为什么是成都 | 你包叔

1950年3月，在成都市第一届人民代表会议上，西南军区司令员贺龙掷地有声地说：

 

为建设人民的新成都而奋斗！

出乎意料，斜杠青年李劼人被任命为第一届市政府副主席，以至于他自己也没有心理准备，以干啥啥不行为由婉拒了。

 

几个月后，李劼人被直接提名为副市长。作为一个典型的成都瓜娃子、作家、实业家和吃货，他分管了四个部门，其中就包括了建设局。

 

他带领一个工作组，对成都的自然经济做了大规模勘察，四年后编制出成都第一份城市发展规划。他说：

 

人民南路之南，将会出现不少崇丽宏伟的大建筑。

他没有说错，人民南路至今仍是成都的中轴线。李劼人本来要把这条主干道规划为14米宽，但领导说他这是好大喜功，只准修7米。

 

做完成都的城市规划后，瓜娃子已意兴阑珊，将精力放在大河三部曲的改写上。初稿完结后，延安回来的儿子批得一无是处：

 

要用历史唯物主义写！

困难时期，酷爱卤煮的李劼人吃了变质卤牛肉，中毒去世，《大波》没来得及完成。去世前，他对好友最后说的话是：

 

大波，我的大波。

这个大波，不是兽爷喝多了经常念叨的，而是李劼人自己那部长篇小说。

 

他心里有两个成都，一个在城市规划里，一个在小说中。他肯定想不到，今天的成都规模是他畅想的十几倍，越来越像一线城市；而那个闲适安逸的成都，却越来越遥远。

 

1

 

7月17日晚上7点半，58177个人在等待五个多小时后，迎来了开奖的一刻。

 

774个幸运儿沸腾了。他们抽中了一个价值四十万的大礼包，而赠送这个礼包给他们的，是成都龙泉驿一个楼盘。

 

几个小时前，凯德卓锦万黛摇号。有人把自己微信名改成“上帝宠儿”，有的改成“天选之子”，还有的改成“摇中”。将近六万人摇七百多套房子，普通资格购房者中签率仅为0.48%。

 

这一刻，大家都成了唯心主义者。

 

中国上一次出现六万人摇号的项目，是杭州的远洋西溪公馆。这个庞大的抢房大军，让西溪公馆的登记系统直接崩溃。24个营销加50个兼职学生，在城西一间网吧里昼夜不停，也用了六天，才完成所有人的资料审核。

 

成都卓锦万黛的上一次开盘，194套房源共吸引了22806组家庭摇号，普通资格中签率只有0.3%。

 

网上登记那天，房协网崩溃了。有人到处找成都房协的联系方式都找不到，最后终于打通了网页上的一个工作电话，对方说自己是房协，但电话号码旁边写着：

 

扫黑除恶专项举报电话。

三个月后，历史又一次重演，这一次，卓锦万黛涌进的人比上一次还多——近六万人的摇号大军。这个距离成都中心春熙路17公里的项目，大部分摇号者都没有去看过样板间。

 

卓锦万黛这块地是凯德于2011年7月拍下来的，楼面价只有1800元/平方米；2013年，卓锦万黛首次开盘均价为6300元每平米；七年过去了，卓锦万黛第四次开盘，价格仅仅是涨到了每平米一万元左右。

 

前几期交付的卓锦万黛二手房，最近成交最便宜的，单价也达到了1.5万，比这次开盘价贵了五千元。

 

这意味着，即使只摇中最小的89平户型，也能拿到40万的大红包。

 

2

 

去年12月份，长沙公布了一个房价公式，很多人说这个让投资客有来无回的城市，又加强了调控：

 

房价=成本+利润+税金；平均利润率为6%-8%。

这个利润率，还不如兽爷投的P2P收益高。但很多城市，开发商利润其实还没长沙高。在杭州，这个数字普遍是5%以下。

 

这个让无数开发商苦恼的政策，其实是从成都发起的。

 

2016年9月，去库存运动席卷全国时，成都人的朋友圈开始流传一条消息：

 

浙江商会一客户在成都中德英伦联邦楼盘，一次性付款买下60套房，总价9800万。

涉事项目澄清说，这笔交易未能达成协议，客户已退定。最后的结果是，两个中介被拘留，项目公司被重罚。

 

但是很快，成都在内的16个城市被银监会点名，纷纷立了军令状。2017年7月19日，对成都楼市来说又是一个重要的日子。成都房管局、发改委公布了一份文件，最重要的内容是一句话：

