顾子明 | 万科高呼“活下去”，背后的原因意味深长

一

房地产是一个暴利的行业。

改革开放初期的1992年，那时候没人说“小目标”，“万元户”就是对创业企业家的高度赞美，而一介屌丝的潘石屹通过在海南通过炒房，早已成为了“百万富翁”。

而这位百万富翁居安思危，却用几斤橘子，收买了规划局的一个小伙，拿到了海南房地产数据。

拿到数据后的潘石屹发现，海南一万八千家房地产公司的背后，海口本地人口尚且不足30万，人均报建面积更是首都北京人均居住面积及的七八倍。因此，“第一感觉就是天要塌下来了”的潘石屹，迅速撤离海南，回到人均住房面积仅有7平米的北京发展。

而就在潘石屹跑路的第二年，雷厉风行的新一届中央政府上台后，海南房地产泡沫轰然破裂，活下来的公司不足1%，房价从近万元跌倒了七八百，全国在海南炒房的资金套牢达数千亿，整个海南十多年都没缓过气来，而潘石屹却踩着友商们的尸体，和任大炮在北京开启了他们新的征程。

二

这一次，一直唱多的任大炮没有出现。

两周前，2018年9月16日下午两点，在钓鱼台国宾馆举办了一场中国经济界的重磅会议。官学商三界群星云集，樊纲主持，刘副总理主席，主席台上，吴敬琏、楼继伟、易纲、林毅夫、白重恩、杨伟民等重量级人物出席并讲话。

与台上诸位大佬私交密切的任志强虽然没来，但而如果观察仔细的话，会议的过程中，万科总裁郁亮，却一度坐在了主席台上，与这些中国经济的执牛耳者们附耳交谈。

说起来，这种“越级”行为对于郁亮来说，也许是刻在他的骨子里面的。

就在潘石屹成功海南逃顶的1992年，刚毕业没多久的郁亮，敲门进入万科老板王石的办公室，毛遂自荐并提出了万科发展的一系列建议。此举得到了王石的欣赏，因此郁亮也出任了万科的首任董秘，开启了他的扶摇直上之旅。

从此之后，每隔几年，郁亮总会带着他的方案找上峰“跑官”，用了不到十年的时间，就成为了万科的总经理，执掌起中国房地产领域的最强舰队。

而伴随着王石慢慢从万科的推出，郁亮也慢慢挤进来50人论坛，这个中国经济的核心圈子。

三

“活下去”！

就在中国经济50人论坛两周后，恐怕谁也没想到，作为中国最优秀房企的万科，竟然会以极其张扬的方式，喊出这句口号。

就在今天，万科召开秋季会议，会场四周均悬挂着这句标语。

而这个口号，也在中国的房地产圈内引发了巨震，震动着每一个地产人士的信心。

时维九月，序属三秋，今年已经过去三个季度的万科，面对年初制定的6300亿回款目标，竟然还有一半没完成。

因此，进入九月之后，郁亮和他的万科开启了他的三年计划，设定了以。”收敛”和“聚焦”为手段，以“活下去”为最终目标

而有趣的是，万科的三年计划，与那位在50人论坛上，来去匆匆的那位大佬表示的“争取三年左右有效控制宏观杠杆率”，很恰巧的对应上了。

四

中国有一句古话，叫做闷声发大财。

万科早在2012年就提出“白银时代”，提前开始降杠杆和去库存，相比于通过疯狂加杠杆反超万科的恒大和碧桂园，万科的杠杆率低的惊人，更不要万科超低的融资成本以及刚刚拿到的“国家队”身份。

因此，就算万科现在不整改，寒冬来了，全国成规模的开发商都死了，最终活下来的那个，也会是万科。

更何况，我们也会知道，寒冬再怎么寒，最寒的底线也不会让那些大型的国资地产商崩盘，而万科又是在国资系统里一骑绝尘的存在，因此，万科的“活下来”在面对经济寒冬虽然在理，但必然也有弦外之音。

就像我正在码字的时候，脑海中想象的是随着“万科活下来”的广泛流传，全国的媒体和自媒体，都会开始追热点，把最近半年所有的土地流拍，政府的限购政策，开发商巨头打折促销，各地的降价数据，甚至取消预售等段子编排编排，形成一篇篇唱衰房价的10W+。

甚至也会有人，把多年前说了炒了无数遍的房地产崩盘论的段子拿出来，来论证自己的先见之明。

而这些舆论汇聚到一起，就会变成一个词儿，“信心”。

资本市场有一句话，叫做“信心比黄金重要”，同样，资本化的房地产更是如此，对未来房价持续看涨的信心，才是如今房地产市场火爆的根本原因。

所以，在遏制房价上涨成为政治局的既定行政政策后，作为中国房地产风向标的万科，大肆搞的“活下来”，也算是通过市场的手段，来遏制房价上涨。

所以，看着一片红的“活下来”，本质也是一个政治正确。

这点政治正确，对郁亮这么个绝顶聪明的人来说太简单了，作为一个北大毕业的，能混入以清华为骨干的中国经济50人论坛里面，本身也证明了自己的能力。

五

记得去年我写房地产的时候，说过房地产要从今年开始洗牌，大量的中小开发商会消失，现金流出问题的开发商，会以成本甚至低于成本的价格甩卖，是部分一二线刚需上车的时机。

但是，房企的寒冬，并不意味着是房价的寒冬。

目前万科要活下来的大背景，是中央的政策从过去十年积极的货币政策，转向了积极的财政政策，开发商的融资能力在货币政策收紧之下将异常艰难。

但是积极的财政政策取代了货币政策之后，民众的总体收入和GDP数字并不会出现巨大的影响，因此房价暴跌的经济基础并不存在，一定程度上来说，是需求被遏制了。

如果举一个形象一点的例子，就像特朗普的调控油价，对于伊朗、委内瑞拉、卡塔尔这种“民营”的石油国家，必然是遭受到资本的寒冬，被迫供给侧去产能，但是对美国三桶油的国家队，就是利好。

同样，石油去产能必然导致价格上涨，特朗普为了支持率，只能通过行政手段短期压着油价，但是，随着需求的不断累积，油价反弹的压力也会越来越大。

同理，房地产企业也是同样的道理，如今仅考虑一二线重点城市的中心城区的话，调控只能是一时，房价最终还是要跟着供求关系来走的，人民对美好生活的需求，是永远在前进的。

对于中国来说，是房地产一个永远有着巨大需求的市场，如今开发商近期要面对的，不过是三年左右的一个资金寒冬，杠杆率高的，很难挺过那么久。

因此，挖坑屯粮渡过这个寒冬，并利用寒冬消灭了竞争对手之后，巨头就会成为寡头。撑过寒冬，待到春天来临之际，面对遍地死了的开发商道友们，寡头们则将迎来历史性的机遇。

所以呢，寒冬过后，万科们能有多大的力量加杠杆疯狂扩张，也取决于他在冬天屯了多少的粮。而这，就是万科以”收敛”和“聚焦”为手段，以“活下去”为目标的最终目的。

毕竟，房地产永远都是一个暴利的行业。

同理，其他很多的巨头，也会面临万科同样的选择，趁寒冬干掉竞争对手，是理智的选择。

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