南阳：烂尾楼之城 | 金角财经

拆迁背后，不会都是秒变土豪的美好故事。

喧嚣之后，骇人听闻的南阳数万户烂尾楼，又再度回归沉寂。

出了南阳机场，沿着长江北路一直往南走两公里左右，便是南唐。从机场出来的人群，基本都要从这个路段经过进入南阳市区，这成了南阳官方认为最重要的入市口。

入市口两边的街景很重要。七八年前，南阳市政府特意整顿这个入市口的市容市貌。不过，现在留下来的，是一栋栋的烂尾楼。由于没有加以门窗和装修，这些楼房一律黑峻峻地、像张开的洞口般朝着马路方向，讲述着幽灵般的故事。

南唐入市口上的中达天汇家园，有着南阳第一大盘之称。楼盘所在地块建筑总面积为68.3万平方米，开发商规划建设90栋住宅，涉及5000多户购房者。不过，七年过去，部分业主至今未能收楼，南阳第一大盘成了南阳第一大烂尾楼。烂尾的楼盘，不止在一个入市口，也不止是入市口。这个城市，无论是商品房、经适房，还是房管局的团购房，都批量地出现了烂尾。

在南阳，至少5万人在2012年前后因为农运会带来的城市建设浪潮而拆迁。不过，畸形的房地产市场，带来的是新建楼盘席卷式的烂尾，这也包括了大部分的回迁房。在2014年最高峰的时刻，南阳仅统计在册的就有302个问题楼盘。南阳政府对烂尾楼的整治也已经旷日持久，但收效不佳。至今，买下这些房屋的人，不少处在无家可归的状态，自觉成了大建设浪潮的牺牲品。

七年过去了。10月15日，是南阳市政府又一次约定的“整顿截止日”。不过，经历过有人跳楼，经历过开车撞向学生群的“马高潮报复社会事件”，频繁维权的业主们，对所谓整顿早已不抱希望。时间不会解决一切问题，时间只是让人去习惯或者改变。

南阳市问题楼盘的复杂程度，让它顶着“烂尾楼之都”的名号多年，至今仍未改变。这海量的烂尾楼盘的生成，从地方政府、住建房管部门、开发商、当地购房者、拆迁户、银行和民间放贷人、省级部门的监管，甚至是作为借贷掮客的准退休检察官等公职人员。无论是作为肇因，还是起到推进作用。他们都参与了其中。

可以说，南阳烂尾楼，是一个系统性产物。作为一个极端的样本，抽丝剥茧，或者我们能窥清一个城市运转房产工具的秘密。

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那几年，南阳空气里常年泛着土黄

“2012年是南阳市发展史上极不平凡的一年。”

这句出现在2013年南阳市政府工作报告里面正文第一部分的第一句话，也是不少南阳人的共鸣。2012年于南阳市而言是不平凡的一年，更是南阳楼市和买房者人生轨迹中不平凡的一年。

这一年的9月，第七届全国农民运动会在南阳市举行。全国农运会是中国五大综合性运动会之一，自1988年举办以来，只在北京、孝感、上海、绵阳、宜春、泉州举办过。根据南阳市时任领导人的说法，“这是南阳市、也是河南省建国以来承办的规格最高、规模最大的综合性体育赛事。”

2012年9月26日，第七届全国农民运动会在河南省南阳市体育场举行开幕式。

南阳市对农运会的期待很高，这种过高的期待也造成了农运会的意义被过分放大解读。同时，也因为这种过高的期待，在迎接筹备农运会的过程中，用力过猛。

从1994年撤地建市开始，南阳市已经在1995、1999、2003年等多次申请承办农运会。等待多年，2008年3月，这个有着“中原粮仓”之称的城市终于如愿以偿地成为第七届全国农运会的举办城市。次年，南阳市拉开了轰轰烈烈的“六创一迎”城市建设改造的大幕。

在官方的口径里，农运会给南阳带来的发展契机。不过，这种契机最后也变成潜伏的危机。

2010年4月19日在北京举行的农运会新闻发布会上，南阳市农运会筹委会公布了《第七届全国农运会筹备工作重点细解》，其中提到，“六创一迎”活动要达到的目标。要突出的几个重点中，第一个就是要“突出拉大框架、‘城中村’改造、内河治理三个重点，全面提升城市形象。”

2011年1月19日《河南日报》头版头条《“六创一迎”书写宜居新南阳》一文报道了农运会的筹备情况，“接过农运会大旗后，南阳决定利用3至5年时间，投入上百亿资金，开展‘六创一迎’活动。市政投入前所未有。从２００９年起……80余项市政工程几乎同时开工，仅2010年，南阳城建投入就高达34个亿，相当于此前30年总和；10万人行动，清理城市各种角落……”为了农运会和“六创一迎”的城市建设目标，南阳市以前所未有的速度发展着。

那几年，由于整个中心城区都在建设，南阳城区天天弥漫在尘土之中，空气的颜色都微微泛着土黄。

筹备农运会，首要的是建设场馆、修路、修酒店宾馆等必备的设施。在政府文件的14个体育场馆里面，13个比赛场馆都需要新建或者改建。这样的大修大建需要大量的资金。所以，南阳市把筹款融资放在工作重点的第二位，要求“全力做好筹融资工作”。

那几年，南阳市每年的财政支出都远超财政收入。

2013年的南阳市政府工作报告显示，2012年南阳市财政总收入181.9亿元，增长17.5%，其中地方公共财政预算收入103.7亿元首次迈上百亿元台阶，增长19%。但公共财政预算支出386.6亿元，增长24.8%，支出远超收入200亿元，这几年超过的支出，积累成了巨额的债务。

