找到属于自己的壳 | 你包叔

2020年4月22日，可以载入厦门房地产历史的一天。

福建厦门思明2020P01地块的竞买中，价格从72亿一路叫到了103.55亿，楼面价超过五万元。刷新了厦门土地的总价和单价记录。

经过了240轮叫价，击败中海、融创、绿城、中骏、旭辉、金茂等一干房企的，是一家名不见经传的贸易公司——上海泰鸣贸易。

这家成立不到半个月的公司，注册资本金只有100万，买了103亿的土地。

上海泰鸣贸易背后是一家香港公司，包叔手贱，去查了一下注册信息，发现老板是黄伦。他是房企中骏的执行董事，老板黄朝阳的大儿子。

直到现在，中骏对外依然否认这是自己的马甲。因为拍卖现场，中骏自己也去了。

上海中海围标事件之后，业界谈围标色变。但这显然不仅仅是围标这么简单，就连厦门规划局的工作人员也说：

答案就剩下一个了。包叔打听了一下，这个马甲公司，确实还会有新的投资人加入进来。中骏想低调一点，不想让大家知道自己拿下了这个百亿地块。

借用马甲拿地，是闽系和浙系房企前几年已经用烂的套路：

根据研究机构的推算，2019年中骏的权益销售额仅有435亿元，营收只有213亿元。厦门一块地，就把去年一半的营收花出去了。

想刻意低调的中骏，反而因为这个马甲被所有人关注到。这家出身于福建泉州的房企，还是站到了聚光灯下。如果没记错的话，厦门上一个单价地王，也是中骏拿的。

过去几年，北上广深几乎有一半的地王，都是胡建地产商拍走的。中骏继承了胡建地产前辈们的光荣传统。更重要的是，它不是一个人在战斗。

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2019年1月8日，一场盛大的婚礼在九牧王公司礼堂里举办，刷爆了闽南人的朋友圈。

那是九牧王董事长林聪颖长子林泽恒的婚礼。林家大开宴席，漫天撒币。别人喝喜酒都要凑份子钱，九牧王的员工喝喜酒能领500元红包。

只是那一天，新郎林泽恒的的风头，被一个中老年合唱团抢走了。

婚礼上，泉州鞋服行业的几位老总上台，合唱了《爱拼才会赢》。这些人的身家加起来超过一千个小目标，包括了安踏的丁世忠、七匹狼的周永伟、特步的丁水波、劲霸的洪忠信、利郎的王良星、柒牌的洪肇设、卡宾的杨紫明。

合唱团员中，只有一位不是鞋服行业的老板：

黄朝阳是福建泉州南安人，做机械和电器起家，2007年才正式开始做房地产。黄主席一出手，就拿下了泉州的地王，三年之后，他就跑到香港联交所敲钟了。

黄朝阳的崛起，全靠泉州商帮朋友们的帮衬。

中骏上市前最重要的一次运作，是收购福建省海峡西岸投资有限公司。

2005年，泉州的四大家族——安踏、菲莉、九牧王、寰球共同成立了海峡西岸投资有限公司，响应政府号召开发海峡西岸经济区。他们做了一系列楼盘，还用PPP模式，为泉州主办2008农运会造了主场馆。

2009年9月，中骏在上市前夕，收购了海峡西岸投资58%的股份。四大家族积累的大量优质地块，就这样到了黄老板名下。其中包括大型综合体“世界城”，还成了中骏日后进军商业地产的招牌。

第二年，中骏在香港上市，基石投资者中包括安踏丁世忠的一亿港币。可以说，是泉州的朋友们，把黄朝阳抬进了香港的资本市场。

泉州商人的地产龙头，就此横空出世了。

中骏的上市，让黄朝阳成为了泉州商帮的地产领头人。林泽恒婚礼上的那次合唱，是泉州商帮的“长江商学院”。

你包叔翻了翻，发现泉州的大型鞋服企业，几乎都和中骏一起开发过项目，比如下面的几个组合：

其中，中骏和安踏的合作最多，厦门豪宅中骏天宸的背后，也有安踏的钱。不要忘了，安踏的丁世忠，在销售额只有千万的时候，就敢拿出300万元请孔令辉代言。

过去两年，地产行业看闽系，闽系房企看泉商。包叔的好友兽爷说：

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资金帮衬只是一方面。上市后那几年，中骏借助这些鞋服老乡的手，拿了很多地。

