革命实践融入进生活空间中，从空间解放推动政治解放，再由政治解放反过来促进空间解放，通过空间解放来实践空间正义。

近年来，针对于高房价问题，以及由此导致的年轻人、穷人居无定所的现象，世界各地人民都开始自发性地抗争。在荷兰的阿姆斯特丹和墨西哥的伊斯塔帕拉帕里，遥隔重洋的东西半球人民不约而同地开展了“房屋占领运动”。

荷兰（贫穷）的年轻人们自发组织起来，每天都有人骑自行车上街去搜集各社区的住房信息：有哪些房屋闲置，有哪些主人已经去世且没有继承人，有哪些老旧社区接近废弃，有哪些地点政府不会很快兴建新的社区……他们在网上分享这些信息，并建立起一个又一个“空想社会主义”式的乌托邦社区：

在占屋的一开始，一切总是“百废待兴”：被占的空间通常没有热水、暖气和电。所以占屋者要用瓦斯炉做饭、用蜡烛取暖、铺设暖通管道等。不过，在Binnerpret社区，人们学会了资源共享：大家把捡来的、买来的、剩下的材料放在“免费商店”里，供需要装修的人家免费使用。

社区建成后，Binnerpret逐渐变得活力四射：人们每天在院子里开会，并和市政府和周围社区居民保持联系，把社区资源共享给更多的人。社区里曾有育儿所和小电影院，供大家定期举行社区聚会。早期居住在Binnerpret社区的社会活动家们还会举办活动。社区內的政治集会、儿童剧场、地下乐队排练室，几乎都免费对公众开放。（http:// www.sohu.com/ a/256282728_550943）

来自条件更为艰苦的墨西哥的占屋运动则更为激进，墨西哥左翼组织Los Panchos直接带领人民进军了一块荒地，并建造起了上千栋房屋，这是真真正正的“自己动手，丰衣足食”，把伊斯塔帕拉帕里建成了南泥湾。这一组织的负责人恩里克在一次集会的演讲中说到：“在墨西哥，你可以买卖任何东西，但是当住房成为一种商品以后，穷人负担不起这个基本要素。在这个城市，土地被开发人员建筑楼房，致使在这居住和工作的人都无法承担住房的价格。随着土地价格的上升，我们意识到，我们能够生存下来的唯一途径就是我们组织在一起。”

在房屋建成后，当地居民还建立起了菜园、养殖场、医院、育儿场所等一系列配套设施，更厉害的是还建立起了安全委员会，用来维护本地治安、抵御防暴警察的驱逐和黑帮骚扰。

这一模式迅速在墨西哥生根发芽，从上个世纪九十年代至今，墨西哥各城市先后建立起了十个类似的自建社区，让9000余人有了自己的住所，更顺带解决了底层贫民的工作、教育、医疗等基本需求。正所谓“从来就没有什么救世主，也不靠神仙皇帝。要创造人类的幸福，全靠我们自己”。

诚然，关于“空间正义”和“空间解放”的实践仅仅处在一个非常简单与初级的阶段中，但是饭要一口一口的吃，路要一步一步的走。世界各地人民的实践，都将成为人类进步的宝贵经验。