农运会给南阳带来的，不仅是债务。

2012年8月16日，距离第七届农运会还有30天，南阳市政府举行农运会倒计时仪式，并称目前南阳中心城区新建改建城市主干道47条，建造了光武大桥、南阳大桥、雪枫桥、跨白河大桥等，顺利完成76条背街小巷改造，开工建设24个城中村改造项目。

24个城中村改造项目，其中涉及搬迁的有多少人，农运会的相关文件中并没有公布。有媒体的报道称，共有5万人受农运会拆迁的影响。不过根据金角财经研究发现，仅仅南阳市的宛城区，官方公布的数据里，农运会征迁涉及11000余户近5万人。整个南阳市受农运会征迁影响的人，或许更多。

当年南阳市卧龙区的“六创一迎”动员大会。

农运会火热朝天，欠债、缺钱、要市容市貌、要财政收入，这些都直接带着南阳的房地产市场飞了起来。当时全国楼市经过几轮疯涨后，迎来了史上最严调控。但是，这并不影响当时南阳楼市的高歌猛进。

首先，筹备农运会过程中，拆迁、城中村改造，制造了大量的需求，这让房产交易开始变得活跃，不少楼盘也开始陆续涌现。2012年的1至7月，南阳市新建商品房成交12137套，其中，7月比6月增长71.65%。南阳全年城市建设新开工房产项目总投资超过50亿元，相当于过去10年投资的总和。

官方数据也证实着南阳市房地产市场因为农运会而直接受益。根据南阳市房产管理局发布的《2012年月度房地产市场运行情况分析》，“2012年由于我市城中村改造、农运会项目安置房屋建设”等原因，房地产开发规模不断扩大，商品房供给明显增加。

这一切的改变，官方文件对此的解读是“农运会，为中心城市建设提供了机遇。”但这种机遇给南阳市民带来的遭遇，难以定义究竟是好事还是坏事。

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政府的“融资建设新模式”

办好农运会，需要完成这般体量的建设，最重要的其实是解决钱的问题。如此庞大的资金需求究竟是怎么被解决的？答案藏在“农运会之年”2012年的政府决算报告中。

在南阳市政府的文件中，解决农运会相关项目的筹融资方式被称作是“开创了我市融资建设的新模式”。

根据南阳市人民政府门户网站的公开资料《关于2012年市级财政决算草案和2013年上半年预算执行情况的报告》的报告原文显示：“全力保障了两大“国”字号工程顺利实施。面对“弱市办大事”带来的巨大筹资压力，积极转变理财观念和方式，开创了我市融资建设的新模式，确保了新建体育场馆，新修、扩建、翻修城市道路，新建、扩建4座跨白河大桥等一大批基础设施资金需求，近4年来，项目总投资相当于过去20年的总和。”

白河两岸，也高标准建设了光武大桥、南阳大桥、雪枫桥等大桥。

从后来南阳市政府的通报来看，各个为了农运会而准备的建设目标基本都做到了，可见这种“融资建设新模式”十分奏效。从政府文件中，我们无法得知这种模式究竟是如何运行的，但从当地人的亲身经历，我们可以发现一二，正与南阳市当年那种“先上车后补票”、“边上车边补票”的楼盘开发方式有关。

根据中达天汇家园业主章韦的说法，中达置业通过承担楼盘周边道路建设，政府设施建设等任务，低价拿地。同时，政府的政策也在给中达天汇“开绿灯”。

这些年，随着楼盘烂尾问题引发众多业主上访维权、起诉开发商等原因，在上访材料和起诉材料，以及开发商和政府之间的官司中，我们可以逐渐窥见、还原政府当年为了实现农运会前的城市改造目标，如何利用“筹融资建设新模式”完成筹备工作，也能找到南阳市大面积楼盘烂尾的原因。

2017年的一份南阳市宛城区人民法院出具的民事判决书里面，中达置业的辩护词显示，2012年5月8日，南阳新区管委会、南阳新区管委会白河街道办事处为了迎接全国农运会的召开，对南唐入市口实施整体改造，与中达置业签订了《双铺村新型社区建设项目协议书》。根据该协议，由中达置业对该区域整体开发，同时允许“项目开工后采取边拆、边建、边销售、边完善（以下简称“四边政策”）手续的办法向前推进”。

根据当年的资料显示，南阳需要改造7个入市口，中达置业项目所在的双铺村附近的南唐入市口就是其中一个。改造入市口本来是市政工程，但是在2011年才成立的南阳新区政府没有钱，于是就把需要改造的地块整体签给了开发商，开发商需要负责地块的入市口项目的景观、道路等市政工程的建设，如果改造项目涉及征迁，还需要负责拆迁项目的推进和垫资。

中达天汇家园

中达天汇家园某栋楼裸露在外的钢筋

不仅仅是中达置业，当年的许多开发商都通过承担市政工程，帮南阳市改造道路、建造场馆、建设景观等方式，取得土地和政策优惠。开发商成为城建项目的负责人的情况在当时的南阳十分普遍。许多房地产企业也跟中达置业一样享受着政府的“先上车后补票”的“四边政策”。正是这种政策绿灯才保证了像中达置业这样的开发商在农运会前协助南阳市顺利实现所有城建目标，同时也让数百个楼盘顺利提前开建开卖。

中达天汇家园业主王芳告诉金角财经，他们后来因为楼盘烂尾才发现中达天汇家园项目连土地证都没有拿到。一位中达置业的内部人士曾透露了没有土地证的原因，部分已经销售出去的房源尚未开工的问题，在于土地被收回，而已经盖好的房子实际上也没有拿到土地证，但是购房者已经住进去了。

