房事2019 | 新潮沉思录

虽然笔者对刚需党做房奴而不得的心情是非常能够理解的，但就笔者结合今年许多动作来看，多个城市房贷利率上升、银行房贷暂停发放，对于调控是有阶段性意义的。当然在这里笔者只是借题发挥一下，这样的阶段性意义是要放在中国这十年房地产历史进程中看待，别急，咱们先聊聊房价原理。

中国房价的波粒二象性

房价是波，有虚拟成分，也就是具有金融属性，从数据上看，房价与社会融资增长之间具有高度相关性：社融规模增长得越快，房价涨得越快（社融和M2保持一致）。其中银行信贷又是社融的大头，因为绝大多数人得借助银行贷款才能买房。当银行放松信贷，流向房地产的贷款会比较多，房价就跃跃欲试。房价涨则提升抵押物价值，从而又推升信贷的发放数量，这又是相互关系。

既然是金融资本，就有很强的投机性。在上涨预期比较强烈的时候，就会出现纯粹为了获得资本利得而进行的投机的新地主们。他们是资本的意志，也往往给交易活动注入风险；他们不生产什么，他们是超发货币的搬运工，为了获得尽可能高的回报率，这些投机者会借入银行较多的资金。

房价同样是粒子，附着在供需关系和实体经济上。房产的使用价值，即是获得在城市扎根的权利以及配套公共服务资源，这决定了房地产市场的旺盛需求与供给不足之间的矛盾。很多人会觉得，既然房地产是金融，那把涨价都应该赖在印钞机上。但这样应该造成全国各城市房价均匀的上涨。实际上横向比较各城市，会发现房屋完工面积增长快的城市，房价涨幅一般较低，这反而说明房价也是由供需和实体经济决定的。

对于房价的一般原理的介绍，主要是在房价的二重性中理清前几年部分二线、三四线城市猛涨的逻辑，先说明一点，北上广之流的超大城市，是由其实体经济地位决定的，不管有没有08年的放水（更何况这种逻辑其实建立在金融危机后的灯塔国直升机撒钱续了，其他国家也得赶着续否则会被割的基础上），只要经济高速发展，人口等被吸虹效应，它们就怎么样都会涨。

去库存和棚改

回过头来，那么高房价真正把多数人卷入是什么关键节点呢？其实是在15年，实际上14年面临的形势更复杂，国内国外都不是很景气，凯恩斯主义的货币政策近乎失效，08年的危机表面上被货币稀释过去了，并没有远去。在14年时m2是下降的，对应的就是一二线房价停涨，甚至偷偷降价。

遂祭夜壶大法。

之后开始逐步取消一线以外城市的限购，并且松绑贷款，降低公积金门槛，降低首付比例，降准，二三线城市各显其招，南昌下调房地产计税毛利率，多城鼓励农民工进城买房，东北某省会城市甚至动用零首付这个王炸，这叫去库存；之后地方通过政策性银行贷款去推进拆迁建房，把钱付给拆迁的老百姓，这叫棚改货币化。拆迁户有现金就去抢房，越热越建，越涨越买。这个过程中顺带启动了一波两年的牛市。说是夜壶，其实是将杠杆转移至居民部门，因为他们韧性更强，也给后面积极的财政留余空间。

限购的逻辑

再说之后的限购逻辑。降首付等政策执行了半年，就紧急停止，M2也开始降了，因为此时副作用也是明显的：很多二三线城市房价翻了一倍，之后这些城市也逐步颁布限购令，不限购当然会涨得很快，但限购也未必，民间有种说法叫越限越涨，因为挤牙膏抛出那点流动性，大家都得去抢；它的实际目的在于是限制资本流动。资本就是李超人，李超人就是资本。经济洪流下的人的理性其实充满悖论，渔利者们在坐庄，人为地制造购房焦虑，愈涨价，大家愈拼命上杠杆买房；如果有了不利风声，资本身体却是诚实的。

在此后，棚改还在推进，包括因为一二线城市限购导致的资金溢出效应，三四线房价上涨的幅度大于一二线，这时三四线的泡沫风险不言自明。诸位试想一下，如果不限购，或者彼时放开大城市的房地产市场，那么疯狂的资本会迅速从三四线城市迅速抽离出来，涌入各明星城市，在地图上出现万绿丛中几点红现象。从这样的结果来看，限购的逻辑其实是“防跌”大于“防涨”的。

不限购的话，参考一个明星城市，大理，大理我很喜欢，想去种地，但这边没有任何调控，谁都可以买，买多少套都行，加上打掉了洱海周围的房子，这两年大理是有赶超昆明的趋势，再不采取措施，就很容易重蹈海南刚上国际旅游岛那会的覆辙，海岛即使泡沫破了，但物价都稳在一线城市水平，这让本地岛民怨声载道，现在海岛建设自贸港，已经学乖，用地产的不景气换整个岛的命运。

当然也有真限购的城市，没有双合同，茶水费那套，比如伟人老家边上的省会城市，这两年经济破了万亿大关，意料之中没评中心城市，却嗦粉嗦地开心，在同等经济指标城市，在整个一二线城市中，都是一颗白菜。省委也刻意要打造房价洼地。房价低很大原因在于13年前四面开花的供地，然后幸运地在16年全国二线猛涨时紧急煞车。此城去年还宣布炒房团为阶敌，再加码限得死死的。

这里目的也不是尬吹长沙，事实上长沙市民大抵清楚本市令人绝望的天气和交通（交通差某种程度是房价低的代价），即使茶颜悦色也难以抚平，在这里只是想说明一个健康的房地产的城市，如果单纯从住房收入比来看，长沙的确比其他二线城市健康，下决心搞全国最严管控，真正的原因无外乎比起南京武汉，和西安这种抖音的网红城市，底气在于供给和实体经济，一个有三一重工和中建五局并且不依赖土地财政的城市，运气不会太差的。

