聊聊2020年的房地产市场 | 顾子明

按照惯例，每年的平安夜政事堂都会聊一聊“房事”，为了延续这个良好的传统，再加上昨天召开了全国住房和城乡建设工作会议。今天继续跟大家从去杠杆的角度，聊一聊房地产市场以及房价的走势。

记得前两天写文章的时候，把过去一年的一些预判进行了一个小总结，提到明年一季度重点城市房的地产将迎来一个小阳春，但是到了年中，却是很多中小房地产企业的生死难关。

有些读者后台留言表示，看不懂到底是涨还是跌，问某个城市是应该买还是不买.......

看到这种留言，政事堂也是很无奈，就像研究资本市场，把股市的波段周期都分析出来了，然后，一群人在问六位数的代码.....

说起来，就像分析股市一样，政事堂分析房地产，最主要的受益者都是“庄家”和大资金。

当开发商能够预判到一季度部分重点城市的小阳春和年中的现金流枯竭，就会想尽办法在一季度挥泪甩卖拿回现金流。同样，做债和信贷的，自然也要提前规避房地产等相关的领域在今年三季度的集中到期，做好错配。

而对于民众来说，能做的并不多，就是政事堂之前说的，如果有点钱，那么就一边去杠杆一边加杠杆做置换，如果没钱，那么就在这两年看看周围有啥被打骨折的房子买入.......

嗯，再多说一下背后的逻辑。

历史都是有周期的，就像政事堂之前能够提前一年精准预判到18年的六七月份会出现P2P暴雷，不是根据玄学，而是根据我们从2016年开始进入到货币政策去杠杆周期计算出来的。

毕竟，随着货币政策供给侧的改革的深入，大量信贷领域的低端产能必然会被清退。

同样，随着18年下半年开始我们进入到财政政策去杠杆周期，那么同样随着供给侧改革的深入，必然在财政政策领域也会出现大量低端产能的出清。

一方面，去产能的过程中必然会出现大量的风险，我们回顾一下，当年货币去杠杆周期内，是以山东的郭省长入京为代表，地方官员和银行等金融机构的干将们纷纷调入银监、证监、保监等监管机构推动改革。

反过来我们再看最近一年多的时间，在财政去杠杆周期内，正好反了过来，以一大群分管金融的副省长空降为代表，监管机构和金融机构的干将们纷纷调入地方政府。

想一想当年的上调银保监会和证监会的领导们都是来拆雷的，就会明白那些空降到各省分管金融的副省长们也是去拆雷的。

所以，我们很显然会明白，中央层面的系统性风险已经解除，目前重点攻克的是地方性的金融风险。

另一方面，我们看一下煤炭供给侧改革关闭的是低效率的小煤窑，钢铁供给侧改革关闭的是低效率的野钢厂，猪肉供给侧改革关闭的是低效率的散户养猪，再看看货币供给侧改革关闭的是影子银行和P2P。

所以，自然就会明白，中国的房地产市场容不下那么多的中小房地产公司，需要一场资本的重组，利好那些有融资渠道和重组能力的地产巨头。

问题是，煤炭、环保、养猪都可以用环保的名义去推动供给侧改革，但房地产公司真跟环保的关系不大......所以，想要推动房地产行业的供给侧改革，就只能通过握紧信贷这条路子，逼着整个行业进行优胜劣汰。

而国内所有的地方政府都依赖于土地财政，因此在这一轮的财政供给侧改革过程中，就需要各个地方政府拥有拆弹的能力，因此中央也把调控的权限下放到地方，空降了一批拆弹专家，也允许地方政府一城一策。

而理顺了这个关系，我们就会明白，我们政策的大思路，是保地方政府财政（地价），不保房地产企业（房价）。

所以接下来，既不能让企业和民众失去信心，该刺激还是要刺激，但是又要推动供给侧的改革，清退部分落后的产能。

所以呢，就像股票市场类似，必须&一定要出现预期的不一致。

优质的“白马”城市自然就会要起到一定的带头作用，同样，产能落后的中小地产商也得加速推动兼并重组。

而这也是政事堂2018年的时候就下过的结论，不考虑国际因素，19-20两年是刚需入手的时机。

因为会有房地产公司因为现金流的问题而低价出售土地和项目，这个时候能借到钱上杠杆的，大如孙宏斌买地，小如平头百姓买房，瞄准那些好地段打折出让的，长远来看，只要现金流不断，就都是稳赚不赔的买卖。