01
上个周六的晚上，我在相学群里讲课，随口讲了几点无意中涉及到的关于房地产的常识性的知识。
比如住什么样的楼层最适合，为什么住这样的楼层合适等等，都是常识。
后来这个讲课被八戒迅速制成了音频，发在群里，供大家分享，然后就流传了出去。
然后就有人找我，希望我多讲讲房地产的知识。
说实话，我很少讲房地产，为什么，因为觉得都是常识，没必要讲，大家都应该知道的啊。
结果有很多人说，对你来说是常识，但对我们来说，就不是常识啊。我们觉得很有用啊。
我心里才感叹一下：啊！原来是这样啊。
所以，我准备以后有意无意地多讲一些常识。关于房地产的。
02
想起来我遇到的两件事。
前几天，和现在的办公室的业主大姐聊天，说起她为什么当时投资了这一层写字楼。
她说当时他们也是在做生意，挣了一些钱，当时正是房地产低迷的时候，这个楼（我们现在办公的这个楼）是个烂尾项目。后来开发商继续做，价格卖的很便宜，有很多优惠。他们公母俩一商量，就买了一层楼。反正自己也要办公用，剩下的出租。后来自己不做生意了，就变成了收租婆。
她就说，一是时机，一是地段。再就是看未来的发展。
当时他们也不懂，但赶上了好时候，选了好地段，又赶上了好时代，所以现在就能幸福地做收租婆了。
另一件事，我在青岛的时候，经常去弄海园的小白屋吃饭。时间长了，就和老板娘成了朋友。上一次我回青岛，还专门去小白屋吃饭。
这家店，开了有快三十年了。老板娘是东北人。小餐馆，能开三十年，不容易，尤其是在弄海园靠近石老人海水浴场的地方。一般说来，光是租金，就受不了。
但这个房子是老板娘自己家的。
当时弄海园开发的时候，她就买下了。
其实他们家的菜价格很高，两个人吃个饭，烧个黄鱼，再配几个菜，再加个发面饼，来碗玉米碴子粥，就是300多。
那为什么她能开30多年？就因为房子是自己的，不用向别人交房租。
更厉害的是，老板年的女儿从英国牛津大学毕业，回来在餐馆里打工。
牛津大学毕业，在小餐馆端盘子，你会觉得吃惊，但是这是真的。
我曾经和老板娘开玩笑，说牛津的毕业生在你这里可惜了啦，要不来我们公司吧。
人家回答，不去。
这两个故事，就是投资的重要性。
网上找到的小白屋和菜品的照片
03
微博上看到两段话，我觉得挺有价值，转录到这儿：
房产和地产是两回事，不区别开无法讨论。
房产上涨很大程度是货币政策和土地政策的共同作用，当然，未来还会有财税政策的变量。
但是地产就相对简单了，如果不讨论土地使用属性的话，只要往人口聚集地去挑就可以了。
尤其是房产所有权和地产所有权分开的背景下，地产比房产更加稀缺。
假如哈，假如，假如这轮行情走到头，股票除了头部以外都拿不住了，那么让我选，如果有机会选的话，我选地产。
很多人说，这个虚拟经济、新经济不需要太多土地，农业用地也凸显不出价值。不要听，世界上只有土地一个元素，是可以直接导致热战的。被打成渣渣的国家，毛都不剩的，也宁可赔款不割地。
当然，好地和差地差别很大，那是另一个问题了，是土地这个范畴内的细分问题。
土地承载一切，是一切财富之母。
分享一个观察社会的方法：看广告。确切地说是看机场、火车站广告。
如果一下火车，飞机，看到的都是些房地产广告。意味着这个城市还处于上个时代的发展模式，残忍一点说就是被时代抛弃的时代。十四五规划里明确提出以消费带动经济增长，而不是投资拉动。什么意思？就是说原来以大规模基础建设为前提的土地财政时代一去不复返了。地方官员政绩考核也不仅以GPD的增速为唯一前提，GDP结构，以及增速对传统房地产行业的依赖程度或是更深刻的经济考核指标。
这种现象普遍出现在三四线城市与一些处于中心城市地位的省会城市。
上海和北京这种超级城市，我们基本上看不见地产广告占领机场的现象了（为严谨起见，不排除少数项目）。
武汉、济南、郑州、合肥地产看起来还依然如火如荼，随着郑州的城市大饼摊到了黄河，武汉的城市大饼摊到了长江，我想这大概就是所谓的强弩之末了。