抢人潮的土地财政

不似那么严厉的西安、武汉，在去年声势浩大的二线城市的抢人大战，就是起到了对冲自身限购政策的作用。考虑到生育率预期比较悲观，有学历的、年轻劳动力人口这种东西，决定了这些城市抢占未来十几年中国城市格局有利地形，一个城市开始抢了，会启动鲶鱼效应，其他城市都有了危机意识，都纷纷开始放宽落户政策，一下子涌入这么多人，顺带着三四线城市的你爸的你妈的你爷的你奶的等钱包，短时间迅速增加了购房的需求，所以客观上，对冲了限购政策。

摇号政策一出，以前刚需党们都盯着二手房市场，现在摇号给了被抢来的人机会，实际上人为制造了稀缺性，想卖的不敢卖，有房的也想再买，进一步夯实基础。

对于这些城市而言，一个很大考验，就是五险一金的池子够不够，财政够不够，因为放开落户，相当于享受到城镇居民可以享受到的资源，过去很多人来大城市打工，是靠剪刀差心安理得降低了一二线城市的财政负担，但现在以上问题都已经没有办法进行回避，为了弥补这一缺口，很多城市愈发地依赖这种土地财政运转的模式，不说白完省会、杰克马之城年年精进，原本不靠土地吃饭的西安、昆明，也在去年挤入前十一。

这一轮的抢人，会加速一部分新一线城市崛起，也会有一部分的城市慢慢衰退，这是必然。正当他们抢人如火如荼时候，三四线城市的棚改货币化走向拐点，这几年地方利用棚改货币化推高房价，从而收获许多税收和土地出让金，但地方隐性债务让国家头疼，去年上面取消了政府购买服务模式，这导致很多地方没钱没力推进棚改工程。三四线城市本身就被抢人口、缺少实体产业等方面的支撑，如果继续推进棚改，只会让处于高位的楼市面临无法把控的风险。

目前把钢丝走好

这几年遇到的房中介，基本都会嘴上来一句，房价不能跌，否则xx，笔者提过，房价是波，道理是这样，但归根结底是要和实体经济互动的。如果实体经济中尤其是中小企业可以维持，那么年轻人月供大概率供得上，大抵有信心，房价缓慢涨，也就能在调控下慢慢稀释泡沫，反之，则是地产把实体经济打到悬崖边（挤出效应），工资走低，甚至失业率上升，已经上车而月供紧张的工薪阶层们，眼见高楼起，黑天鹅飘过。防止系统性危机，房住不炒，是18年以后的调控思路。

19年是一个重要的节点。

之前说棚改货币退潮，三四线地方政府逐渐吃紧，在这样的历史进程里，少了卖地这种轻松活，地方政府之后的财政从哪来？

有兴趣的同志可以看看七月颁布的《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》、以及各省的《中华人民共和国耕地占用税法》相关决定（税额表9月1号执行）、以及等待官媒放话的九月底可能出台的房产税草案。

凡是与不动产挂钩的，均是地方税。

紧接着，再定调，7月30日，中共中央政治局会议提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

大家也知道，这几年居民杠杆屡屡添喜，劳动者们承受了越来越大的压力，酝酿着预期；其次，从去年起，房地产的挤出效应导致实体经济面临着更难的融资环境；这波之后的增长点在于中国新基建，5G、特高压、城际等，所以风水轮流转，杠杆回到政府。

而本月人民币破七，也算突破某个心理关口。美国将中国列为汇率操纵国，贸易战硝烟仍未知何时散去。在这样的形势下，保外汇，稳定M2规模就很重要。毕竟外汇才是真金白银。

今后较长一段时间，央妈的任务一是维持M2，但流入楼市的资金会严查；二是信贷优化结构，也就是信贷要结构性宽松，随着多地上调房贷利率，意味着房贷在紧缩，钱在变少，那么对房价是一次有力调控。房贷紧缩，考虑到总体放水不变，其他领域贷款会适当宽松。

把水一点点挤出来吧。

年轻人怎么办？

最后说来说去，都是要落回到年轻人怎么办这个问题。对年轻人来说，买房买的不只是房子，它关乎到你家庭未来相当一段时间内的财政状况，关乎你将长期生活的城市以及发展前景，关乎到你的婚恋以及下一代，是一个要综合考虑的问题。

比如，虽然大家都说去一线城市条件好前景好，但这只是泛泛而谈，落实到每个人头上的机会成本都是不一样的。没有金子做的饭碗或者过人的才能，始终还是要考虑自己的续航能力。毕竟即使一线城市，月入一狗（一狗=两万）的月薪也只属于一小撮人。如果到了砸锅卖铁、加重杠杆、高负债强硬上车的地步，为了维持房贷拼命996，牺牲了维持爱情，家庭，健康，学习和人际关系的时间，结果在三十多岁之后突然有一天被一篇名为《离开互联网公司的年轻人都去了哪儿？》《互联网没有中年人》之类的文章写了进去，这时候，比起还不知道哪天才能享受到的所谓的大城市的教育医疗资源和上升通道，会发现断供才是紧箍在头上的魔咒。只能说，面对刚需，理智规划，想要投资，量力而行。要切实的考虑属于自己的机会成本，尽量避免被收割。

当然，有钱人当我没说。

往期文章导读：

合格的行政长官应该什么样？

帝吧再出征

姬喵：诗想的天空——2019年的真实世界