你包叔 | 笑着活下去

1930年5月，四方面军到了闽粤赣三省交界的寻乌县，一位年轻的同志组织了一个十一人的小队伍，展开了一场田野调查，把县城的经济数据摸了个遍。为日后农村工作积累了大量宝贵的底层数据。

根据年轻人的统计，2700人的小城里有三十几个失足妇女，最著名的五位是润凤、戊秀、月娥、五凤、昭坤。她们养活着产业链上的162个人。

三十几位失足妇女是全县经济的希望。年轻人经过精密的统计发现，权势豪绅光顾的最多，商人嫖的最少。与之前几年截然相反。

站在寻乌的街头，这位年轻人感受到了一丝寒意。冥冥之中，他预测到了这座小城的经济危机。

商人为什么嫖的少了?因为他们的生意不行了。

1

万科在一家五星级酒店里发出了呐喊。

9月28日，万科开了一天的高管会议。上午讲了重大突发事件的应对，如果出现碧桂园、自如寓类似的危机，万科该如何应对。下午，各个部门提交了三年计划。

郁亮最后做了八分钟的总结，主题是“活下去”。

第二天的秋季季度会上，这三个字被放大，放在鲜红色的背景上。一家销售额已经超过4000亿元的世界500强公司，公开求抱抱。

三个月前的夏季季度会，主题还是“稳健发展”。

《金瓶梅》里的潘女士说，南京沈万三，北京古树弯。沈万三的大名像古柳树的影子一样，遮都遮不住。

万科季度会现场传出的照片，配合“万科厦门白鹭郡别墅五折促销”的消息，成为了寒冬的序幕。

即便，从某种意义上看，中国可能再找不出比万科更安全的公司了。

你包叔的好友兽爷说：

生死攸关的一场股权之争打完，竟然把自己打成了国企。其幸运程度堪比在1948年8月三大战役前夕加入解放军。

在很多人看来，万科的举动让他们想起了上学时的学霸，面对着一张98分的试卷，告诉自己要坚强地活下去，不要放弃。

你想安慰他，却不知道从何说起。

鲁迅说，中国人的性情是总喜欢调和折中的。你说这屋子太暗，须在这里开一个窗，大家一定不允许。但如果你主张拆掉屋顶，他们就来调和，愿意开窗了。

万科正在掀翻房地产的屋顶。

你包叔随口问了几位企业家，对于万科提出的“活下去”怎么看。

Top4房企的董事长说，这是大多数人的想法，我们听国家的；

Top10房企的董事长说，万科这么搞，把行业节奏带乱了；

Top20房企的董事长说，我们已全面停止投资。

很多时候，安慰学霸的都是刚刚及格的小伙伴们。

一位Top30房企的董事长说，我们要去一二线城市拿地了。

2

中国其他两家巨无霸房企，也在默默地改变。

从2月到6月，恒大的销售额一直领先于万科，领先一度达到了160亿。7月，恒大突然像中年男子一样放弃了挣扎，任由排名被万科超过。但是又一直追随着万科的脚步，不多不少保持着40亿的差距。

或许只是时间上的巧合，6月底到7月，正是碧桂园接连出现工程事故，而被舆论推到风口浪尖的时候。

恒大还默默地做了很多其他事情，比如把永续债全部还上，把利润做到了惊人的500亿，土地结构也彻底翻转，夏海钧说，一二线城市土地占比68%，2014年，这个数字不到50%。

眼下恒大正在每年例行清仓甩卖，今年的考核格外严酷。

7月，碧桂园的单月销售额从779亿下滑到了490亿，8月继续下滑倒了439亿。这是过去三年里，碧桂园第一次放慢速度。

碧桂园的投资买地已经近乎停滞，所有现金流不能回正的项目甚至被要求停工。

两个月以前，郁亮就告诉你包叔：

谨慎留点现金在手里，是机；过多负债冒风险去赌，是危。大时代面前，大势不可赌博。

经云：众生皆具如来智慧德相，只因妄想执著故，不能证得。

3

上一次，万科和郁亮的预测出错了。自诩为农民，却看错了天气。

2014年5月，郁亮公开喊出“房地产黄金时代已经结束”。但实际上，10个月之后，中国房地产就迎来了钻石时代。房价从万科大本营深圳开始暴涨，直到今天。这轮上涨几乎波及到了中国所有的城市。

郁亮关于黄金时代的判断虽然错了，但万科并没有受影响。他们很顺利地下潜到三四线城市，与恒大碧桂园争食。

唯一的影响，也许就是丢掉了老大宝座。

两个月前，你包叔曾经和万科的同学就当年的判断做过复盘。

郁亮当年不是并随性而言，万科做出这样的判断，背后有非常严谨的研究做支撑。

2013年，万科的研究团队发现了两个重要的数据。

第一，中国的套户比达到1.2，也就是说100家有120套房子，超过了国际1.1的均衡线。这意味着，中国整体的短缺时代已经结束了；

第二，2011年到2013年，是中国住房建造的历史高峰，每年的开工面积历史最高。

万科据此判断，房地产的黄金时代已经结束。

很多人说万科错失了三四线城市的红利。那是因为，万科从来没有正眼瞧过三四线城市。 

我们不研究三四线城市，因为在这之前做过另外一项研究，所有发达国家城市化的第二阶段——50%到60%之间，都呈现出马太效应；

人口是从小城市流出流到大城市去的，这个东西是全球的，无一例外；

越靠近75%这个阶段，小城市的流失越大。

恒大和碧桂园对此都是认同的，他们当时都在准备从三四线回撤。

突然，天上飘下来一张彩票。

去库存的口号、一二线城市严格限购，更重要的是2015年中国货币政策的转向，让碧桂园活了过来。

这个情节，和《金瓶梅》第四十九回一模一样。

西门先生经过前四十八回的折腾，越来越觉得体虚。接着就很幸运地碰到了那位胡僧，领了一百多颗鹅黄色小药丸，生生地把自己的勇猛状态维持到了第八十回。

按照万科的估计，房价从2013年到2022年的涨幅不会超过1.3倍。但实际上，这一轮去库存后，中国很多市的房价进入两万元，很多县的房价进入万元时代。

而大多数城市的涨幅呢，远远超过1.3倍。

你包叔的好友兽爷说： 

万科说“活下去”，不是对自己说的，是对其他人说的。

还是明代高僧德清的《醒世歌》说得好：

荣华终是三更梦，富贵还同九月霜。

顷刻一声锣鼓歇，不知何处是家乡。

 

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