顾子明 | 万科高呼“活下去”,背后的原因意味深长

房地产是一个暴利的行业。

改革开放初期的1992年,那时候没人说“小目标”,“万元户”就是对创业企业家的高度赞美,而一介屌丝的潘石屹通过在海南通过炒房,早已成为了“百万富翁”。

而这位百万富翁居安思危,却用几斤橘子,收买了规划局的一个小伙,拿到了海南房地产数据。

拿到数据后的潘石屹发现,海南一万八千家房地产公司的背后,海口本地人口尚且不足30万,人均报建面积更是首都北京人均居住面积及的七八倍。因此,“第一感觉就是天要塌下来了”的潘石屹,迅速撤离海南,回到人均住房面积仅有7平米的北京发展。

而就在潘石屹跑路的第二年,雷厉风行的新一届中央政府上台后,海南房地产泡沫轰然破裂,活下来的公司不足1%,房价从近万元跌倒了七八百,全国在海南炒房的资金套牢达数千亿,整个海南十多年都没缓过气来,而潘石屹却踩着友商们的尸体,和任大炮在北京开启了他们新的征程。

这一次,一直唱多的任大炮没有出现。

两周前,2018年9月16日下午两点,在钓鱼台国宾馆举办了一场中国经济界的重磅会议。官学商三界群星云集,樊纲主持,刘副总理主席,主席台上,吴敬琏、楼继伟、易纲、林毅夫、白重恩、杨伟民等重量级人物出席并讲话。

与台上诸位大佬私交密切的任志强虽然没来,但而如果观察仔细的话,会议的过程中,万科总裁郁亮,却一度坐在了主席台上,与这些中国经济的执牛耳者们附耳交谈。

说起来,这种“越级”行为对于郁亮来说,也许是刻在他的骨子里面的。

就在潘石屹成功海南逃顶的1992年,刚毕业没多久的郁亮,敲门进入万科老板王石的办公室,毛遂自荐并提出了万科发展的一系列建议。此举得到了王石的欣赏,因此郁亮也出任了万科的首任董秘,开启了他的扶摇直上之旅。

从此之后,每隔几年,郁亮总会带着他的方案找上峰“跑官”,用了不到十年的时间,就成为了万科的总经理,执掌起中国房地产领域的最强舰队。

而伴随着王石慢慢从万科的推出,郁亮也慢慢挤进来50人论坛,这个中国经济的核心圈子。

“活下去”!

就在中国经济50人论坛两周后,恐怕谁也没想到,作为中国最优秀房企的万科,竟然会以极其张扬的方式,喊出这句口号。

就在今天,万科召开秋季会议,会场四周均悬挂着这句标语。

而这个口号,也在中国的房地产圈内引发了巨震,震动着每一个地产人士的信心。

时维九月,序属三秋,今年已经过去三个季度的万科,面对年初制定的6300亿回款目标,竟然还有一半没完成。

因此,进入九月之后,郁亮和他的万科开启了他的三年计划,设定了以。”收敛”和“聚焦”为手段,以“活下去”为最终目标

而有趣的是,万科的三年计划,与那位在50人论坛上,来去匆匆的那位大佬表示的“争取三年左右有效控制宏观杠杆率”,很恰巧的对应上了。

中国有一句古话,叫做闷声发大财。

万科早在2012年就提出“白银时代”,提前开始降杠杆和去库存,相比于通过疯狂加杠杆反超万科的恒大和碧桂园,万科的杠杆率低的惊人,更不要万科超低的融资成本以及刚刚拿到的“国家队”身份。

因此,就算万科现在不整改,寒冬来了,全国成规模的开发商都死了,最终活下来的那个,也会是万科。

更何况,我们也会知道,寒冬再怎么寒,最寒的底线也不会让那些大型的国资地产商崩盘,而万科又是在国资系统里一骑绝尘的存在,因此,万科的“活下来”在面对经济寒冬虽然在理,但必然也有弦外之音。