上个月我站在武汉经开项目的工地上，遥望无垠的上万平米的空地，感慨：都这个年代了，还在搞这么宏大的开发规模，是常识限制了我的想象力。不过武汉受疫情影响，地方财政肯定承受了巨大的压力，搞一点土地财政也可以理解。
而郑州和济南这类省会城市，怕是面临着“刚把裤子脱下来，你让我吃素？”的尴尬境地。
这一类城市，处于两个时代的明暗交界线。
还有一类城市，就是一下飞机除了小额信贷、金融理财的广告就是空位。这种城市正在处于地方债务的危机时刻，或者说微妙时刻。城市经济危如累卵，消费活力降到冰点。
这类公司之所以冒出来，是承担了地方商业银行的放贷任务。称他们是影子银行未免有点抬举他们，但作用差不多。属于游离在金融监管体系边缘的广义货币扩容器。
有人问，为什么之前我们城市没有？那是因为之前的地方债务很大程度上是以第三方债务形式出现的，比如各地的城投公司，他们吸纳了大量的商业银行贷款份额，有政府背书，有资产抵押，借他们钱，总比借给小业主和个人靠谱。
随着一届又一届的积累，地方债连同着第三方债务变成了一层层的脓疮，一捅就是血溅当场，死给你看。
所以各位同学可能在自己的城市里多少听说了“城投混改”之类的概念。混改的实质就是捅破长期积累的各类名目的债务，用市场化的价值重新评估各个城市的遗留问题。接盘侠多半是央企或者胆子大的大型私企。
这一类城市多以北方城市为主，天津首当其冲，我看沈阳、西安、这一类以投资拉动经济的“北方模式”城市大都限于这样的困境中。他们是彻底被时代抛弃的城市。不太存在“死马当活马医”的意志，是如何让你死得不那么恶心而已。
还有一类城市，以新兴产业为基础，他们的机场广告主要是消费品。这些城市相对活力充沛，人口结构年轻，新增人口旺盛，比较有代表性的是杭州，近些年成都和重庆也有这个势头，他们属于半只脚踏入次时代了。
北京和上海是两个超级城市，准入的窗口期早就关得死死的，听说最近又在抓假结婚，嗯，越来越难留下了。这两个城市谈的人太多，不差我一个。
会有人问，那一个城市的快速消费品、互联网产品的广告在哪里？主要在分众上。分众广告的价格已经超过了传统户外媒体价格了，只有烧投资人的钱才有资格长期霸占分众广告位。随着所谓的互联网金融一个个爆雷，监管力度不断加大，我看分众广告位就是一份未来的破产、跑路的实体名单。
最近一直在全国各地跑，把看到的现象和对这个城市的评估结合到一起，又综合了社会见闻和一些行业内的反馈，纯属个人瞎说，别当真。
04
网上流传的第一次买房的十点建议：
1、买房是普通人翻身最快的方式，也许前面几年会辛苦，但是5年后一定会弯道超车。买房绝对是穷人致富的最佳途径，没有之一。
2、预算不足的时候，就买豪宅板块的普通住宅，千万别买棚户区或者远郊豪宅。
3、尽量选三居室或者能够改成三居的灵活户型，两室不够用。
4、房价洼地的地方要谨慎，洼地的发展一般要5到10年，甚至有可能永远是洼地，相信市场，便宜没好货。
5、如果你非要买老破小，只有两个理由，要么地段顶级，要么学区顶级。
6、买房就是买配套，有价值的配套有：学区、地铁、商场、CBD、江河湖畔，高铁站、机场、游乐场意义不大。
7、越靠近市中心，地铁对于房价的影响就越小，反之越大，别搞反了。
8、不要买海外房产、旅游度假房产、商铺公寓小产权、动迁房、法拍房、翻新房，只买有产权的商品房，这才是流通性的唯一保障。
9、如果在大城市打工，就不要回三四线城市买房。
10、第一套很重要，买对第一套才有机会升值裂变第二、第三套。如果第一套错了，就会步步为错。
05
房地产一言以蔽之，就是李嘉诚那句话：地段！地段！地段！
连《纸牌屋》第一季里，安德伍德都这样说：
“Powers a lot like real estate.Its all about location, location, location.The closer you are to the source,the higher your property value.”
