1985年，国务院对机电产品进行全面清理，王石感觉到放像机即将滞销。而公司预订的两万台已在途中，不能退货。
他叫来广告投放部经理，要其马上投放一个广告：公司急购2万台放像机。
“咱们不是卖放像机的吗？怎么变买了？我是不是听错了？”
“你就不要问那么多，明天就刊登《羊城晚报》和《南方日报》。”
出售放像机的电报如雪片一样飞来，王石组织四个验货小组，一口咬定：看到现货检验之后才能签订合同。市场开始传闻王老板的大订单，零售价从2700元上扬到2900元。一分钱没花，市场就稳住了。
同一时间，王石把成本1900元的放像机以1500元的亏本价出给陈宇光，抓紧回笼资金。
放像机陆续到货后，价格果然雪崩，2000、1700、1300、900……当价格跌到800元时，王石交代，只要不超过1000元，全收。收进来的货，再以1100~1200的价格出货给陈宇光。
一役下来，不仅补了之前亏损的600万，还盈利400万。
这家名叫“深圳现代科教仪器展销中心”的公司，名字一路改，直到3年后定为“万科”。
01 诞生
万科成立之初步履维艰。作为中国最早一批股份制改革的企业，股票卖不出去。
其中深圳一家名不见经传的华为公司，认购了20万股。老板任正非请万科人吃了顿烤乳鸽，解释说公司尚处在艰难创业阶段，流动资金有限，否则应该多买点。有远见的毕竟是少数，市场整体很不热情，即使深圳市委书记自掏腰包带头买、王石拿出存款的4/5买，依旧还有350万股没有推销出去，在距离最后一个工作日下班前的最后一刻才卖掉。
完成股份制改造的1988年，万科第一次参与土地拍卖。
威登别墅地块，最后几轮就剩万科和另一家轮流叫价，每一次举牌都胆战心惊。一直由杨海生代表万科举牌，最后一轮，王石抢过杨海生手里的牌子，亲自喊了一个跳升的报价。算一算，成交的楼面地价已经高于这块土地周边的住宅产品的平均售价。换句话来说，按市场价把附近的住宅楼买下来，拆掉重建都比买这块地更合算。2000万在当时中国堪称天价，很多人觉得疯了，万科内部主流建议毁约，宁可交罚金。但王石坚持认为，不仅不能毁约，还要继续竞价拿第二块地。
那时的他已经知道争取舆论的重要性，一定要为这个高价找个理由。让秘书去地摊上买来所有的风水书，读了一个通宵。第二天，对记者大谈，威登别墅地块的风水龙脉，这里芦苇茂盛，那里聚水为财，左青龙右白虎前朱雀后玄武……
地产并不是万科的重心。起步于饲料贸易，如今的万科已经成长为多元经营的公司，旗下包括贸易、零售、工业供电。甚至在这一年还成立了影视部，拍摄电视剧。
和坚决不招清华的任志强相反。正值用人之际，万科对北大清华的学子不问专业照单全收。北大国际经济专业毕业的郁亮，肯定没有想到自己将来会主政世界最大地产公司，当时走进和平路50号，为的是应聘万科连锁业务的职员机会。
80年代不过是热身，90年代才是奔跑的季节。
1991年，万科的上海西郊别墅，图纸刚出来，88套别墅即被订购一空。不过建造完成之后，发现大问题，设计道路的转弯半径不够，汽车开不进停车库。追究下去原因也很简单，设计师是骑自行车的，从来没有驾驶过汽车。
更好玩的例子是王石去海南，参观一个别墅区，看到示范单位的洗手间中有两个并排的马桶。开发商说这是情侣别墅，对自己的创意颇为得意。事实上，情侣会一起洗澡，但是一起坐马桶，应该不多。。。
总之，中国地产行业，就这样惊悚地起步了。
身处深圳的万科享受到了黎明的第一缕阳光，外因和内因都让他赶上了。
1988年，党的十三届三中全会把“逐步实现住房私有化”提为改革内容。但是福利分房，根深蒂固，政府按照经验，主推增量改革。作为渔村起步的深圳特区旧房少，改革阻力小，造就了中国第一批商品房市场。1987年，深圳市政府已经开始实行土地拍卖政策。
同一时间，万科先后发行A股、增资扩股、发行B股，虽然磕磕绊绊，甚至引狼入室，但是在改革开放大潮翻涌之时，成功募集到一批发展资金。