就像我正在码字的时候,脑海中想象的是随着“万科活下来”的广泛流传,全国的媒体和自媒体,都会开始追热点,把最近半年所有的土地流拍,政府的限购政策,开发商巨头打折促销,各地的降价数据,甚至取消预售等段子编排编排,形成一篇篇唱衰房价的10W+。

甚至也会有人,把多年前说了炒了无数遍的房地产崩盘论的段子拿出来,来论证自己的先见之明。

而这些舆论汇聚到一起,就会变成一个词儿,“信心”。

资本市场有一句话,叫做“信心比黄金重要”,同样,资本化的房地产更是如此,对未来房价持续看涨的信心,才是如今房地产市场火爆的根本原因。

所以,在遏制房价上涨成为政治局的既定行政政策后,作为中国房地产风向标的万科,大肆搞的“活下来”,也算是通过市场的手段,来遏制房价上涨。

所以,看着一片红的“活下来”,本质也是一个政治正确。

这点政治正确,对郁亮这么个绝顶聪明的人来说太简单了,作为一个北大毕业的,能混入以清华为骨干的中国经济50人论坛里面,本身也证明了自己的能力。

记得去年我写房地产的时候,说过房地产要从今年开始洗牌,大量的中小开发商会消失,现金流出问题的开发商,会以成本甚至低于成本的价格甩卖,是部分一二线刚需上车的时机。

但是,房企的寒冬,并不意味着是房价的寒冬。

目前万科要活下来的大背景,是中央的政策从过去十年积极的货币政策,转向了积极的财政政策,开发商的融资能力在货币政策收紧之下将异常艰难。

但是积极的财政政策取代了货币政策之后,民众的总体收入和GDP数字并不会出现巨大的影响,因此房价暴跌的经济基础并不存在,一定程度上来说,是需求被遏制了。

如果举一个形象一点的例子,就像特朗普的调控油价,对于伊朗、委内瑞拉、卡塔尔这种“民营”的石油国家,必然是遭受到资本的寒冬,被迫供给侧去产能,但是对美国三桶油的国家队,就是利好。