在今年9月的沟通会上，中达置业董事长郑复生再次对业主谈起，当年自己为市里盖了区政府大楼，修了双铺的部分道路和绿化，做了很多贡献。不过，7年过去了，他至今都还在等着政府给中达置业已卖出楼盘的土地下批文。

土地手续尚未拿到手，五证一个证都没有，却卖出了几千套房子。房子都卖出去了，地又被政府给收回——这是中达置业一个楼盘的遭遇。而如此离奇的事在南阳并不鲜见。南阳藏珑也有同样的遭遇。南阳藏珑项目等楼盘直至2019年甚至连土地证都没有拿到，但房子已经基本预售出去了。

以中达天汇家园项目为例，因为河南省住建部督查专员在2013年3月发现双铺村改造项目不符合城市总体规划，随即予以叫停。因此双方解除了原先签订的协议书，原土地出让程序中断，建设区域进行重新调整，土地被政府缩小，最终中达置业预售的1400多套房无地可建。

中达天汇把楼盘中间的绿化带拆除，以加塞建楼。

连地块都存在争议，土地证当然不可能办得下来。最终还是要购房者掏腰包来为城市建设和这些已经预售一空的问题楼盘买单。

对于中达天汇家园变成问题楼盘的原因，南阳市政府和楼盘开发商中达置业集团双方各执一词。

中达置业在南阳市内有多个楼盘，南阳市政府的说法是，中达置业挪用了购房款，将天汇家园项目收取的购房款用于红泥湾等其他项目投入，而且其他楼盘项目滞销，导致周转困难，资金链断裂，从而楼盘烂尾。

中达置业内部人士却另有说法，据其反映，中达置业资金确实困难，但一部分原因在于为上述双铺村的拆迁垫付了大量拆迁款。

不过，开发商和政府都达成共识的是，中达天汇家园，是因为开发商资金链断裂导致了烂尾。甚至直到今日，为了弥补资金的缺口，开发商还把手伸向了购房者。不少中达天汇家园的业主告诉金角财经，现在中达置业同时要求业主每平方米补交1000元，并须全额付款，方可交房。

同样被“缩小”土地的，还有房管局的团购房项目美丽佳苑。

美丽佳苑

不久前，南阳市宛城区审计局的官方微博发出一条“催收房”微博，质问房管局的团购房何时能够交房。如此风骚怪异的走位，再次把悬而未决多年的南阳烂尾楼问题送上了头条。

南阳大面积烂尾楼的问题中，最让人惊奇的，莫过于这房管局自己的团购房也烂尾了。

美丽佳苑是南阳市现存烂尾楼盘中较为棘手的一个，被列为五个重点关注的楼盘之一。据该楼盘开发商的回应称，该楼盘拆迁征地634亩，被当地政府占用后，开发用地仅剩约50亩，开发商垫资11亿拆迁安置吃了大亏。

是否因为政府的占用而导致美丽佳苑开发商吃亏，这种说法有待验证，但可以确定的是，筹备农运会那几年，南阳政府的一些行为，确是后来楼盘大面积烂尾的主要原因之一。在城市建设开发过程中，南阳市存在允许开发商“先上车，后补票”的情况，开发商五证不全也可以开工建设、对外销售。

这样一来，开发商有没有资金等实力建设楼盘、楼房具体分布的规划与设计、楼盘建设工程方是否专业，甚至是开发商是否拥有土地使用权、楼房是否建设到达到可以预售的程度，开发商都可以不用理会，直接跳过这些环节，靠一张广告和一套沙盘，就向市民卖楼。

而不少预先从购房者手上收回来的钱，早被开发商垫资来改造道路、场馆、建设景观等市政建设，或者挪用到其他楼盘的开发建设。而用于楼盘建设的资金，则大多是通过集资方式，从民间筹集。可以说，在当时，资金充裕一些的市民，不少将资金通过民间集资方式筹给了开发商。越来越多的定时炸弹在当时陆续埋下。

2008年到2014年，南阳市商品房房价节节攀升。南阳商品房均价从2008年的每平方米2500元稳步攀升到2012年的3000元，并在农运会后以更高速度上涨，到2014年已升至每平方米5000元。

那5万户以上的拆迁户，有拿到资金补偿直接买了新房的，有等着回迁房住进去的，也有怕回迁房周期太长，掏出毕生积蓄买了房的。当然，也有大量跟着东风掏钱买楼的南阳人。他们都满怀期待地等着自己的新房。

为了迎接这庞大的需求，也因为政府的号召推动，房地产开发商如雨后春笋般出现在南阳，在高峰时候，南阳的开发商数量达到了一千多家。而此前，南阳当地的开发商不到百家。在农运会前后开发楼盘的开发商，绝大部分都是南阳市或者河南当地的中小房企，自有资金不多。且当时正处于国家对房地产进行调控的背景下，这样的中小房企，银行基本不给放款。

也因此，资质不好、实力微弱的当地中小房企拿着民间借贷融来的资金，趁着这股“东风”到房地产淘金。却也给后面的资金链条断裂和非法集资集中爆雷埋下伏笔，给问题楼盘和烂尾楼盘埋下祸根。

一位在南阳从事民间金融的业内人士林朝(化名)称，2012年是最红火的时候，房地产有50%的暴利，扣去从民间金融机构融来的资金成本，还能够有30%的利润。因此，大家都愿意做房地产，而投资者也愿意把钱借给投资房地产项目的融资担保公司。

房地产的红火和暴利促使让这些中小房企普遍选择民间借贷渠道融资，再投入到房地产里面。

南阳房产管理局的报告也证实了这一情况：“我市多数房地产开发企业个头小，资金实力不足，2008年以来，基本没有办理开发贷款，开发企业贷款只能走担保融资或抵押贷款。”

