都是老师教得好 | 你包叔

2011年，因为一本官场小说的出版，长沙一本杂志的总编黄晓阳火了。一位县委书记看完书后对他说：

 

你把桌子下面的东西，放到桌子上面了。

其实黄晓阳一天官也没当过。他没有正式编制，认识最高级别的官员，也就是广电局局长。但他写的“官场教科书”，用大量细节描写，让不少官员折服。

 

包叔对政治的了解，就是被这本小说启蒙的。比如，他说，高层领导办公室的门总是紧闭的，次一级领导的门是虚掩着的，中层领导的门是半开着的，小领导的门一直是敞开着的。

 

这种描述实在太有道理了，包叔好友兽爷很快就把家里的门都拆掉了。

 

包叔印象最深的，是担任领导秘书的主人公，听了别人的建议，借了银行一大笔钱在省会雍州买了五六十套房产。

 

给他建议的那个人，是听到了省委的内部消息，自己投资了好几块地，结果只有一块地涨价。俩人最后只能无奈地感慨：

 

在楼市上雍州有点滞后。

书中的江南省，原型是湖南，雍州就是长沙。多年来，这里一直是中部地区的房价洼地。就算过去二线城市最炙热的两年，长沙房价也被控制得死死的。

 

长沙的房价是真的拉不动，这不是虚构小说啊。

 

1

 

去年年底，长沙市委党校第55期中青班赴深圳学习，学员们不仅深切感受了“中国特色社会主义先行示范区”的独特魅力，还找到了差距、明确了方向。

 

但七个月后，老师和学生的角色调转了。

 

一周前的7月8日，深圳市住建局一行10人前往长沙住建局考察交流。要知道深圳的经济总量是长沙的2.7倍。

 

通稿说，深圳考察组对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法，给予高度评价。

 

在考察组去长沙的四天之前，住建部副部长赴深圳调研，并和深圳市住建局、当地开发商和中介代表开了一个市场调研会。

 

那几天深圳的氛围，跟2017年3月调控前的北京和厦门，太像了。

昨天早晨，深圳终于公布了调控政策。限购、限贷、加税三盘硬菜，一次性全端到桌子上了。

 

中国改革开放的带头大哥、先行示范区的模范生，把长沙一揽子调控政策的作业，一股脑儿照抄了过去。

 

以前落户就能买房，现在要落户满三年且连续缴纳36个月社保或个税；新政甚至试图堵上炒房客的假离婚手段：

 

离婚3年内，按离婚前的住房套数计算。

深圳的限购政策，仅次于北京和上海，终于和自己的身份匹配了。

 

8个月前，深圳还不是这样的。

 

2019年双十一，在楼市没有任何遇冷趋势的情况下， 深圳把144平米以下住宅的豪宅线取消了，上调了豪宅税的门槛；一个月后，又取消了商务公寓“只租不售”的政策。

 

这两项政策，让很多人都认为深圳先行示范区的旗帜会继续飘扬：

 

有深圳这个标杆在，才会给其他城市以信心。

过去的八个月，是深圳楼市的第二春。所有人都知道深圳涨了，春江水暖，鸭子都快被煮熟了，但深圳的官方数据还一直嘴硬。

 

根据官方的数据，深圳的6月份房价相比去年同期涨了百分之五，但连包叔这么后知后觉的人都知道，数字是可以操纵的。

 

一旦发现房价有上涨的趋势，就控制高价房的网签，而增多低价房的网签，把均价打下来。这已经是政府的常用手段了。

 

但二手房是没法骗人的，深圳上半年二手房的涨幅，居然还能位居全国第二。

 

深圳历史上最严厉的限购政策，都可以在长沙这个780公里以外的二线城市找到源头。

 

一位长沙的开发商朋友看到深圳的政策后，为深圳人民松了一口气：

 

放心，按长沙的做法，一把就可以控住了。

2

 

深圳住建局领导们到长沙调研的第二天，就有长沙市民在市长信箱留言说，自己不缺钱，为啥买不到好的房子。政府各种限价地，让房子又便宜又差。

 

如果孩子以后去了一线城市，武汉卖一套就能在北京付首付，我要卖两套。

 

长沙房价为什么不能涨起来！！！

这位市民三个感叹号，换来了住建局回复的三个倔强的“不”：长沙的调控，方向不变、目标不减、力度不松。

 

去年，有个33岁的大龄单身青年跑到政府网站上“问政湖南”栏目下，向领导哭诉，恳求给大龄未婚刚需们提供一点点空间，他们也想要资格。

 

长沙楼市是不相信眼泪的。

 

2018年6月，《湖南日报》连发4篇评论文章，称“决不能让长沙成为投机者的乐园”：

 

当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。

2016年下半年，来自南京、合肥、南昌的阔佬们，实在无法直视长沙房价低到不可思议的现实，他们携带巨额资金，杀向湘江。

 

在炒房团的携手努力下，长沙房价正式开始迅猛增长，但也只是从均价6600元左右上涨到2017年年中的9000元左右。

 