同样,石油去产能必然导致价格上涨,特朗普为了支持率,只能通过行政手段短期压着油价,但是,随着需求的不断累积,油价反弹的压力也会越来越大。

同理,房地产企业也是同样的道理,如今仅考虑一二线重点城市的中心城区的话,调控只能是一时,房价最终还是要跟着供求关系来走的,人民对美好生活的需求,是永远在前进的。

对于中国来说,是房地产一个永远有着巨大需求的市场,如今开发商近期要面对的,不过是三年左右的一个资金寒冬,杠杆率高的,很难挺过那么久。

因此,挖坑屯粮渡过这个寒冬,并利用寒冬消灭了竞争对手之后,巨头就会成为寡头。撑过寒冬,待到春天来临之际,面对遍地死了的开发商道友们,寡头们则将迎来历史性的机遇。

所以呢,寒冬过后,万科们能有多大的力量加杠杆疯狂扩张,也取决于他在冬天屯了多少的粮。而这,就是万科以”收敛”和“聚焦”为手段,以“活下去”为目标的最终目的。

毕竟,房地产永远都是一个暴利的行业。

同理,其他很多的巨头,也会面临万科同样的选择,趁寒冬干掉竞争对手,是理智的选择。


精选留言
  • 192
    腾讯将整合社交与效果广告部(SPA)与原网络媒体事业群(OMG)广告线,成立新的广告营销服务线(AMS)~~~ 明公你一直诟病微信的广告推送不够精准,是不是腾讯留意到了你的声音了?
    334
    作者
    最近腾讯广告精准了很多......倒逼改革啊.....
  • 121
    房价不出系统性风险不也是一条底线吗?如果信心完全奔溃,民众买涨不买跌,可能就无量空跌了,跑的快游戏也不太好玩下去。万科是仗着手中有粮心中不慌,乘机搅浑水,搞死道友吧?
    310
    作者
    有这个机会,为啥不搞死道友?
  • 292
    《走向共和》的瞿鸿机评价庆亲王:“你看看人家,玩着,闹着。又搞女人,又搂钱财。可是政治上永远正确,屁股坐的永远是那正确的地方,那才是真高。”
  • 65
    可以理解为三年内房价不会大的波动,是刚需买房的好机会,三年后去杠杆完成,又是一轮周期开始
    224
    作者
    三年之后看房地产税啊
  • 79
    所以那些举例厦门某个盘暴跌一半的文章,我真的是觉得是瞎带节奏,心想明公会出来解读,没想到今晚真的出文章了,赞,分享朋友圈了。
    219
    作者
    其实,我还是很看好厦门岛的,现在是逢低买入的机会
  • 37
    明公,那现在是否可以买点万科屯着?等春天到来?
    181
    作者
    万科是可以逢低买入长期持有的
  • 75
    我爸vank的,集团内部收紧资源,节流资金,收回债务。但是,房地产市场依然没有放弃,只是蛰伏,等一个春风拂过,万物重生。
    172
    作者
    嗯,就是昨天文章说的,超级门阀的诞生
  • 47
    所以像明公所说,很多二线省会的外省小开发商和本土房企都在万科们全国打折、变相促销优惠活动以及“活下去”的呐喊声中瑟瑟发抖、惊恐不已,可以这样理解么明公?
    171
    作者
    最瑟瑟发动的是金融机构啊.....3~4%发债的万科都特么的害怕,那些按照13%·14%点放的房地产金融机构.....吓尿.....
  • 30
    明公觉得政治觉悟同样很高的某大能熬过去吗
    167
    作者
    某园那么多事故被爆,为啥某大就不被爆呢?
  • 62
    三年啊…不长不短啊…赌赢就后半生不愁了
    166
    作者
    人生,抓住波段就是成功
  • 85
    今天不小心瞄到一阵新闻:腾讯要开始从内部打通。突然想到前段时间明公所訴,真心夸夸你哦:神一般地存在噢!
    165
    作者
    这都是跟权威人士学的,危机倒逼改革
  • 158
    万科如此高调的宣布自己要“活下去”,这哪里是活不下去的样子,这是在向所有中小房企宣战,明确告诉他们,你们快活不下去了,只有我能活下去。
  • 81
    点完广告写留言,诚如明公所说,万科所谓的活下去去储存足够的钱,等寒冬过后低价收购优质资产,可以想像三年以后万科的体量,细思极恐啊,又是一个巨无霸。同样的恒大前段时间的提高周转率,削减许公子手里的非珠三角的项目,开始搞电动车,都是在布局啊,政治敏感的人确实都能提前一步。
    147
    作者
    巨头们不敏感也做不了这么大啊,都是一路搏杀出来的豪杰
  • 34