南阳市有近一千家房地产开发公司，多数都涉及民间借贷。藏珑项目、中达天汇家园、美丽佳苑等“知名”烂尾楼盘背后的开发商，都能查询到关于民间借贷的诉讼记录。

南阳藏珑业主黎威告诉金角财经，藏珑项目不但烂尾、6年不交房，连唯二建好的两栋楼房也被法院查封了约500套。法院查封的原因正是南阳藏珑那来自民间融资担保公司的资金。

金角财经查阅相关诉讼记录发现，南阳藏珑的开发商郑州峪青置业有限公司（简称“峪青置业”）正是通过民间借贷担保融资公司筹集资金，也因此形成了2.3亿元民间借贷债务。峪青置业通过上游公司河南笑开颜投资担保有限公司吸纳理财资金和理财客户，未兑付金额23421.38万，涉及理财客户500余人。

因为部分投资人对峪青置业发起诉讼追债，南阳藏珑项目的房子被法院查封。藏珑项目整个地块也被法院轮候查封。

南阳藏珑项目的搅拌机等施工工具早已生锈，墙壁上被风侵蚀的痕迹依稀可见。

黎威回忆道，2013 年购买南阳藏珑的房子时，开发商宣传是五证齐全的房子，所签的购房协议写的是通过银行按揭购房。把银行按揭写进协议，也就是默认楼盘是五证齐全的。实际上，南阳藏珑项目连最基本的土地证都没有。

峪青置业甚至没有缴纳足额的过户税费，土地还不属于开发商。南阳藏龙项目的所在地块原本属于南阳金冠集团有限责任公司，目前，南阳市国资委拥有金冠集团45.95%的股份。也就是说，这个地块政府是有份的。

金冠集团为了偿还银行贷款，2011年把该地块被拍卖，峪青置业以1.85亿元竞得。楼盘还没完成过户，凭一张设计图，南阳藏珑在2013年就开始进行楼盘的开发建设，并且对外预售。其实直到2019年，峪青置业也没有缴纳足额过户税费，所以地块也没有完成土地变更登记手续，无法取得土地证。

南阳藏珑项目产权复杂程度惊人，金冠集团、政府、购房者、开发商峪青置业、500个债权人，似乎都是这些房子的产权人。

南阳藏珑项目跟中达天汇家园、美丽佳苑一样，也被列为中心城区5个重点问题楼盘之一，是重点整治的对象。

一个楼盘，买地成本为1.85亿元，其民间集资就达2.3亿元。甚至连地块面积与边界都还没确定。通过一张设计图，就可以进行集资与销售。这才是“南阳式融资”所神奇的地方。

农运会的成功举办让南阳在全国光彩亮相。但是，楼盘开发是需要钱的。对于资金实力不足又承担着农运会城市建设的中小开发商来说，农运会城市建设、拆迁垫付、楼盘开发建设、民间非法融资的还本付息都需要钱。这些中小开发商，面临多个方面的资金压力。怎样保证资金流稳定，成了开发商最重要的问题。

要减缓资金压力，最直接的办法就是在耗资巨大的建筑材料上做手脚。而钢筋作为楼盘建设中最重要的材料，也是楼盘建设成本的大头，中小开发商想方设法在钢筋上“动心思”。也正是开发商这种为了节省成本、减缓资金压力的想法，直接造成了“瘦身钢筋”事件。

“瘦身钢筋”黑天鹅事件的发生，让这个建立在非法集资和五证不全的楼市繁荣开始崩塌。

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瘦身钢筋

如果说2012年是不平凡的一年，2014年，是南阳楼市的开发商和业主都终身难忘的一年。

楼市的轰轰烈烈，业主住新房的梦想，一切都在2014年6月戛然而止。

这一年，因为一个常见诸报端的质量曝光新闻，当地政府给整个南阳市在建楼盘按下了暂停键。没想到这个暂停键，变成了南阳那一批在建楼盘的终止键。开启了南阳市“烂尾楼之都”的命运。

2014年6月25日，央视新闻《焦点访谈》曝光了瘦身钢筋事件，南阳三杰房地产旗下的一个名为三杰盛世城的楼盘为了降低建筑成本偷工减料，使用拉长了的瘦身钢筋。

报道还揭露瘦身钢筋似乎被长期广泛应用于南阳市的各个楼盘。根据当年的报道，瘦身钢筋加工机器的经销方在南阳卖这种机器已经七年（截至2014年7年），每年能卖出十几台。住宅楼、写字楼都在用，甚至有的安置房工地也在用。

瘦身钢筋是把正常的合格的钢筋拉长后再用于房屋建设，也就是偷工减料以减少成本。根据当年报道的估算，正常的钢筋加工变成“瘦身钢筋”后可以带来每吨700块的利润，一栋30层左右的楼房建筑面积约30000平米，可以带来52万的暴利。或者说，开发商的建筑成本可以节减52万元。

“瘦身钢筋”国家早已明令禁止使用的，钢筋被拉长后，钢筋延伸性、建筑抗震性、承重能力等都会遭到破坏，危害安全。

当晚，南阳市政府立刻下发通知要求对全市建筑工程质量全面排查整治，南阳市在建项目全面停工。因为此次全面叫停，喧闹多年的南阳市各处在建楼盘，突然集体变得寂静。中新网记者探访南阳：“在南阳转了半个城没有发现一个施工的楼盘，上百座塔吊静静地呆在半空中，如停摆的时钟。”

工地停了，业主却愤懑难平。

新闻曝光后，三杰盛世城的业主立即聚集在售楼处向开发商讨要说法，要求企业“召回”所售房屋，退房、退款，赔偿损失。其他楼盘的业主也忧心忡忡，担心自家买的新房是否也用了瘦身钢筋。