买房子的一些小技巧：
鞋子好看不好看别人看得到，舒服不舒服脚趾头知道。这一点，本来是说婚姻的，放到房地产上，也适用。
什么样的房子舒服？当然是空间高、开间进深合理的房子。再就是方正、朝向合理的房子。
你要记住，你准备买的房子如果层高不超过3.8以上，如果他们告诉你是豪宅，那是骗死鬼的。不用说的别，买车，宝马，你买个3.8以上的，和买个点8的，能一样吗？
如果唯心一点，买房子的时候，不妨带着你家的小朋友或者宠物狗。小朋友如果进了房子哭闹不停，欢喜雀跃，或者小狗不喜欢，狂吠，甚至惊恐不安，这样的房子，需要多琢磨一下。
毕竟，小孩的感受，动物的感受，比大人要敏感。
说到这里，想起来当年非典的时候，我们在卖八大关里唯一的高层的房子。360度海景。
有一家三口，男女主人是做外贸的。那些年，青岛做外贸的有钱。
一家三口来看了几次，看好了一套，要来签合同。在签合同之前，又一次去看了房子，然后从10几层乘坐电梯下来，准备去办公室签合同。
然后，小孩调皮，在电梯里跳了几下。（当然，电梯里是不能跳。）
然后，惊恐的事情出现了，电梯突然加速，失速下掉，到了六层才停住。
这一家三口，惊恐万状，死也不买这个房子了。
有很多时候，房子看上去很好，但未必适合你家。
钱财这个事儿，就是这么唯心！
06
应该是去年还是前年，一个读者朋友，在北京做记者的，女性，有一段时间到处看房子，经常会在微信上问我一些问题。
有一次，她看好了一套房子。中介告诉她，这套房子比同类房子便宜50万，原因是这套房子里死过人。
这位记者朋友说，她不在乎这些。问要不要买？
我说你不知道可能会好一点，知道了反倒是个事儿。
因为人都会有心障。
晚上你躺在床上，看着某个地方，会不会想着那里吊着一个人？
当然可以有风水上的破解之法，但前提是，你的心要特别强大。
说到这里想起来我最早做的一个项目，在青岛石老人海水浴场旁的豪宅，现在二手房好像是6到8万一平。
那里解放初是杀人刑场，枪毙人的地方。外地人不知道，但老青岛都知道。
但有人不怕，我曾经接待一个做生意的，他说他喜欢那里，有办法压制住。
当时开盘8000多，现在8万。
还是那句话，财富这个东西，在这个世界上没有道理可讲。
2014年，我曾经去参观过上海绿城和融创合作的外滩黄埔一号，在顶层那套700平的豪宅里，站在超大阳台上看上海的天际线，那种感觉，才是牛逼。那套房子，据说是卖几个亿。
那才是财富。才是牛逼。才是风水。
07
看到一段新闻，记者问新晋华人首富钟睒睒为什么没去做“来钱快的”房地产，钟先生说：“我认为我的性格没有阿谀奉承的习惯。我不喜欢打交道。我不喜欢喝酒。所以，我做不成房地产。”
钟先生了不起，值得尊敬，在这里说的也是大实话。但是，评论里很多人因此在品德上贬低房地产商，这就不公道了。
将心比心，没有谁“喜欢”阿谀奉承、求人、陪酒——即使喜欢喝酒，也是喜欢和朋友喝，或被众星捧月。
我有一次陪大老板，和南京某位书记喝酒，喝了五斤白酒。我当时最大的感慨是，怪不得人家老板3000亿身价。光是酒，你就不行。当然，后来这位书记进去了。
我有一次，陪某位规划局长，喝得哇哇吐，到了家门口哭。
房地产商阿谀奉承、求人、陪酒，不是品德低劣，而是迫不得已。为什么房地产商必须做这些事，才能建房子？这对房子供应量、价格有什么影响？这些才是要命问题。
都不容易，理解万岁。
说了那么多，有句话要记住：
这个世界上，最具有内生动力和内生机遇的就是中国。
如教员所言，“中国是一个大国——东方不亮西方亮，黑了南方有北方，不愁没有回旋的余地”。
你能多大程度上认识中国社会、你就能多大程度上把握自身的优势。
在当代中国，相信自己命硬的人、真正有思想、有胆识、有毅力的人，绝不会被辜负。
注意一下钟先生的右眉和他的嘴型。
