最长的牛市 | 兽爷

四个月前，一个温州朋友老黄在微信上突然问我：

温州人是东方的犹太人。记得十几年前有本杂志采访了很多温州生意人，被问到“你生命中最感动的时刻”时，出现频率最高的两个选项是：

我认识的温州人也都很能挣钱。老黄这几年经历我也知道，确实能整，尤其在房子上。

三年前，老黄是北京楼市最幸运的人之一。2017年11月，他买到了当时北京最难抢的房子：招商中国玺。181平米，他花了1700多万，每平米合9.6万。

中国玺是楼市调控政策造就的红盘。那年3月，北京动手调控楼市了，为了短时间控制住房价，所有新房预售价都只批到八万一平米以下，到了年底，价格又放宽到十万一平米。中国玺这种之前预期卖十几万一平米的豪宅，最后预售价批了9万多。

这其中政策造成的差价，让购房者趋之若鹜。老黄后来交了“茶水费”，“幸运”地成了中国玺的业主。

三年后，老黄又蠢蠢欲动起来。这次让他动心的，是杭州的房子。他说自己温州的亲戚，全在杭州摇号。他弟弟在杭州的摇号群，壹号院出结果那天，群里都是红包雨，中签的红包，都是几千几千的发。

几个月后，杭州楼市似乎静悄悄了。

没有六万人摇号的场面，连万人摇都快消失了，杭州楼市成功从热搜撤了下来。统计数据里，杭州房价平稳。但只有亲身经历的人才知道，平静湖面下依旧是沸腾的气泡。

过去一个月，杭州部分二手房价迎来连续的一字涨停板。蒋村、钱江世纪城、三墩北、未来科技城的购房者们，眼看着房价实现了10%以上的涨幅。

这仅仅是在一个月之内。

以最受市场欢迎的89平户型来说：

而且，业主们不是在虚张声势。

时隔多年之后，老黄的老乡们——温州炒房团又一次登陆杭州。一位温州老乡去城北的万家名城看房，第一套房子370万，房东不给任何还价机会，说不要那么多废话。哪怕他打算付全款。