    明公,京东现在爆出来的事挺多(主要是人品),会不会被分割掉,物流、电商、线下、金融等,苏宁会不会有大机会!谢谢!
    135
    作者
    京东的资产很有价值,现在这么多事儿,背后肯定有人在推动了。苏宁未来会很强劲的,不是对标京东的
  • 30
    明公,你昨天说的“教育是暴利行业”和老师的关系大吗?还是说只是资本家的暴利?&你看好互联网教育(网络辅导)吗?
    118
    作者
    都是暴利啊,未来知识付费一定会传递至普通教育行业的
  • 39
    深圳小开发商是死是活呢?明公,作为营销总,我越来越迷茫啊
    117
    作者
    主要看老板的融资能力了,未来贷款会越来越紧,很少有能撑那么久的开发商
  • 34
    存粮过冬,然后用小米换房子。低价收购一大批房企吗?
    115
    作者
    有价值的是房企手里握着的土地储备
  • 107
    做寒冬来临最后一个倒下的~ 做寒冬过后第一个爬起来的~
  • 31
    死道友不死貧道
    106
    作者
    道友死光了,自己就可以开宗立派了....
  • 29
    某些人就想问,为什么每次供给侧改革,被去产能的总是自己,死的为什么总是贫道
    105
    作者
    “我不是针对你,我是说,在座的各位.......”
  • 32
    我倒觉得碧桂园如果能把控住质量,会是未来的强有力的竞争者,他的策略符合未来居住趋势和刚需的真正需求。
    100
    作者
    我很看好碧桂园模式,但是未来他搞不好要割肉
  • 30
    错别字及语病较多,但不影响正常阅读,时间仓促,草草而就,明公?洞如观火,一针见血,分析透彻。
    99
    作者
    我文章讲的是逻辑,错别字和语病再多,其实并不影响真正的阅读,所以,我一般也懒得校对了......
  • 40
    房地产目前有利是事实,但是已经没有暴利了,这些年都是房地产在为政府谋取暴利。
    95
    作者
    你要跟昨天的文章联系起来啊,我说了未来的那些企业,都是跟政府紧密联系的,为政府提供庞大税收的万科,未来必然是是冬天之后,重点扶持的超级巨头
  • 95
    还是那句话:今天很残酷,明天很惨烈,后天很美好,但是大多数人会死在明天晚上。
  • 61
    最近连着加了几个婚纱店销售的微信,就给我推婚戒的广告,腾讯的进步也忒快了。
    90
    作者
    恭喜恭喜~~
  • 39
    明公逻辑很清楚了,可是中国人的变数也很大,总是有人得免死金牌,毕竟带节奏的人能量太大了,谁也挡不住啊
    88
    作者
    肯定会有不少人有免死金牌的,但是这都是少数,不会影响大趋势
  • 76
    就是明公说了好几遍的广积粮,高筑墙,缓称王。熬过寒冬就是胜利,大家要有信心。有些人是真看不明白,有些人是揣着明白装糊涂,有些人是明白了但做不到,有些人不明白也做不到,没办法高速列车承载能力有限,不是谁都能登上去……
  • 31
    积极货币政策利好企业扩张产能扩大,做大存量。积极的财政政策利好军工,教育,科技,医疗行业,做好增量。朋友说重庆房子租金不如商业地产写字楼租金高,不如卖房子换商业地产出租,明公觉得如何?
    73
    作者
    商业地产长远来看更有价值,但是持有商业地产不利于渡过寒冬,一般都是在寒冬中抄底
  • 20
    点了广告,好奇问一句,明公为啥把账号注销,不买一点万科长期持有呢?(已低位真金白银购入万科)没指望短期盈利,只是想着跟明公要死一起死嘛
    73
    作者
    人是有贪念的,你觉得,我会老老实实把资金趴在一只股票上面么?我觉得我忍不住.....
  • 28
    近期的文章都是一脉相承,明公苦口婆心啊…
    66
    作者
    因为我的思路也是一脉相承的......就像写连载小说一样,别人抄都抄不了
  • 28
    经济寒冬,互联网的? 会冷么
    65
    作者
    必然会,你看美国就明白
  • 16
    请教明公,未来知识产权行业如何,会有发展吗,例如搞专利的
    63
    作者
    有啊,知识是门阀结构最坚实的壁垒
  • 27
    连续几天看恢弘巨著,再看今天的文章 好水~~
    62
    作者
    我这是,理论联系实际啊,你把昨天文章和今天文章对应着看,是对阅读能力较低读者的一个辅导读物......