 

根据项目楼面地价及建安成本，合理确定商品房申报价格。

对大多数城市来说，商品房定价都采用市场比较法，让市场发挥作用。成本法定价，意味着另外一个方向。

 

在调控这件事上，长沙是深圳的老师，成都是长沙的老师。

 

当年12月，成都开始实行商品房摇号政策，成本法定价加上摇号，两个政策叠加，一二手房价格有倒挂这件事，就再也掩盖不住了。

 

摇号政策出台当月，成都诞生了第一个万人摇楼盘。

 

政策效果的极致，是花样年华香门第项目和仁恒滨河湾，前者7万人抢房创造了人数之最，后者1.5万的单价剪刀差，创造了价格上的最高记录。

 

这些低价神盘都有两个共同点：

 

拿地时间早、楼面价低。

他们因为各种各样的原因，没有及时入市。成本法定价的规则，让这些楼盘一出来，就打乱了整个市场。

 

这三年，成都楼盘呼呼地卖，但开发商的日子没那么好过。拥有神盘的没有拿到他们想要的价格，最近两年冲进来拿地的开发商，眼睁睁看着购房者走进对面的神盘。

 

去年，万科天府锦绣精装房卖到了3.2万元，真实楼面价也接近1.7万，但不远处，还有售价1.4万的房子。

 

3

 

不少人对成都的文化记忆，是李劼人的《死水微澜》，是《暴风雨前》，是未完结的《大波》。

 

建国后，他儿子对他作品的批评其实是可以理解的。李劼人花大量笔墨写成都的衣饰、楼宅、饮食，写男男女女的感情纠葛，但就是没有劳苦大众的阶级觉醒，成都人怎么能这个形象示人呢。

 

很多年后，九眼桥奔放的女青年，和玉林路的小酒馆，才成为成都的新名片。兽爷就曾被九眼桥的传说吸引，微醺后经常坐在九眼桥桥头：

 

等那个良人的到来。

成都的这份安逸，与低房价有着莫大的关系。有人说，地震改变了成都人对房子的看法。在中国楼市最疯狂的2016年，南京早过了两万，厦门直奔四万，成都不到八千。

 

到去年，成都房价也只有九千多。三年多时间里，大部分区域都按下了静止键——只有天府新区除外。

 

去年年底，一名高新南区购房者给人民网领导留言板上留言“建议放开高新南区区域限购”，得到的回复是：

 

有高新南区购房资格的，可到成都其他区购房；但反过来不行。

这其实代表了成都的区域鄙视链。而从高新南区出来的房票，都变成了天府新区的房子。2017年初到现在，天府新区的房价已经翻了一倍。

 

中间的差价，都被低价楼盘填平了。有人统计了截至今年5月份在售、待售神盘的存量房源，大概还有3.2万套，涉及的楼盘数量有24个。

 

3.2万套房源，如果集中入市，顶多是成都几个月的商品房成交量。等到这些项目消化完毕，成都就再也没有低价楼盘为这个城市的平均价格托底了。

 

成都开发商也将在那时迎来真正的市场周期。

 

春江水暖鸭先知。很多人已经提前布局了。

 

4月2日，华发将锦江区楼面价推向1.98万每平米，创下成都历史；7月2日，重庆张松桥出手高新南区，成都楼面价首次突破2万。

 

三年前，我曾问过万科谭华杰，中国哪座城市房子值得投资，他的回答是成都；三年后，从地价趋势来看，这个答案似乎依旧不过时。

 

当然，大部分成都人也都看懂了这个趋势。有人统计了今年上半年中签率最低的20个房地产项目，成都一个城市占据了6个席位，仅比杭州少了一个。

 

2020年7月24日，外交部宣布决定撤销对美国驻成都总领事馆，要求他们撤出成都，以回应美国关闭中国驻休斯顿领事馆。

 

这个结果出乎很多人的意料，在此之前，大家的猜测普遍是武汉，而《环球时报》的民意调查结果，得票最多的是香港。有人说，休斯顿是美国第四大城市：

 

我们终于承认了成都是中国第四大城市。

你包叔把美国驻中国的几个领事馆盘点了一下，画了一张表。

 

从房地产的角度来看，成都地块的升值潜力是最大的。其他的都是价格高点。

根据包叔三十多年的搬砖经验，“动迁”总是先从潜力最大的地方开始。