2014年瘦身钢筋事件，击溃了业主对南阳楼市的信任，随之也影响了资金持续流入房地产。

瘦身钢筋事件后，在建楼盘停工，每停一天工都会让企业白白地造成损失，开发商资金压力大；而人们对楼房质量的质疑，不少楼盘的业主要求开发商重新鉴定楼盘的钢筋，增加了企业的压力，也让新房销售不振，资金无法回笼；更重要的是，原来主要依靠民间借贷支撑的资金链还面临定期归还投资者本息的压力，而因为瘦身钢筋事件带来的信用风险，导致有资金的人再也不愿把钱投到房地产，房企民间融资渠道变得艰难。

借不到钱、房子难卖、资金无法回笼、还本付息的压力……多方面的压力下，实力不济的中小房企慢慢被拖垮，而在建的楼盘项目从暂时停工，渐渐变成长期停工的烂尾楼盘，业主搬进新房的日子也变得遥遥无期。

大部分在2012、2013年开工建设的房子，预定的交房日期集中在2014年、2015年，当初乘着农运会开工建设的那一批楼盘项目集体变成烂尾楼。而“瘦身钢筋”事件，就是这一批楼盘的命运转折点。

在房地产市场红火和城市的改造拆迁影响下，不少购房者抓紧时间买房“上车”，但没想上车变成入坑。

章韦原本是南阳市下属县的农民，因为工作和孩子教育原因选择在南阳市区定居，在2012年购买了中达天汇家园项目的房子，但直到今天，他依然没有收到房子。原来买房的时候已经掏空了家庭积蓄，如今，他只能带着两个孩子和家人租房子住，实在拿不出购买第二套房子的首付。

对于很多像章韦一样的南阳市烂尾楼盘、问题楼盘的受害者来说，如果不是那时候上车了，也许现在不会那么狼狈，人到中年只能带着老婆孩子租房子住。章韦说，据他所知，在中达天汇家园的维权业主里面，有业主本来打算买房子做婚房，因为等不到收房，“连媳妇都跑了”。

也许烂尾楼盘会有“活”过来的一天，但受害业主被扭转的命运和被耽误的人生，再也无法弥补。

乘着农运会的浪潮汹涌而来的，不仅有房企，还有担保融资公司。当楼市发生瘦身钢筋事件，影响最深刻的，就是原本维系南阳楼市的民间借贷融资资金链。

瘦身钢筋事件成为一只“黑天鹅”，黑天鹅扇动的翅膀惊起了一个又一个的风波。不仅扰乱了楼市，更让非法集资的的风险逐渐暴露出来。

当楼市经受了瘦身钢筋的重挫后，楼市的风险通过资金链传导到各个民间担保融资借贷公司，随之而来的是民间融资担保公司的爆雷潮，以及背后把钱投到这些民间借贷融资担保公司的投资者集体维权。

资金链断裂，如人渐渐失血，当年那些借势而起的开发商和非法集资公司，开始慢慢倒下……倒下的不仅有房企和非法集资公司，还有背后参与民间融资担保的投资人和家庭。

烂尾楼外围广告：“断了现金流，神仙来了也不好救！”

官方口径也承认了瘦身钢筋事件、房地产市场乱象和非法集资之间的关系。2015年3月27日，南阳市规划局局长肖河被公布成为“瘦身钢筋”事件的责任人，同时，南阳官方对外发布消息称，南阳地产的无序发展和监管失责，正是南阳民间金融乱象发生的根源。

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马高潮事件：极端的爆发

此前，把钱投到这些民间借贷融资担保公司的“投资者”们几乎没有人意识到这是非法集资，金角财经从多位南阳市民口中，听到的都是“融资担保公司”。

在瘦身钢筋事件爆发之前的南阳，人们无论对房地产还是投资理财方面的风险认识都不足，缺乏风险意识。这些对楼市风险和投资理财风险没有防范意识的南阳人，最终被房地产的狂热和非法集资的暴利，诱惑裹挟，带向深渊。

继楼市业主集体维权后，非法集资的受害投资者维权又涌现。

当年的报道描述：2015年春节前夕，南阳市多个主干道上，写满"非法集资，还我血汗钱"的白色条幅遮住了街头挂着的大红灯笼。上千投资户举着条幅走上街头，一度导致交通堵塞。

从瘦身钢筋发生后的两个月，2014年8月开始，南阳市多家非法吸收公众存款的企业接连崩盘，控制人卷钱跑路的事情时有发生。

"估计南阳近半数人都参与了非法集资。"投资户们统计了身边的参与者后说。

中达天汇家园的业主王芳说，她家亲戚也深受非法集资所累。王芳说：“2015年跑路倒闭的担保公司最多，我亲戚到处借了80多万投到融资担保公司，约定的2分多月利率，公司最后跑路了。为了还钱，他们家把新华城市广场（南阳市中心城区最繁华地段的楼盘）的一处房子都卖了，全家出去打工还钱，她妈妈躲着都不敢露面，她自己上班以外做淘宝兼职平面设计之类替她妈妈还债。那时房地产融资风头正盛，都靠民间借贷投进去了，搞得好多人受害，也有跳楼的。”

非法集资导致命案的说法也得到官方消息的确认，2015年1月28日，南阳市政府办副主任司马恒在一起非法集资案件的通报会上说，数名参与非法集资的投资户已经死亡，"政府也有人参与。"

当时，南阳市公安局梅溪分局一名经办非法集资案的队长说："这只是个开始，估计明年（2016年）会更严重。"