  • 21
    竟然信心比黄金重要,那么在地产商为了自救降房价回收现金,再加上房地产的顺周期性,追涨不追跌,这不是导致信心崩盘吗?虽然一二线城市还是供给不足,但是三四线城市妥妥泡沫很大,就不会传导到一二线城市,导致崩盘吗?
    58
    作者
    不会,因为资金无处可去,自然只能选择一些地方汇聚了
  • 27
    一直想问问明公乌鲁木齐的房地产走势或者说经济走势将是如何的。
    56
    作者
    翻我之前的文章,在教育那篇里面,很明确说了新疆的发展方向和国家的重点
  • 24
    消极的货币政策下,大的房地产商收缩了,小的倒闭了,供应的房子少了;积极的财政政策和减税下,工薪的收入上涨了,对房价是利好还是利空?是积累势能还是釜底抽薪?当然我说的是一二线。
    56
    作者
    夯实房价的基础,长远看是利好,短线的确是利空
  • 56
    说个段子,何为专家?等你把专业领域里比你水平高的全耗死了,你就是专家
  • 27
    50人论坛以清华毕业生为骨干?刘鹤是清华的?
    55
    作者
    清华大学经济管理学院顾问委员会,记得之前plus上文章有过详细的说明
  • 17
    本科同济大学,研究生来了武大读研,现在更导师做的是自然语言处理方面的。最近关注到武汉和上海都开始布局一些人工智能的产业了,求问明公毕业以后留在武汉发展还是回上海发展好。
    50
    作者
    越是顶端的,越往一线汇聚
  • 50
    师爷:完了,前几任的县长把鹅城的房产建到九十年以后了,也就是TMD西历二一一零年了 张麻子:我倒觉得这地方不错 师爷:百姓成穷鬼了,不敢再炒房产了 张麻子:老子就从来没有想过搞房产挣钱 师爷:不搞房产赚钱钱你赚谁的呀? 张麻子:哪个高科技行业赚钱就赚谁的!
  • 50
    原来“活下去”是为了“跑起来”,受教了~
  • 33
    万科的套路,手握千亿现金,唱空行业,吓唬对手,等着抄底中小房企
    49
    作者
    万科拿地水平一直很烂.....主要就是靠收购......
  • 45
    明公,90年代初海南和广州的房价也是腰斩啊。房企死,房价不重跌,那party真是改写教科书了……忧心忡忡啊……
  • 12
    明公,特朗普各种退会,各种甩包袱,大大减轻了国家成本,会不会让美国实现中兴?
    44
    作者
    顺天易,逆天难,我认可特的做法,但是,结局必然是党争加剧,而他恐怕也搞不定党争
  • 42
    直接吓死/吓残一批中小房企。 然后在初春时捡“尸体” 也能配合郭嘉政策,获得更多zz资源。 一举多得
  • 40
    当年处理海南地产泡沫的老同志,以及目前强力去杠杆的权威人士,命运竟然都和房地产产生了交集。
  • 39
    “信心比黄金和货币更重要”——温家宝于2008年9月24日在达沃斯论坛如是说。
  • 35
    政治正确比什么都重要
  • 33
    持枢,谓春生、夏长、秋收、冬藏,天之正也,不可干而逆之。逆之者,虽成必败。故人君亦有天枢,生养成藏,亦复不可干而逆之,逆之虽盛必衰。此天道、人君之大纲也。《鬼谷子》
  • 30
    死道友不死贫道 万科玩的溜
  • 29
    现金流出问题的开发商甩卖的房屋大概率会烂尾吧?
  • 16
    明公您好,感谢扶我墙上,“翻我之前的文章,在教育那篇里面,很明确说了新疆的发展方向和国家的重点”,我六月份以来每天必看,但我看了6月至今天的文章没看到您说的内容,您说的教育篇是《教育升级与消费升级》还是《新一轮科教兴国》?还是我错过了?
    26
    作者
    记得,我用土耳其和奥地利做比喻了.....意思应该是很明确的.....
  • 26
    房价是不会跌的(上面看的是总量),压着房价不涨,加速货币贬值也是一种思路。现在对房价调控就是一个稳字,不大涨不大跌,但最终目的是房价要趋于合理的水平。
  • 24
    姚老板还是识货的~只是这次动了(国家队)的‘菜’
  • 19
    世事难料啊!上升期是特色道路,下降期也一定会是特色的。

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作者: RESSRC

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