万科城市花园，距离虹桥机场不超过1500米，每隔10到15分钟就有一家飞机轰鸣而过，震耳欲聋的环境显然不适合居住。但是销售却异常火爆，排队的购房者两次挤碎了售楼处的玻璃门。定金现钞收了人民币两个多亿。银行派人携带装款铁皮箱收钱，重量超负荷压坏了大理石地板。
中国人对于居住环境的需求，从诞生之初就是极端地供不应求。
02 专注地产
B股的发行提醒王石，万科除地产开发外，其他业务的利润率都开始明显降低。进出口业务营业额占比70%，却只贡献利润25%；相比之下，万科在上海的第一个地产项目西郊花园，销售额占比5%，却贡献利润20%。
郁亮还没机会染指地产，28岁的小伙子被王石指派负责万科四大板块之一的股权投资部。那一年，万科自己当了一会门口的野蛮人，通过二级市场购入申华股票，企图控制上市公司。实控人出尔反尔，股东大会上，小股东在台下喊“王石滚出去！万科滚出去！”王石和郁亮只能从后门溜了，狼狈不堪。
很快，万科尝试到了自己被野蛮人敲门的滋味。B股发行不利，承销商君安证券只能自掏腰包吃进卖不掉的股票。市场不景气，万科的股票套在手里，也不是个办法，于是暗中联合各大股东，企图召开临时股东大会改组董事会，美其名曰“提意见”，但实质上是叫王石滚蛋。后面的故事，消费了太多史家的笔墨，大家耳熟能详。虽然君安控制万科的意图失败了，但是君安提的“意见”当中有一条“全力发展和充实地产业务”，倒是实实在在获得了落实。
1993年，万科的房地产业务中，写字楼项目占的比例达到75%，住宅仅仅占25%。政府针对经济过热开展宏观调控，万科依旧上马北海万科城市花园、成都万兴苑、石家庄银都大厦、深圳海神广场和鞍山东源大厦等大项目。此后，继续上马天津城市花园、北京城市花园、武汉万科广场、沈阳城市花园和大连邮电大厦。扩张到了1995年终于戛然而止。没钱了！由于投资过于分散，成都万兴苑、深圳海神广场、福景大厦、武汉万科广场、天津金刚桥高级公寓、鞍山东源大厦都因资金短缺相继烂尾。
王石开始思考，既然地产最赚钱，索性卖掉别的业务，把资金和资源集中到地产上。
为了表明决心，王石将一度奉为宝贝的、年收入十几亿元的万佳超市卖给了华润，后者作为华润超市板块存续至今。郁亮也接到指示：卖掉手中32家企业的股份。
1994年，历经贸易、工业、商场、股权投资之后，万科才将房地产业务确立为主导业务。王石转动方向盘，公司告别多元化，驶向专业化车道。
万科重地产，准确地说，重住宅地产，更准确地说，重一二线城市的住宅地产。
03 大股东
1997年，北京飞往深圳的飞机上，任志强准备降落，拍了拍包里收着的1000万定金支票，满怀期待。兵贵神速，当王石告诉任志强万科当时的大股东深特发，愿意出售万科股权。任志强以最快的速度召开董事会，通过收购万科的决议。第二天晚上就踏上了这班飞赴深圳的飞机。
记得那天飞机略微晚点，到达深圳已经是半夜12点多，万科财务总监郁亮在机场迎接，去酒店的路上告诉任志强一些不好的消息。任志强没怎么在意，出发前和王石反复电话确认过的事怎么可能变？深圳夏天的晚风暖洋洋的，45岁的老任还是一头黑发，到了酒店竟然香香地睡了几个小时。第二天早上10点深特发的会客室，任志强被很明确地告知，不转让了。自己白高兴了一场，身为华远地产的董事长，连深特发书记的面都没见着。
好事多磨，三年之后，趁着深特发经营困局，任志强最终完成了对于万科股权的收购，坐上了万科第一大股东的位子，只不过这一次他不是华远董事长，而是华润置地执行董事总经理，代表华润收购万科。
之前王石把万科旗下的怡宝蒸馏水、万佳超市卖给了华润，有了愉快的合作，这两块业务至今存续。
从此，万科有了自己挑大股东的传统。深圳特区发展公司，在战略眼光、市场号召力、投资实力上都不太行，至少王石看不上。无论在资本市场还是战略布局上，万科的前进都需要一家更宏大、更有实力的股东。
