一座来了就跑不脱的城市 | 你包叔

2008年2月，重庆办完东亚四强赛后，南方一份报纸写了一篇评论，标题叫《重庆，一座很搞的城市》。

高架桥，长江大桥桥头的雕塑，都被作者赋予了荷尔蒙的意味；文章说江滩庙会上响彻震耳欲聋的“We will We will rock you”，可译为：

这篇被作者称为“小破文章”的评论，搞怒了火辣的重庆人民。报纸后来不得不站出来道歉，才平息了怒火。

疫情中那句“假的，全都是假的”，让我们认识了脾气火爆的武汉人。但全中国性格比武汉人还不信邪的，就是同在长江边的重庆了。

重庆这城市有股江湖气。这从地名就能看出来，其他城市地标是黄鹤楼、滕王阁、夫子庙、锦里，文雅得很。重庆的地标杀气腾腾，让人觉得下一秒就有人要掀桌子：

所以，别认为自己能搞过重庆人。他们出门就上坡，挤公交像冲锋陷阵。武汉人刚烈，但动口不动手；耿直的重庆人不动口，直接上手。

日本人花了7年，也征服不了这座城；蒙古人用了36年，也跨不过这座城，大汗甚至身死在城下；连全国所向披靡的温州炒房团，也接连两次山城铩羽而归。

2002年，走遍了大江南北的温州人林建人判断山城是中国一块待开发的处女地。那年重庆房子均价2000元每平，20万能在渝中买100平了。他带着温州炒房团横扫了解放碑、杨家坪商圈的高端项目。

当他们想出手套现时，发现没有接盘人，只能选择清仓割肉，在房交会上打折甩卖。

2007年，温州炒房团再次杀入重庆。城乡统筹试验区获批、直辖十年，让他们坚信重庆房价是时候涨起来了。他们炒了300多套大户型均价6000元高档房。但随之而来的调控，让房子无人问津。2010年，坚持不住的温州人又撤退了。

人不会两次踏入同一条河流，除了去重庆炒房的温州人。很多年过去，奔流的长江江底，已埋葬了无数来洼地炒房人的尸骨。

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长江穿重庆而过。嘉陵江和长江交汇的地方，是朝天门。

2011年底凯德在朝天门码头拿地，投资240多个小目标，建起了来福士综合体。远远望去，这像滚滚长江上一只远航的风帆。不过也有重庆人吐槽说像一把铡刀。

这个像铡刀的建筑群，如今已经取代了解放碑，成了重庆的新地标。铡刀的正对面，东起大佛寺大桥，西到嘉陵江黄花园大桥，有6公里江岸线的地方，就是中国西部金融高地、重庆的“国贸”、“陆家嘴”——江北嘴。

过去几年，类似外地豪客一掷千金炒房的传说，在重庆两江四岸的大小楼盘间广为流传。尤其是江北嘴和朝天门，这里土壤肥沃，育养了大量外地炒房团。

上周的一次甩盘，印证了这些传闻并非空穴来风。

一位北京炒房客在上周三晚上十点，把自己万科御澜道几十套房子挂给中介卖了。建面91平米的二手房，最便宜的150来万就能买到，算下来建面不到1.7万元每平米。

2013年6月，万科和保利联手以53.7亿的价格，拿下了江北嘴下游溉澜溪的地王。后来，两家开发商划街而治——保利开发了观澜小区，万科建起了御澜道。

这是江北嘴为数不多的住宅之一。链家上，御澜道小区目前均价近2万元每平米。这么算下来，这位北京炒家手里的房子，每套低于市场价格27万。

中介疯了，购房者也疯了，他们蜂拥至御澜道小区。这晚，中介们一条长桌和几台电脑，现场办理二手房交易。门口围满了脑袋，链家中介为了抢到独家的房源：

这种场面持续到凌晨四点。很多中介只能围在外面，眼睁睁看着链家独霸代理人；更多的购房者双手抱胸，堆在外面苦苦等待；不少人纷纷拿起手机实时直播。

第二天早晨，门口物业通知看房者需要排号，十几个中介在现场，像新盘开盘现场一样热闹忙碌。不少急着看房的客户，只能从车库上楼去。现场看房子的客户，一边在讨论户型，一边在讨论学区。