“估计明年会更严重”，办案人员的话，一语成谶。

2016年2月29日，马高潮因投到非法集资的钱回款无望，报复社会，开车撞向当地最好的高中南阳一中的学生，导致1人死亡，11名学生受伤。这在南阳历史上，是灰暗的一天。

马高潮极端事件的发生，是因南阳楼市加速狂奔又戛然而止。对南阳楼市资金、民间借贷市场资金链的沉重打击，以及对参与到非法集资的个人所造成的痛苦，最终通过资金链传导给这个城市每个家庭、每个人身上。

财新网评论说，马某报复社会的背后，“是南阳楼市由繁盛到倾颓、民间非法集资乱局的一次集中爆发。”

做出这种极端事件报复社会的马高潮，是南阳市检察院反渎职局侦查局局长，官至正处级。57岁时他主动申请退居二线，把车撞向学生时他并未办理正式的退休手续。而他的妻子儿子早几年已经在澳洲定居。

在2014年8、9月，马高潮将个人及马某共计1200万元借给南阳市大新房地产开发有限公司使用。此外，马高潮还利用自己干部身份和人脉关系当起了大新实业有限公司的资金掮客。申请提前退休后，马高潮直接去了大新实业上班，成为一名业务经理，负责揽储吸储业务，每拉一个人往大新实业投钱，他自己能从中抽点和提成，获取极大利益。

马高潮所在的大新实业和大新房地产开发有限公司分别成立于2008年和2009年，法人代表均为毕应先，是乘着农运会的东风、依靠非法集资发展起来的企业。

大新公司“左手融资，右手建房”的模式，跟当时的大多数房地产公司和非法集资公司的盈利模式一样。房地产开发是需要大量资金的行业，但在大新公司的非法集资处置阅办卷上，大新公司称，从公司创立至今，他们的各项目未能从任何金融机构借出一分钱，一直以“不向银行借款”为荣。

不向银行借款不是因为自有资金势力太雄厚，而是因为非法融资所得的资金太庞大。正是像马高潮这样的投资户的热情，支撑起大新实业们“不向银行借款”的底气。

2014年11月开始，大新公司开始无力偿还本息，马高潮从检察官和资金掮客变成了天天被人讨债、被亲戚朋友叫骂的人，从政法系统官员变成去市政府上访维权讨债的人。

当时，因为非法集资公司的暴利，跟马高潮一样从官场转战非法集资行业的人并不少，因为公务员做这个有人脉广、身份形成背书、容易被信任的优势。根据多家媒体报道梳理，有相当一部分公司会聘请即将退休或已经退休的公务员到公司做幕僚或充当掮客，也有退休公务员直接创业，做起了民间融资担保的生意。

例如，万裕集团法人代表赵明云从政府机关退休后于2007年创办万裕集团，易林商贸有限公司的创始人赵新强也曾担任南阳市卧龙区检察院检察长。

上述的这三个人参与的这三家公司还有另外一个共同特点，非法集资金额巨大。

南阳市的非法集资数额巨大，仅仅南阳万裕集团、大新实业、南阳易林商贸有限公司等非法集资公司相继倒闭，涉及金额就已超过10亿元，影响三千多名非法集资受害者。这三千名非法集资受害者只是南阳非法集资人群中的极少一部分。

2014年，中央第八巡视组要求河南“处理好非法集资问题，保证群众利益诉求。”南阳市金融办副主任向记者透露，河南的非法集资涉及的金额，连续3年全国第一，而南阳在河南省中的非法集资金额，也是全省“前三”的。

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漩涡的中心

从筹备农运会的四年到2012农运会之年，再到农运会后的几年，不仅仅南阳这座城市的命运风云变幻，随之起伏的还有这座城市每一个人的命运。

2009年到2019年，十年，南阳楼价从1、2千涨到了每平方一万元左右。在这个过程中，政府对房地产市场、对开发商的态度也一直在变化。

这时候南阳市涌现的开发商基本是五证不齐全中小开发商，需要承担市政建设工程又需要对拆迁进行垫付或者补偿，这些依靠非法集资起来的中小开发商当然没有这么雄厚的财力，但是楼盘预售制度给了开发商资金周转的空间，前提是，取得楼盘预售证。

所谓的五证，是指楼盘在预售之前要具备的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。其中，预售证是最重要的。一般来说，有了预售证，才能对外预售，才能获得买房者的首付款和每个月定期转账的按揭。预售制度让开发商有了现金流保障。

但如果要求所有的楼盘都要五证齐全，才能开工建设和进行楼盘预售，跟楼盘项目同呼吸共命运的农运会城市建设难免要受到影响。在这种情况下，中小开发商无论五证是否齐全，“一路绿灯”。因此，在农运会筹办的4年里面，政府对开发商采取的边拆、边建、边销售、边完善的“四边政策”。

放开房地产开发的监管，体现的是政府的态度和意志。在整个农运会举办过程中，南阳市也出现一些令人费解的现象。农运会筹建压倒一切的“精神”，使得这座城市里的一切人事物都在为农运会让路，也让南阳变得混乱。其中最“著名”的就是“毁麦种树”和“最短命经济适用房”两件事。

南阳市新店乡村民被毁的麦苗

2010年4月28日，南阳市新店乡政府强行将上百亩即将收获的麦田推平，被南阳市园林局租用移栽各种苗木。当时，这种事在南阳并非个例，在宛城区红泥湾镇，也有上千亩小麦被毁改种树苗。

村民的麦田被毁也是为了农运会的建设，村民收到的通知显示“根据第七届全国农运会新闻中心建设指挥部通知精神，为配合新闻中心建设项目，需租用……逾期即视为自动同意租用，由村委会代办相关手续。”租用麦田的过程中，相关部门主要跟村委协商，并没有与村民签署相关协议，也没有明确最终租期多长。

