历史进程下的足球地产 | 顾子明

1994年，随着分税制改革，中国职业足球也拉开了帷幕，热爱足球的老王带领着大连万达成为了十年甲A的无冕之王。

而十年之后，随着甲A的落幕，无冕之王大连队也迅速沉沦。

原因众说纷纭，但有一点不能忽视，那就是2004年8月31日，国土资源部规定，所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。

伴随着甲A升级为中超，土地获取方式也转变为公开的招拍挂，开发商通过搞足球获取地方政府优质地段廉价土地的方式，随着政策的”一刀切”难度大幅提升........

过去，各地方政府需要曝光来吸引投资，深受掌握资本的中年男性和外国人喜爱的足球，自然就会成为城市的名片，政府需要这张名片从众多兄弟单位中脱颖而出，吸引到足够的资本。

因此，政府也愿意让渡手中的权力，在中央打压房地产的大背景之下，把地段好的土地低价交给这些愿意给城市争光的开发商来开发作为交换，让原本融不到资的开发可以拿到土地就直接开发，取得巨大的相对优势。

但是随着职业足球越来越烧钱，非省会城市的优质土地根本不足以支撑球队的支出，而后期出现招拍挂更是大幅提升了这种对市中心优质土地的交换障碍，大连、青岛、厦门、延边等球队也纷纷退出了顶级联赛的舞台。

因此，从老王一怒离开足球，到其重返足坛背后的一路坎坷，的确可以找各种理由，但真正的内核，是一个非省会城市的优质土地储备，无法跟上一个中国顶级企业家的发展速度，两者的矛盾必然会以各种形式激化。

不过，虽然老王退出了足球，但是更多的地产商却开始扎堆进入足坛。

如今16家中超球队的投资方均涉足房地产业务，其中8个投资方以房地产为主业。

这背后，是随着2004年国家对四大国有银行不良资产处置，将其不良率降至6%以下，并推动其逐一上市，金融资本逐步登上了历史舞台。

在出台招拍挂之前，房企赚的主要是政府低价给地的差价，以及前期就能减免的土地税款，可是随着招拍挂带来的市场化竞争，谁能够融到更多的钱，谁就能够拿到更多更好的地，赚取规模化的利润。

因此，大佬们搞足球不再是为了低价的地，更多的是在推动政府帮助协调省一级的金融机构，在拿地的时候给予更多的便利支持。

大人，时代变了。

04之前是靠政府拿更廉价的好地贵地，04之后是靠银行拿更多的便宜地。

没有踩中历史进程的企业纷纷消失于大众的视野当中，譬如专注于杭州开发高质量项目的绿城，以及专注于北京曾与万科并称南北的华远，沿着过于成功的路线在新时代必然会撞一鼻子的灰。

但是踩中了进程的恒大，这些靠着金融机构大额配套融资的高周转企业，却通过全国的高速扩张，以及08年之后的三轮放水，迅速成为了能与央企掰手腕的民企开发商。

当然，大家都是有成功的路径依赖的。

譬如恒大重组深深房，分拆物业IPO，就是为了通过金融市场继续扩大自己的融资能力和规模；而搞的汽车就是他们当年搞的足球，也是让地方政府给廉价的土地，并协调金融机构的配套融资.......

but，随着上个月三道红线的到来，时代又变了.......

政策很简单，之前都说了，就是锁死房企的融资上限。

而每一次政策的改变，受伤最严重的的往往就是在上一次政策中如鱼得水的那些，因为他们不仅有巨大的路径依赖和信念，也在被一刀切的方向加了最多的杠杆。

这也是从王老板、宋老板、贾老板到张老板和许老板，这些在体育领域斥巨资的大佬们，顺风时很顺，逆风时就要面临断臂危机的原因。

当然，这些都是相对表层的原因，真正的背后，还是宏观政策的逻辑。

随着1994年的分税制，大量的地方资本从各省市汇聚于中央，并遏制了房地产过热。而同年在百名教授的一致通过下，中国开始斥巨资开通互联网，组建的联通公司，开启大规模的铺设，让中国拥有了继美国之后全球最强大的互联网基建。

而随着2004年的招拍挂，各省重启土地财政，大量的资本从中央重新流回地方，开启各省各市大规模的基础设施建设，伴随中国进入WTO以及中美自911以及次贷危机连续两拨的蜜月期，中国完美享受到了全球化带来的红利。

可以说，一张一弛之间，中国完美的赶上了科技与全球化的历史进程。

如今，从叫停了房地产重组融资到如今的三道红线，意味着如94年分税制类似，泛滥的房地产地方资本将重新收回于中央。接下来，在总信贷规模不变的情况之下，大量的新增资本必然又将重新投入到新一代互联网基建当中。

就像94年的五年后，BAT分别在北京杭州深圳诞生，未来几年随着新基建的大规模铺设，我们也将迎来新时代的BAT。

本质，就是在看得见的手的调控下，国家层面信贷规模的转移。

这些都是历史进程下必然的决策，因此那些试图高呼降息放水松绑房地产以及求饶式的言论，不仅毛用没有，反而更像是没看懂历史进程下的一种哀嚎。

天道有常，不为尧存，不为桀亡。