只花了一天时间，这个投资者2楼到20楼的60多套房子全部卖光了。21楼-45楼的房子，他还剩下60多套房子。他说缓一缓，暂时不卖。

2016年，这个炒房客把御澜道1号楼的5号、7号、8号户型全部买下来了。总共一共一百二十多套房子——全都是91平米的小户型毛坯房。

万科的朋友跟包叔说，当时给了这个北京人折扣价：每平米12600元。这位炒房客没有贷款，总价1.5亿一次性付清。

万科的朋友还在替这位北京朋友可惜，清盘价就不到17000元每平米，市场上没有这个价格了。

2

那位北京炒房客，是在2016年年底杀到重庆的。没多久，重庆房价就进入了上升通道。

2017年，重庆主城区均价从7600元跳涨到过万了，江北嘴一些楼盘甚至超过三万了。

最直接的原因，可能在于一个人的离开。

2016年12月，在山城工作了15年11个月20天的黄奇帆，卸任了市长。网上流传他发表卸任感言时情绪激动，说自己在重庆的十五年，是呕心沥血十五年。感言还说：

作为直辖市的重庆，房价堪称中国大城市的清流。这里是中国房价最便宜、生活水平最低、也是最宜居的城市之一。

重庆房价的稳定，和这位骨骼清奇的黄市长不无关系。在这里15年，他通过大量土地供应、建立地票制度，令重庆商品房供应犹如长江水一般连绵不绝。

他辞职的当天，重庆市房地产商会起草的“红头文件”，就开始在网络流传，内容是向重庆市工商联建议，将套内建筑面积计价的地方政策，改为以建筑面积计价——这么做的原因，就是为蠢蠢欲动的房价上涨争取空间。

重庆土地供应量这些年也逐年递减。到黄市长卸任那年，已经断崖式下跌至959万平米，2018年，甚至只有879万平米。

至此，重庆楼市的繁荣，终于无处隐藏了。没有限购也不需要摇号的重庆，成为热钱涌入的洼地。

京沪一波波土豪带着小目标们汹涌而来。甚至有北京炒房团盯紧江北嘴和照母山，放话说有多少收多少。

利欲驱人万火牛。

3

山城人有句古话，叫重庆是一座来了就跑不脱的城市。

刘备当年路过重庆，结果是白帝城托孤；蒙哥亲率大军西征，一路所向披靡，到了重庆走不动了，病死在钓鱼城；老蒋过来当陪都，没过两年就被赶到了小岛上；就连不可一世的周克华、立军王来了这里，也立马死球了。

这种故事在重庆实在是太多了。

那位北京炒房客卖完房后，有人给他算了一笔账，说按均价160万计算，180套房子，3年多获利1.26亿元，年收益率是77%，堪称暴利。

事实上，在重庆炒房并没有大家猜测的那么疯狂。包叔按每平一万七的现售价计算，炒房客4年大概获利5100万元，年收益率约是：

也就比一些大额理财的回报率高一点。如果他还使用了杠杆，利润就更少了。

这个故事告诉大家两件事，第一、不要全款炒房；第二、别招惹重庆。

重庆楼市的确出现了一波行情，然而这波行情其实跟全国房价的大行情八九不离十，甚至在一些强二线城市房价翻倍上涨时，重庆的涨幅远远落后于他们。

从全国范围来看，重庆仍是洼地，但也仅仅是洼地而已。在没有彻底落袋为安之前，谁也不敢说自己赢了。

与十年前一样，现在的重庆，大规模上涨的基础依然不强；除个别核心区域外，重庆主城区的大部分以及主城区外的乡镇，仍有大量土地待供应。

重庆最高建筑，带风帆的朝天门来福士综合体中的住宅，三年前开盘价是三万三，最近的法拍成交价是三万四。

离来福士不远，9年前开盘的寰宇天下豪宅，开盘后被一波炒房团买下了整个洋房部分。现在那里价格没变，但水电不通，野草丛生，大门关闭，很多房子都贴着法拍的封条。

上个月，重庆有162个盘，快一万五千套房子入市，环比增多了165%。重庆二手房市场均价也还是一万一出头，比上个月便宜了6块7毛钱。

放眼全国一二线楼市的火热，房价涨的少都算赔了。但重庆人民呆在自己的盆地里，对炒房团向下翻了一个6块7毛钱的白眼。

重庆的朋友说，你们慢慢炒，千万别应了那句古话：