华远当然不错，不过也只是个国企，背后是北京市西城区政府。而华润可是实实在在的央企，号称周恩来以两根金条创办的企业，名字的第二个字，取自开国领导人“毛润之”。
2000年华润顺利入主万科成为大股东后。华润集团总经理宁高宁说，现阶段，资本或规模将取代细节成为公司进步的主要动力。
地产的胜利，终究是靠资本和规模成就的。
04 危机
97年亚洲危机还没有过去，朱镕基南下深圳，市委安排了3家出口型企业，3家房地产企业参加座谈。
王石发言的选题很讲究，正是朱总理任内最自豪的政绩——分税制。
数字和图表制作得太慢，见总理的会议，王石竟然迟到了。3天前剃的光头，配上西装领带，推门而入时，格外亮眼。
按照顺序，轮到王石，清清嗓子，掏出表格准备发言。突然，市委书记开口跳过王石，让下一个企业发言。因为迟到，被剥夺了发言机会。不过一圈发言下来，同场的几位老总不争气，被实干派的朱相三言两语找到发言里的破绽，挂了，气氛尴尬。书记只能示意，“小王，你说说吧。”
分税制果然聊得很投缘，借题发挥，又聊起总理最关心的——明年的内需。亚洲金融危机，出口很不乐观，中国经济需要新的增长点。地产到底能不能作为支柱产业？总理斩钉截铁：两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。
97年亚洲金融风暴，98年中国出口增速几乎为0，1999年出口出现负增长。为了拉动经济增长，国家政策转变为刺激内需。房地产行业上下游长，能够带动建筑、水泥、钢材等大量生产和就业，逐渐成为国民经济支柱产业。政策刺激真是一波接着一波，1998年房改，1999年房贷，2001年税费改革，2002年土地招拍挂。地产对于GDP的贡献一跃而起，达到15%。
多年后当人们回望历史，2007年发生一起重大冤案，教育部公布新词——“房奴”，形容负债买房苦不堪言的人。要不怎么说，舆论这东西真是混蛋呢？各路舆论狠狠批判了一番，但仅仅5年之后，命运就见了分晓，那时咬咬牙买房的后来都收获财富，翻身当了主人；耍嘴皮子不作为的人，后来彻底成了生活的奴隶。
时代的洪流里有人高歌猛进，有人丢盔卸甲。中间竖着一栋栋房子，将往后的河流分割成泾渭分明的两道。
中央对于房价的调控，调控一轮，暴涨一轮。2007年，万科的销售金额三年翻了5.7倍，突破500亿元。7月广东东莞塘厦地块，起拍价6.4亿，开拍后1分钟涨1个亿，最终万科26.8亿拿下“广东地王”。2个月后，经过239轮争夺，万科27.2亿拿下“福州楼王”。
地王正是豪迈处，一掷千金笑苍生。王石却说，楼市拐点到了。
柴静问王石，拐点到了吗？王石说，到了。问任志强，任志强说怎么可能。问到潘石屹，潘石屹说，我找水喝。
时间半推半就地走到了第二年。
2008金融危机火势不减。万科的房子降价卖，售楼处被砸，正在最狼狈的时刻，中国政府由调控楼市转为刺激楼市。从宽松货币政策，到契税营业税减免，房价终于迎来空前暴涨。2009年，全国平均涨幅23.3%，其中上海涨幅56.7%，真乃烈火烹油。
几年后在通州台湖地块失守于万科之后，任志强忍不住了：你们就是不敢说万科，他们每次都举了天价的牌子，他们拿“地王”了，你们也不敢说。
05 再提多元化
王石放出过狠话：“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”一次会议上，还“不点名”地批评有的企业，又做钢铁又做房地产，不知道到底要干什么。衣公子的朋友们扳脚指头一数，都说嘲讽的是复星。
2012年底，郁亮试探性地提万科做“城市配套服务商”，特意挑在西部一个小城市说这话，让当地一个小媒体做报道。为的就是放一点点风声，先看看王石的反应。盘算里，如果王石说不行，就再改改。再后来小心翼翼地试水商业地产，郁亮也不敢明说，只是伪装成“万科要给住宅做配套”。