比如在福建晋江市的利郎创意园内，中骏就拿到了9万平米的项目。

当然最典型的，还数中骏和安踏在河南商丘的合作。

2012年，安踏在河南商丘落户了16条生产线。很快，安踏旗下的房地产公司就开始在商丘开发，拿下了周边的城中村改造项目。

2016年9月26日，安踏董事局主席丁世忠到访商丘，来谈一个更大的项目——安踏体育产业城。陪丁世忠前来的，还有黄朝阳。

丁世忠到访后不久，安踏在商丘的地产开发公司，大股东就换成了中骏。除了开发现有地块，他们后来又联合拿下了云景台项目。

这种“鞋服实业+地产”的拿地模式，是中骏的核心竞争力之一。

中骏开发的商业地产“世界城”中，第一批入住的商户也一定会有安踏、九牧王、七匹狼、利郎。

如今，这种地产和实业企业家的友谊，已经延续到了第二代。

黄朝阳的二儿子黄涛，创办了联合办公空间FUNWORK，其公开的融资信息说投资方包括了中骏、七匹狼和安踏，共投入2亿人民币：

你包叔略微算了下，2019年仅仅中骏参与拿的10亿以上的土地，总价就有320亿，再算上其他地块，起码有500亿。

就算权益金额只有一半，也至少花了250多亿拿地，这已经比去年的收入高很多了。

即便这么高的杠杆，中骏对外宣称自己的融资成本是6.7%。

如果你看起来很轻松，那一定是有人替你负重前行。

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3月底有一个新闻，在中纪委的要求下，国家电网宣布，下决心退出房地产业务。这条新闻里最精彩的是这个词：

没有什么力量，能阻挡钱流向利润最高的地方。在一个电网都在做房地产的国家，就更加不可能阻挡。

央行最新数据，3月新增信贷创历史新高——新增人民币贷款2.85万亿元，同比多增1.16万亿元。M2同比增长10.1%。这是2017年4月之后，M2降到个位数以来，第一次回到10%以上。

《潜伏》里说，两根金条摆在这，你告诉我哪一根是高尚的。现在也一样，面前的两根金条，你知道哪条是扩展生产线的，哪条是买房的？

前段时间，深圳招商太子湾湾玺2500-5000万的公寓被三次抢空，开发商不得不出来辟谣：

可获贴息的房屋抵押经营贷，被指为深圳楼市火热的推手。小老板们千方百计从银行把钱套出来，转身就去售楼处刷卡：

深圳的有关部门很快介入调查，查了两天之后，央行宣布，未发现经营贷流入房地产市场，深圳市中小企业服务局也宣布，不存在贷款贴息资金进入房市。

有过基层工作经验的人可能会明白，“未发现”和“没有”的区别。自己自查报送。不知道你信不信，反正我是信了。兽爷说：

这两天，关于经营贷最经典的笑话是：行长对业务员说，盯紧那个客户，他如果真拿经营贷做实业，那就糟糕了。

这既是笑话，也是残酷的真相。

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在资金的天堂泉州，这种实业资金流入房地产的情况可能更严重了。有人曾经概括过泉州的金融秩序：

泉州的金融秩序，是由“会子”的构成。会子相当于民间理财公司，很多泉州人的钱不在银行，而是交给会子头用来房贷。

包叔看了一下，泉州的鞋服老板们，基本上自家都有小贷公司，七匹狼的小贷公司还在香港上市了。

人来了又走，但房地产故事的主题是从来没变的。

这个行业没有奇迹，上一轮，阳光城、泰禾、旭辉这样的福建房企能迅速崛起，就是获得了福建民间资本的支持。温州房企中梁能够迅速冒出来，也跟温州的民间资本不无关系。

厦门房地产的主力历来就是泉州人。泉州的小老板们把厦门房价抬到了全国第四，泉州的富商，则直接去搞开发了，中骏和安踏只是玩家之一，售价超过8万元的恒禾七尚，是七匹狼自己开发的。

鞋服衣帽这样的制造业，属于政府鼓励行业，尤其在泉州，信贷政策无论怎么调整，他们都可以拿到便宜的钱。

泉州政府几乎每年都会出台政策，要求各级政府引导金融机构，对纺织鞋服企业加强信贷投放，不得将这个行业列入限制类或选择性支持类产业。

给鞋服企业多发信贷的金融机构，还能获得政府的直接奖励。

这些放出来的水，很多时候就躺在企业的账户上，一趴好几年。比如，七匹狼2012年融了17.6亿元，用来优化网络营销项目，七年过去了，实际上只花了4.6亿。

从七匹狼的年报来看，至少有25亿躺在理财产品里面。利弗莫尔说得好，价格像其它所有的东西一样，沿最小阻力线运动。

上海泰鸣贸易，对中骏来说是壳；中骏对于泉州鞋服老板们，不也是壳么？

这两年来，中国的很多商业创新，都是围绕房地产展开的。企业家们有一万种方式把钱放到地产中。很多序曲虽然都高大上，最后落脚点都在房子上。

这是一个所有人都在遍地找壳的时代。深圳现在最抢手的，就是注册满一年的壳公司，在壳的掩护下，可以用房子抵押办经营贷，利息还能获得政府补贴。

海滩上的所有人，都在找属于自己的壳。

只是有人成了蜗牛、有人成了海龟、有人成了瓜子。