同样在2010年的5月，南阳市当年“十大实事”之一的康泰中央花园经适房项目，两栋27层的楼房在即将完工时被令停工，面临拆除，因此被成为“最短命经济适用房”。

康泰中央花园经适房项目原本是解决南阳市仲景路拓宽的安居工程，该项目的两栋大楼此前还有5个月就到交房时间。而当地相关部门的文件“宛农运新(2010)6号”解释称，康泰中央花园项目位于农运会新闻中心项目区内，且康泰项目已建两栋经济适用房刚好占压新闻中心主楼的规划地。因此，需要将这经适房拆除。

实际上，仲景路拓宽工程的拆迁从2008年4月已经开始，2009年10月已经取得预售许可证，而“新闻中心”正式规划文件属于后来者。直到2010年3月10日，农运会新闻中心建设指挥部向农运会筹委会“紧急请示”：“为保证新闻中心如期开工，必须尽快收回康泰项目已征用地和拆除两栋已建27层经济适用房”，根据当时的媒体报道，这个新闻中心在农运会过后会可能变成市委市政府大楼。

最后，还是慷纳税人之慨，来为规划乱象买单。

当时，政府给该楼盘开发商补偿了8000多万，开发商择地再建。而两栋即将改好的楼房，在舆论平息半年后的2011年2月1日被“悄然”爆破。

城市规划如同过家家，建好的民生工程经适房、承诺居民的回迁日期、拆迁居民两三年的苦等，在这时候都变得不重要，都要推倒重来。农运会才是最重要的。

艰难挣扎的铂金时代项目

2013年，农运会带来的喧嚣已经沉寂，城市改造依然是南阳市的主色调。因为农运会，政府做了很多超前规划，留下了巨额债务和开发问题。而南阳作为一座农业城市。农运会后，也只能通过继续出让土地补充政府财政收入。

也许是尝到了城市更新改造和房地产市场发展的甜头，2013年，南阳市的大型城市改造工程继续，开启了较大型的温凉河综合开发工程。这个改造项目跨了宛城区、高新区两个区，拆迁量巨大，大量房子至今未能建成。

南阳市民关于2013年温凉河拆迁的投诉也不少，在人民网的领导留言板上，当地人质疑南阳市政府，把这个国家水利部拨款的污水治理项目的大部分资金用在拆迁上，却给河道两边留了28米宽的绿化面积，是不是想打着治理河道的理由，可以借着低价的赔偿款进行拆迁，以便以后沿河房地产的开发，政府可以从中谋求更大的利益？

以开发、治理、改造等名义，对地块进行征迁，最后项目拖延甚至烂尾，受项目影响的居民迟迟拿不到新房因而要租房子住，受温凉河开发工程影响的居民跟那些受农运会影响的居民的遭遇十分相似。

既然种下了因，结出来的果总得去处理。

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艰难的“整治”

南阳市政府对楼市的整治，从瘦身钢筋事件发生后开始。2014年的整治行动，南阳市摸查出中心城区的问题楼盘达到302个，建立“302”台账。

从2014年的“302”台账，到2018年统计的245个问题楼盘。5年间，南阳大大小小的烂尾楼整治行动开展了许多次，特别是2016年马高潮开车撞向学生群的恶性事件后，问题楼盘和非法集资曾经迎来一轮轰轰烈烈的整治，但南阳市的烂尾楼问题依然没有完全得到解决，甚至可以说，尚未得到实质性的推动。

2019年6月30日，原本是南阳市对中心城区问题楼盘全面整治结束的日期。整治的截止日期再次延后，南阳市整顿办一名工作人员向记者及购房者代表表示，问题楼盘还在处理当中。要从6月30日延长至9月30日。

9月30日还没到来，南阳市再次把这个时间延后到10月15日。一而再，再而三，政府一次次给予开发商缓冲解决的时间。

所谓的整治，是通过梳理问题楼盘、给与问题楼盘的开发商相关优惠政策、相关部门攻坚办理等方式，试图把一个个问题楼盘拉回正轨。但南阳问题楼盘的情况十分复杂，盘根错节而且根深蒂固。

瘦身钢筋事件以及马高潮事件的发生，不仅让外界关注到南阳楼市和非法集资的乱象，更关键的是，楼市和非法集资的受害者日益增多，南阳的维权压力日益增大。

瘦身钢筋事件发生在2014年6月，两个月后，南阳市政府出台了一系列的楼市整治方案。这份整治方案十分全面，从土地供应到销售环节，房地产行业的各个环节都出台了专门的方案。

2014年8月的政府公报显示，除了《南阳市中心城区房地产市场秩序专项整治工作实施方案》（以下简称“专项整治方案”）这份总的整治方案，还包括建设用地供应管理、城中村改造、商品住房项目配件保障性住房、制止违法占地建设违法销售等细分类别的具体工作意见。这时候的南阳政府对于楼市的态度已经改变。

在《专项整治方案》中，南阳市政府表示要对全市在建房地产开发项目进行全面清理，重点清理违法占地、违法建设、违法经营和行政审批过程中的违法违规行为。这意味着，早期趁着农运会的东风建设起来的五证不齐的项目，这个时候要被查处了。政府对楼市五证不齐乱象的态度已经从四边政策变成了“制止”，言辞颇为强硬，并且把五证不齐的行为定性为违法占地，违法销售。

但这一次的专项整治似乎效果不大。南阳市的楼盘合规情况进展依然十分缓慢。

整顿一年后，南阳“五证不全”的楼盘数依然远远超证件齐全的楼盘。当年南阳市房产管理局的《已取得商品房预售许可证的项目和楼盘》显示，截至2015年8月24日，当地“已取得商品房预售许可证的项目和楼盘”为81个；截至2016年3月25日，取得预售证的楼盘只有96个。

