2020年买房攻略 | 顾子明

4月还有几天就要到20号了，不出意外，LPR利率会进行下调。

届时，估计又会有专家们跳出来，表示政府又在自己的呼吁下降息了，而大量的房地产人士也会鼓吹，又降息了，再不买就来不及了。

而近期呢，政事堂周围也有很多朋友在询问买房子以及转换LPR的问题，今天的文章，算是对朋友们的共性问题集中回答。

首先，短期房价房企可以自行决定，因此微观重点还是要锚定房企的环境和策略，而房地产开发是一个高杠杆的行业，短期行为还是要看资本的走向。

房企的银行融资主要有两个渠道，一个是从银行表内拿的开发贷和企业债，另一个是从银行表外拿的各种钱。

其中，表外的钱是开发商，尤其是那些杠杆化房企的主要融资手段。

可是，银行表外的钱，几乎都是按照基准利率定价的，也就是说，无论LPR怎么降，房企都很难借机降低融资成本。

毕竟作为国资的银行，只能按照合同办事儿，绝对不敢因为LPR降了而擅自给房企降低利率。

因此，随着央妈去年开始大规模推进基准转LPR，推动LPR利率下降，但坚持不降基准利率，通俗的说就是，中国降低了除了房地产等少数行业之外的全社会融资成本。

嗯.....这就使得最近一年来财经圈出现了一个特别好玩的局面.

央妈不断的说要降低实际利率（LPR），期待着降低基准利率的财经人士也不断的说要中国要降息，每次央妈降了LPR利率却不降基准利率，财经人士们失望和不满之余，对民众打肿脸说央妈在自己的呼吁下“降息”了，然后继续要求降息，而央妈顺势又一次降低了LPR利率......

几个循环下来，在央妈的“套路”之下，LPR把基准利率甩了一大截，搞得那些被财经人士忽悠瘸了的老板们，看着社会融资成本“全都降了就我没降”，哭都没地方哭去.....只能大搞内部裁员和撤并。

所以呢，行政角度能够很简单的得出一个结论，那就是政事堂很早前说的，个人存量房贷要转LPR。（并不是说LPR是最优解，而是选择LPR肯定比基准利率好）

而第二个结论就很有意思了，一方面国家收紧影子银行，房企的融资规模和手段都受到了限制，海外美元债也已经非常难借了，另一方面国家死卡着基准利率不动，房企的相对融资成本也在越来越高。

简而言之，大部分的房企在资本端都是非常困难的，也是近乎于无解的，因此，这些房企也就只能够在销售端动脑子，通过尽快的销售回款来解决公司的现金流。

所以呢，很多房企会为了现金流而选择加速出货，这也是政事堂很早前说的，19-20年是刚需和打骨折买房子的好时机的原因之一。（年中左右是现金流最紧张的时间，因此也是最好的出手时机）

另一个原因，则是我们在20年会为了刺激经济而放水，而对于刚需来说，房子是对冲通胀最好的手段。

但是，在放水的过程中，必然是新基建为中心的定向放水，所以必然有利于科创企业汇聚的一二线城市的部分核心地段，所以选择也应该针对于这些城市进行布局。

上面的逻辑链，过去三年的时间里面，政事堂就说了很多遍，也算为一些新读者再重新再简单复述一遍。

当然，上面都是使用历史进程中的必然事件做出来的推导，必然是一个比较粗的大框，而中国是市场经济，必然会有很多市场化的行为。

譬如以深圳苏州等的中国科创大本营地区，又一次复制了去年年初打子弹式的领涨，毕竟，提前放出来的水很容易就会市场化的溢出到房地产市场。

甚至未来的一波下滑，他们可能受到的冲击也很小，因为央妈不断的精准投放，也会不断的向这些地区涌入。

而同样，就像之前说的，全国开发商在一季度的“打折”都是套路，甚至有些没啥“含科量”的地区还出现了诡异的涨价局面。

原理很简单，一季度受限于疫情，房企就算降价了，也不可能赚取大规模现金流。

这样，还不如学习前些年电商们在电商节“先涨价后打折”的思路，造出来高房价的声势，等疫情稳定了，大家都能出来了，打折的时候才能搞出双十一式的快速清盘。

所以呢，大部分刚需们如果有看好的盘，还是可以盯着抻一抻的，因为房价本质是由两个部分构成，一个是开发商的价格折扣，另一个是银行的利率折扣，目前两者还都没有到时候。

最后呢，说一下不少朋友也关注的二手房，二手房的价格并不由开发商决定，而是由附近居住的群体所决定。

所以会有两个趋势，一个是未来科创汇聚的城市核心区，长远来看价格会是要涨的，可以考虑略微提前动手，另一个是受疫情冲击的城市核心区短期价格是要跌的，可以稍微抻一抻。

这就像去年北京很多影视行业汇聚的小区动辄五折六折甩房子那样，今年也会有很多受到疫情冲击的行业，出现甩卖房子救公司的剧情，这种就更不着急了，接下来必然会有很多。

最后，全国几百个城市，每个城市都有自己的独特性，政事堂也不可能把所有的情况都说明白，因此也就只能说一些必然会发生的事情，大家根据自身的情况，套用这个历史的进程，来做出自身的选择。

毕竟，房子不是炒的，是自己住的，自己住的好，才是真的好。