此时的武汉，市区房价已经达到每平方米16000元，河北燕郊房价则历史性冲到了4万元。

 

但马上，一系列的调控政策砸向了长沙楼市。

 

四年的限售期；离婚两年内购房算原有家庭的住房总套数；外来人才落户长沙后，也要交满一年社保才能购房。

 

一波波在其他城市无所不能的炒房团，被摁倒在湘江边。北辰实业2007年在长沙新河三角洲拿下的92亿元的地王，距今已经13年了，还在慢悠悠地开盘，也不知道他们在等什么。

 

前年，融信中国第一次进入长沙，打造了融信澜悦项目。以前，这家房企做得最对的事情是重仓杭州，对于外埠拓展，其实他们一直比较谨慎。他们的一个高管是在无意间透露了对这个城市的看法：

 

全国横向比，长沙房价低的不可思议。

3

 

过去五年，长沙的GDP从八千多亿元，冲到了万亿。

 

有人不客气地指出，虽然长沙GDP冲得很猛，但税收与GDP的比例值，长沙排名全国倒数第三。

 

但这些都不重要。过去五年，有将近100万人涌入了这个中部省会城市，和西安差不多。

 

大家都能看到这个城市最吸引人的地方是什么。房地产最疯的三年，GDP万亿级城市，房价只涨了700块钱，现在均价还是一万上下。别说比隔壁的南昌老表矮了一大截，甚至比不上很多县城的房价。

 

帝都毁一生，魔都毁三代，要是来长沙，必成高富帅。

 

和楼市喧哗的杭州、深圳相比，这里真是个祥和的城市。2016年9月30日中国开启的调控大潮，在长沙演变成了最极致的、最到位的政策试验，比如这条：

 

当楼盘申购人数超过1.5倍，优先满足刚需群体，其他购房申请人不纳入刚需摇号范围。

非长沙户籍必须24个月不间断缴纳社保或个税，才算刚需。炒房客的那点小九九，长沙政府都懂的。

 

而且。等你终于成为刚需的一员时，还要看刚需的成色。

 

就算最懂事的杭州，也是在整整两年后，才把对刚需和无房户的倾斜写进政策里的。

 

这种用市场解决保障住房的手段，是长沙的首创，无疑也是经济学上的奇迹。经济学家想要解决的均衡价格理论与现实的矛盾，在长沙被完美地解决：

 

供给正好等于需求。

政策颁布2个月后，中建梅溪嘉苑项目开盘，排名第一的购房者，出生日期为1936年7月17日。此前，另一楼盘排名第一的购房者，出生日期是1929年1月14日。

 

想要在长沙参与摇号，你要寄希望于家里有一位民国时期出生的老人。几乎每次开盘，也都会有一部分六七十岁的老人，领衔刚需人群。

 

这是政治经济学的胜利，也是深圳楼市严重欠缺的知识点。

 

包叔的好友兽爷说，人生的重要关口，我们往往需要仙人指路，才能解决很多困惑。

 

4

 

深圳和长沙，过去几年是互为镜像的存在。

 

长沙向大家证明，只要政府愿意去管，房价是真的可以控制住的。后来，越来越多的城市成了长沙，深圳的存在反倒显得更独特了。

 

深圳的例外，当然有很多因素的考量。但事实很快证明，任何一个政策洼地，都很快会被流动性填满。

 

深圳成为了投资客的天堂，哪怕是疫情之后在北京上海楼市还一片低迷时，千万富豪、单身离异妇女炒房团，浩浩荡荡地杀进深圳楼市，把二手房均价抬升到7万元时代。

 

顶级豪宅的深圳湾一号的售楼处里，有一半是来自北京的客户。手握1000万的投资客们，在北京上海只能买一套房子，但在深圳可以撬动两到三套。

 

包叔在《深圳永不眠》里说过，房价猛涨的背后，是很多年轻人对这座城市的无声告别。

 

深圳的长沙化，确实是很多人都没有想到的。 “中国特色社会主义先行示范区”这几个字，很多人以为最重要的是“先行示范区”，但现在看来，不是这样的。

 

昨天，发改委公布了上半年的经济数据，很多数字都不意外。

 

比如，消费下滑超过预期，社会销售品零售总额同比减少了11.4%。在一片哀嚎中，只有一个数字是正值：

 

1-6月房地产开发投资同比增1.9%。

1-5月，这个数字还是-0.3%。简单点说，房地产只用了一个月，就把固定资产投资的信心给拉回来了。

 

房地产在经济中的支柱作用，越发明显了。这也是地产行业和政策博弈的最大基础。

 

因为从杭州等城市来看，“地产长沙化”最直接的后果，就是开发商失去对利润的掌控，彻底变成城市的打工者。

 

以前，深圳是开发商窥测政策走向的唯一一个窗口，就像黄晓阳的那本官场小说里说的，高层领导办公室的门总是紧闭的，次一级领导的门是虚掩着的，小领导的门一直是敞开着的。

 

只要门敞开，就可以探头张望，就有讨论的空间和机会。

 

现在呢。

 

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