五证不齐问题难以解决，除了上述开发商资金链断裂和楼盘情况复杂等原因，多位南阳房企销售经理称，开发商五证不全的原因为，相关行政部门的不作为。一名在房企工作的经理举例称，他所在公司的某个项目已于三年前开始申请办证，但直到今天还未拿齐证件，7000余万元的各类税费闲置于政府。

在2014到2017年期间，中达置业便因土地、规划、施工违法等问题被相关部门进行追究和罚款，共计2010.6万元，均已履行。但中达天汇家园的五证依然办不下来，钱交了7年，业主照旧拿不到房子，无法入住。

问题楼盘拖了5年，“烂尾楼之都”的称号也顶了多年。南阳市多次因为烂尾楼问题而上头条之后，对房地产市场的整治态度也发生变化。

2014年的整治中，其中一个重点是对未取得建设工程规划许可证实施建设的依法查处的要求，但这个说法在5年后的2019年又产生了变化。

2019年8月初的政府文件显示，允许这些问题楼盘的《建设工程规划许可证》“容缺”办理：取得《工程规划许可证》前的人防审查、保障性住房异地配建、市综合执法局行政处罚、城市基础设施配套费、消防设计审查、抗震设防审查、节能审查等不作为办理《建设工程规划许可证》的前置条件。

《建设工程规划许可证》是五证里面办理要求较多、办证周期较长的一个，南阳政府较少办理该证件的前置条件，这给楼盘完善相关证件节省了很多时间。

会上还提出，“各辖区政府(管委会)作为责任主体要加快编制城中村(旧区)改造项目改造方案……”,也就是说，原来由开发商作为城中村改造项目责任主体的方式已经得到根本改变，此时的责任主体变成了各个辖区政府。当年责任主体名不正言不顺的情况得以改变。

五证不全可以由通过政府的宽容政策解决。但是，南阳烂尾楼问题拖沓至今，最关键的还是钱的问题。当初这302个问题楼盘，截至今年7月共“办理”178个问题楼盘，还剩124个“待办理”。它们多数因资金断裂而停止，想要复工完成建设，必然也需要资金的推动。

大部分烂尾楼盘的开发商都是小型开发商，像中达置业这般，能随时拿出大笔资金其他项目开发的属于少数。外来的全国性开发商更是不愿意接手，有开发商认为，大多烂尾楼都有复杂的债务与各种历史遗留问题，“比如，楼盘地块可能会有多方抵押问题，也有可能在银行黑名单里贷不了款，要接手烂尾楼，都还不如自己去拍一块地自己新建楼盘。”有开发商表示，普遍存在的土地缩水的问题，如果政府要补回地块，具体面积是多少？地块的位置如何？这些都是难以达成共识的。甚至有不少因为具体面积存在于口头之间，早已成了无据可查的无头帐。

多名开发商多烂尾楼的前景感到悲观。或明或暗的债务，是附在这些烂尾楼身上无法消去的病灶。那些根本没有资金实力的开发商，当初利用民间杠杆去撬动一个个楼盘。到现在，它们依然没有资金实力，而民间的资金，就算还有，也不会再流向的它们。因为大面积烂尾楼，是一次集体的信用破产。

而由于历史原因造成的供需变化，已经让南阳楼市出现一些畸形现象。

虽然是三线城市，今年上半年中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，第二季度南阳市的楼价涨幅排在全国第一，每平方米均价已经达到1万元左右，这个均价价格已经追上了新一线城市和远超许多二线城市。2019年6月，南阳房价涨幅同比全国第二名，5月，南阳房价涨幅同比居全国第一，4月，南阳房价涨幅同比稳居全国第一。

在“房住不炒”的严控背景中，三四线城市的楼市纷纷“退烧”，楼市“白菜价”频现，一二线城市的涨势也不复往日，南阳这个三四线内陆城市，却在这时有着超越一二线城市的不寻常的房价涨幅。

房价涨幅全国排名第一第二，这对南阳来说，不知道是喜是忧。涨幅高，说明楼市火爆，但对于刚需人群来说上车更难了，特别是那些之前已经掏空6个钱包给首付，却深受问题楼盘、烂尾楼盘所累的刚需家庭。

当前，距离南阳市给自己延期的10月15日的期限已经过去。10月15日傍晚，金角财经与南阳多个烂尾楼盘的业主确认最新进展，业主均表示，尚未收到政府或者开发商方面的通知，暂无进展。根据一位业主的了解，“典型的那些楼盘没一个有进展的。”

一位长期关注南阳烂尾楼的房产专业人士说，目前的南阳市整治政策其实是一个窗口期，窗口期过后，没有了相关的优惠政策，问题楼盘想要得到解决，比原来更难。而其实，能解决的，也只是有限的有钱的少量楼盘。

不仅普通楼盘，南阳的标志性文化设施”三馆一院“也有烂尾的迹象。三馆一院是南阳市重点文化建设项目，总建筑面积14.5万平方米，总投资18亿元。

筹备农运会过程中的大拆大建似乎有点透支了南阳市在未来几年的发展能力。三馆一院工程从2011年开始提出，但直到2015年3月26日才开工建设。如今，将近5年过去了，三馆一院依然没有完工。周边的地块倒是基本都拍卖完了。

9月底，三馆一院可能要烂尾的消息甚嚣尘上。金角财经与南阳当地人求证，三馆一院各建筑未完成的周边幕墙已经停工，周边也有几条道路并未完全贯通，还保持庄稼地状态。三馆一院附近一片寂静，工程围挡内的荒草已经长到半人高。