房企的“阶级”，要被“固化”了 | 顾子明

八月末，一场“重点房地产企业座谈会”在京召开，住建部和央妈传达了一份“345”的密约，划定了三道红线，四类风险级别以及5%的债务增速档位。

未来，房企将根据三个债务指标划分成“红橙黄绿”四档，并按照档级核定了有息负债的增速规模，最多可以每年增加15%，以5%递减至零。

虽然这份密约没有被公开留底，但是从监管动作背后的思路来看，中国房地产的野蛮发展时代要终结了，大家要认清楚自己的位置，各自归位。

过去十年，以恒大碧桂园为代表的房地产企业高歌猛进的背后，在于他们的“逆周期”调节，在监管控制房价的时候拼命拿地囤地，等到房价上涨的时候疯狂出货。

这套“监管套利”逻辑的行之有效，使得这些逆周期的房企实现了高速的增长，但问题也随之而来，金融机构巨额的负债不仅绑架了银行，更在地方政府的配合下推动全国房价迅猛增长，导致中央政府的调控失灵。

因此这一轮的调控，中央直接瞅准了“七寸”，面对逆周期操作直接以烫平周期来应对，锁死了金融机构的有息债务的规模增速，使得所有的房企都无法借助金融资本实现规模的爆发式增长。

而这对于中小开发商将会非常的悲剧。

大开发商可以通过多项目的资金调配来平衡，保持融资规模和现金来拿地，而中小开发商想要拿地的时候，必须一次性手握足够的现金和“信贷预算”，拿地抢地的难度大幅提升。

而且，在这一套机制之下，小开发商的容错率大幅下滑，只要一次拿错地导致了亏损，就可无法像过去那样，通过高息融资来挺过难关，只能想办法卖身以求活命。

而大开发商试图通过资产并购重组的方式扩张的模式也将宣告终结，蛇吞象般先后吃了乐视万达环球世纪等土地储备的融创，也将成为后起之辈逆袭的最后绝响。

更进一步来看，以恒大碧桂园为代表的李云龙式的民营大开发商，让各地区公司跑马圈地，独立融资扩张的模式也将面临终结。

在有息债务拥有上限的情况下，这些总部必然会慢慢推进有息债务融资权限的上缴，让各地方公司自己搞“股权融资”，甚至逼着地方公司的高管们“入股”。

可以说，此次345密约的推出，意味着“民营大地产时代”的终结，试图借助房地产实现一夜暴富将成为奢望，大家只能在规则之下赚取的合理利润。

而不踩红线、融资成本低，且有机会通过权益市场再融资的一系列央企，则能够在趁势崛起和扩张。

至于很多第二梯队的民企开发商，面对融资的困境，最佳的选择就是跟这些大央企大国企或者准国企合作。

从此，中国的房企结构与排名，将会趋于稳定。

最后，再说一下信贷总量的新规对房价的影响。

首先，广大房企囤地的行为会变得不合算，高周转成为了大家的最优解，因此接下来以恒大碧桂园融创为代表的房企受限于压力，必然会大幅加快出货速度并给出优惠。

其次，各大房企的拿地投资将会更趋于理性，把三五线城市的投资加速收回后，集中扎堆在去化速度快风险低的一二线城市，对目前虚火旺盛的三五线城市有降温的作用。

第三，类似于通过货币投放量和国家队控盘实现对沪指疯牛的控制，信贷总量+央企控制，使得全国房地产暴涨的可能性被人为的大幅降低，房产的投机性将被严重打击。

最后，随着总水量的控制，整个中国房地产将会从资金引导型转向价值引导型。

虽然部分三五线地方政府和房企短期可能会想办法拉高出货，但长远来看，资本会自发的汇聚，导致越是一二线城市，越是核心地段，这些真“白马房产”会越凸显价值。