大坑里的道场 | 郝大星

去年，易烊千玺和周冬雨主演的电影《少年的你》大获成功，15亿的票房够很多老演员吹一辈子牛逼，可拍电影时他才只有18岁。

 

电影是在重庆拍的，上映后他出现的每个地点都成为了网红打卡地。比如重庆铁路中学旁边就竖起了易烊千玺的塑像，每天都有好几百青少年在旁边排队合影。

 

在重庆有塑像的都不是一般人。上个在重庆有塑像的，是重庆29中里的总设计师，上上个，是重庆魁星楼里的：

 

孔子。

 

29中和魁星楼，100年前还是重庆的孔庙所在。

 

老重庆都能讲上几段魁星楼的都市传说，比如这是重庆文脉，圣人道场，虽然离解放碑商圈只有400米，但是不能做生意。

 

偏偏有人不信邪。

 

1992年，华润集团携华润创业刚刚在香港上市的威风，来到了重庆。这是他们内地的第一站，选定的是魁星楼旧城改造项目。

 

这个项目还有两个国企股东，还喊出了赶超巴黎老佛爷的口号。折腾了几年，项目彻底失败。多头合作的事情，让华润经常有无力感。

 

为了从这个项目抽身，华润进行了艰苦的谈判，最后，38%的股权，换成了1亿现金和两块地。还好，2001年，用两块地开发的华亭嘉园面世。这是在香港吃过大煎饼的华润擅长的领域，7，80年代就和李超人一起耍过大刀。

 

但什么空中花园、高标准大堂，在当时的重庆可真是盖了帽了，短短几天销售一空。

 

故事要是这么讲下去，难免就落入霸道地产总裁一统江山的爽文俗套了。

 

1992年是华润开始正式涉足商业地产。魁星楼项目失败后，据说内部搞了很多次总结会。某次总结会上，有人说“魁”通亏，还有人讲说三个股东合伙，魁字拆开是鬼斗，这不是要天天打架的意思嘛？

 

还好他们没讨论“星”字，不然我看他们怎么个拆法。

 

玩笑归玩笑，失败后的华润觉得，他们不能乱走路，也不能走别人都说好走的路。

 

易烊千玺出生那一年，华润置地要在深圳搞一个购物中心，是的，他们还是不信邪。当年的《锵锵三人行》调侃说：

 

40个亿在深圳砸出个大坑。

 

别怪窦文涛嘴毒，在深圳大家都讲速度，开发住宅马上能赚几十个亿，核心区域砸大坑的华润置地到底是怎么想的？

 

大星以前写过华润，东方之珠时代他们就“傻”，别人赚快钱，他们两脚沾泥扎进基础建设和大消费，致力于寻找100年后还能存在的生意。

 

远在美国的女建筑师给这个“大坑”贡献了万象城这个名字，华润置地拿给玄学人士看了看，说是可保百年基业。

 

那还犹豫啥，干吧！

 

他们请来了顶尖的零售业顾问机构做前期市场调查，跑遍了日本、香港、美国等近百个著名购物中心，光是研究报告就写了300多页。

 

负责招商的员工们按照服装吊牌找厂家，一个一个的打电话去问，不接电话就天不亮跑去人家门口蹲着。

 

2004年，深圳万象城购物中心开业，4万多市民冲进了“大坑”。饶是开放桥头堡，大家还是被300个品牌门店给震了：

 

好多牌子是第一次进入大陆市场。

 

2005年，万象城第一个财年结束，所有盈利指标，全部超过了预期。虽然华润置地在此后几年确定了住宅开发＋商业地产两条腿走路，华润集团还把商业和华润建筑、优高雅和励致家私注入华润置地，形成了差异化生意模式，但外界还是批评华润置地发展慢。

 

大星看了看2000年后十几年的消费占GDP的比例，从47%一路下降，增长水平是远远弱于住宅开发的。

 

华润是一家很讲究战略和执行力的央企，既然看准了赛道，他们是很能忍受寂寞的。村上春树讲过：

 

尽管眼下十分艰难，可说不定日后这段经历就会开花结果。

 

2015年，中国经济的结构发生了天翻地覆的变化。消费在GDP中的占比突破50%，比2012年差不多翻了一倍。

 

很多人跑到日本抢购电饭锅和马桶圈，“供给侧改革”等等，都出现在这一年。地产商们开始意识到商业地产的价值，返回头开始迎合老百姓的消费升级需求。

 

晚了，人民群众对美好生活的向往可等不了你们。

 

2014年，华润万象城在重庆开业，他们回到了20年前摔大跟头的地方，56万方的购物中心里7000个停车位每天都塞得满满当当。

 

竞争对手还在复刻2000年的深圳万象城的时候，华润置地已经在做更深入的事情了。大星举个栗子，华润在很多万象城里都有自有品牌的滑冰场“冰纷万象”，和一般冰场不同，他们自建了完整的生态体系。

 

有多完整呢？各个年龄层的青少年群体，华润会给大家提供优质教学服务，并把大家组织起来参加国内外各项滑冰赛事和国际交流。

 

你看，把孩子和家长的业余时间、娱乐时间、交流时间等等全部拴在了万象城。这已经不是简单的收租模式了，简直是生活百态运营服务商，已经和互联网公司迷宫般的流量池有一拼了。

 

到去年年底，华润置地已经开业了42万象城或万象汇购物中心，一年的租金收入有91个小目标。谁说的砸大坑来着，你站出来。

 

这些购物中心在全国基本没有对手，嚣张到什么程度，大星横向对比一下。万象城全国的数量只有万达广场的八分之一，但他们的租金收入却达到了万达广场的三分之一：

 

平均一平米的租金是万达广场的三倍。

 

能突破消费者想象边界的购物中心，突破地产商边界一点也不难。

 

今年12月9日，华润万象生活上市。这个日子是精挑细选过的，2004年12月9月，大家嘴里的“大坑”深圳万象城开业。他们甚至还选走了股票代码：

 

1209。

 

大坑报仇，16年不晚。

 

去年，万象生活58亿的营收里，34亿来自于住宅，24亿来自于商业。并且，商业运营和管理服务的收入比重在不断上涨。

 

万象生活的朋友算过，华润住宅小区20%的业主同时是华润购物中心的会员。这些中高端楼盘业主，粘性更高。平均每年每人在华润购物中心的消费金额是两万，普通商业会员只有8000元。

 

这些东西，连外国朋友都能看懂。万象生活上市时国际资本蜂拥而至，知名基石全部参与，股价一路高涨。

 

上市那天，华润置地总裁李欣说，物业市场无限大。20年前在川渝的李总，还是个毛头小伙，为了给公司的项目搞拆迁，他天天泡在项目旁边的养猪场和劳动力市场。

 

现在记者问他和华润万象生活总裁喻霖康，公司的护城河是啥。他俩讲的都是“开发物业+投资物业+资产管理”新的战略版图，链接人民对美好生活的向往啥的。

 

俩人都是年轻时在华润吃过苦头的，要让大星猜，这世上哪有什么护城河。

 

就像《少年的你》上映时易烊千玺写长文怀念重庆，讲得都是当年的便宜抄手和逼仄街道。不过是从人民中来，到人民中去罢了。