第二套房子报价350万，温州老乡砍价砍了2个小时后，房东决定：

谈到第三套房子时，温州老乡根本不敢还价了。

仔细算算，从2015年3月至今，杭州楼市的牛市已经持续了五年六个月，生生熬到北京，上海，深圳都陆续缴了械。类比李大霄对股市的比喻：

房地产的周期论，这次在杭州似乎失灵了。

老黄交了茶水费的北京中国玺，到他入住后房价也没涨起来。老黄说他有两个中国玺的邻居，因为缺钱，今年原价卖掉了中国玺的房子。

再算上资金成本，这次投资最后亏了不少。

2018年后，北京和上海房价相继熄火。

也就在那时，杭州房管部门做了一件事，把城市划分为136个板块，为每一个板块都划定明确的销售指导价：

这样一来，楼市会呈现微涨，但涨幅又不会很明显。不准涨价的板块，则要坚守限价，哪怕出现万人摇。

从那时开始，杭州走上了一条精细的调控之路。

对于一座从2006年就用精美的《读地手册》向全球投资者推介土地的城市，杭州对房地产的管控手段已经炉火纯青。

新房的房价被无形之手死死按着，和二手房价格的剪刀差产生了。房子在杭州被做成了金融产品，而且是保赚不赔的那种：

“打新”套利成了杭州楼市的第一台发动机。另一台发动机，则是尽最大努力吸收“表外人口”。

杭州向深圳看齐，给高校毕业生们发放了大量现金补贴，将他们从北京和上海抢了过来。然后用比深圳更容易获得的房产红利，让年轻人成了杭州的另一台发动机。

2020年7月，大规模的打新果然引来了舆论关注。西溪公馆六万人摇号，几乎要破了中国房地产的记录。

换做其他城市，在六万人摇号之后，购房者就要被分流，楼市就要彻底偃旗息鼓了。但杭州创造性地解决了这个问题，那就是在人口的大流量池中，造两个小流量池：

有知识，没房子的人，对楼市来讲的确是政治正确。

杭州商务局在日夜不停地批准高层次人才的申请。而对于无房户，2020年9月4日，杭州堵上了父母投靠落户购房的渠道，却撕开了另一道口子：

看似调控，实则放松。毕竟30岁以上的人，要比投靠子女的父母，买房热情和预算高多了。

经过一年多的蓄水，高层次人才和无房户的流量池越来越大了。

过去两个月，杭州不断提高这两个群体的购房优先等级。房源，尤其是热门楼盘的房源向这两个群体倾斜的比重越来越大，现在几乎成为他们专属。

这个月，杭州一口气放出6个热盘项目，几乎是专供高层次人才和无房户摇号了。即便这样，中签率依然很低，只有15.9%。

在保证慢牛的同时，避免疯牛；在保证热点的同时，避免成为焦点；既能卖地，又能卖房；在过去的五年六个月中，杭州把调控做成了一门艺术，难怪有人把杭州称作：

杭州这段时间大涨的房子，主要是两个概念，阿里巴巴概念房和学区房。

阿里巴巴概念房，是说阿里所在未来科技城的房子，随着蚂蚁的上市，蚂蚁的概念房也已经被一抢而空了。

阿里的成功没法复制，但杭州政策几年前就知道了，学区是可以复制的。

杭州造的几座科技城，为亚运会做的道路，地铁，商场等大基建，是房价升值的根本。但基建的速度还是太慢，他们有更快让板块增值的手段——学区。

2020年，杭州就行了最大的一次升学改革，实行公民同招：

失去自主招生和跨区域招生，民办学校从此再无优势，并逐渐有被收编的趋势。想要确保孩子的教育资源，只有买学区房一条路。

学区房就是最大的确定性。

过去的几个月，除了房管局和市长热线12345，最忙的就是杭州的教育集团了，尤其是学军和崇文两大教育集团，都在忙着开分校。

一夜之间，杭州很多新房项目都配置上了顶级学校，摇身变成学区房。

仅仅过去一个月，萧山科技城引进学军和崇文，未来科技城也把三所学校交给学军托管。这两个学校的老师，都快不够用了。

杭州造一个学区房，周边房价就涨一波。未来科技城的托管消息一出，周边楼盘的业主就集体把价格上调了一万多。

西湖区的河滨之城，所对应的竞舟二小还没有一届毕业班，89平户型的挂牌价从515万跳涨至560万，仅仅用了两个月。

青枫墅园刚刚搭上学区房概念，就有人在业主群里号召成员们去杭州最大房产论坛上集体发帖，让青枫墅园成为房产话题王：

哪怕杭州高考质量相当一般。2020年高考，浙江省前二十名没有一位来自杭州主城区。杭州城最好的两所高中，学军和杭二中的清华北大录取人数，相比去年都出现了大滑坡。

看得见的手在楼市中唱独角戏。对于开发商来说，杭州则成了绞肉机。

房企在杭州拿地的标准是“不亏钱”，如果利润能有2%，就已经是上好的机会，开发商已经赚不到超额利润了。但杭州的房产交易规模，仍然是大多数开发商需要的，所以哪怕不赚钱，他们还是要拿地。

流量有了，对房价增值的期许有了。但能把这种期许维持五年多，才是真正的艺术。

杭州楼市的主要矛盾，已经从开发商和购房者的外部矛盾，变成了购房者的内部矛盾。

9月的补丁政策出台后，杭州房管局的网站上，每天都能收到几十条投诉和建议，核心控诉是：

而在这之前，控诉全是：

很多外地家庭在杭州一落户，就是无房户，直接享受“超国民待遇”。购房者已经被这些问题，分成了势同水火的两派人。

这个月，杭州响应群众需求，一次性放出了六个热门刚需项目。但是，在开开心心办理完冻资和登记后，抱怨又来了。购房者们发现，翘首以盼的三大改善房源杭源里、君品、嘉品也入市了。

而他们的购房资格和资金，都被锁在登记的刚需项目里。

这些购房者们集体拨打12345热线电话，要求政府尽快组织摇号，解冻资金。有些项目的销售人员动起了歪主意，为“撞车”的客户支招，让他们用改名字的方式去重复报名。

这让已经登记成功的购房者们十分恼火，为了不让新人们降低自己的中签率，他们也拨打12345，举报重复报名，要求相关部门仔细核查登记情况。

房管局们很快就行动了，524户家庭因此被发现和警告，如果再犯，禁摇一年。

五年多以来，“房子”很少出现在官方发布的年度“十大热词”里。但所有人都知道，“房子”现在是这座城市所有饭局谈论的焦点。

杭州最好的学区房之一文鼎苑的业主群里，群主要求所有人都参与保卫房价，每个业主都要到杭州最大的房产论坛注册发帖，保持小区的话题热度。

9月24日，万众瞩目的改善楼盘养云静舍摇号开奖，一位购房者用了三张房票，终于摇中。他做的第一件事就是拉业主群，要求大家在群里讨论议题：

第一财经整理的23座主要城市住户部门杠杆率排行榜中，杭州的杠杆率为107.4%，位居第一名。

但二手房的这一轮暴涨，让新房二手房价格的剪刀差不仅没有缩小，反而进一步拉大。

老黄跟我说，他弟弟2018年在杭州1500万买的房子，现在涨到了2500万了。他已经把自己老婆户口弄到杭州去了：

杭州的游戏，似乎还可以继续玩下去。

任泽平说过，中国房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。但在杭州，这句话应该改改了。