或许是该改改了。翻翻世界500强，上榜的房地产公司全部来自中国。这个行业的中国玩家们只要资金链不断，躺在地上就能赚钱；谁的胆子大规模大，谁就赚大钱。翻翻人类历史，这样的时代机遇有过几次。
舞曲越是美好，曲终人散的那一刻便越是惨烈。
郁亮要为万科谋一个未来，曾经被王石卖掉的物流业务，如今又花费巨资造了起来。
奈何，中国地产商的未来太难找了。万科2018年合同销售6000亿，年报里这样写道：我们至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。
2012年郁亮便到处游说地产“白银时代”。和郁亮的布道一起开启的，是一个量价暴涨，史无前例的地产“黄金时代”，千亿房企俱乐部是从那个时候开始扩招，2012年千亿房企只有4家，2018年达到30家。
中国地产研究的最大障碍是数据缺失。基于各种原因，中国公开的数据比西方少很多。就在万科提倡“白银时代”的同一时间，万科决定自己干，时任董秘谭华杰带着豪华团队，做了一场浩大的量化研究。这项研究涵盖了过去 40 年所有能找到数据的经济体，其房价和可能对房价有重大影响的所有宏观指标。报告中提出的，居民部门利息保障倍数和新房名义市值对居民最大购买力占用比例这两个指标，是衣公子觉得多年来量化楼市走向最好的指标。谭大师通过这两个指标度测，“中国房价已经严重泡沫化”或者“泡沫即将破灭”的结论依据不足。
一些结论同样令人印象深刻，比如，几乎所有在中国这个城镇化水平阶段的国家，房价都经历着较大的上涨。再比如，北京、上海的财富比纽约更集中，土地供应却比不上纽约，因此房价超过纽约，是大概率事件。
06 没有比地产更赚钱的了
2004年，媒体反复炒作“1996年至2003年间我国耕地面积减少了1亿亩”，并且把原因归结于城市化和工业化吞噬耕地，威胁粮食安全。根据1996年“一调”数据，中国耕地总量19.51亿亩，如今这反复炒作的1亿亩被描述成了悬在头顶的利剑。为了响应，2008年出台的《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》，明确表示要“守住18亿亩耕地红线”。魔鬼藏在细节里。矛盾的是，这个纲要给出的数据，恰恰否定了“城市化吞噬耕地”。该文件记载1997至2005年期间，全国累计实现生态退耕1.0294亿亩。
2013年底，耗时6年的《关于第二次全国土地调查主要数据成果的公报》终于公布，中国耕地数量为20.3亿亩。得益于测量技术和测量手段的提升，事实上我国耕地面积比2006年制定“18亿亩”红线时的数量还额外多出2亿亩。再加上生产力的提升，可以说已经为粮食安全保驾护航。
罢了，往事休提，让尴尬随风飘散。
听闻 “严守18亿亩耕地红线”的消息，开发商和地方政府都是鉴定的反对者，显然限制卖地严重影响的利润和财政。但是短短几年，大家瞬间安静，原因也很简单，实践里唱到了甜头：原来控制供给，价格才会突飞猛涨。
只剩任志强孤零零地出来喊一句，“18亿亩耕地红线是中国房价高涨的罪魁祸首”。
以2005年为拐点，大城市供地急剧下降，从此再也没有回到当时的水平，时至今日，上海、北京的未来战略依然是减量发展。国家战略层面要控制超大城市规模，但是市场层面好的产业和工作机会明明是向一线城市集中。政策向左，现实向右，拉扯着中国城市的未来。
即使在有限的土地供给中，住宅用地在结构上也不合理。
国际上工业用地占城镇总面积约15%左右。以图中某一线城市近两年的土地供给为例，工业用地和住宅用地的你争我夺就异常激烈。背后，是政府利益最大化的考量，工业用地基本白给、容积率也低，但是可以产出GDP；住宅用地给的少，但是可以保持很高的单价，财政卖地收入才能最大化。
单位：万平方米，来源：wind，整理：衣公子
王石说过，内地城市人没有资格住大房子，香港化就是北京上海的趋势。要衣公子看，也未必，中国的土地，哪怕是一线城市能提供的土地供给量也是绰绰有余，只是土地资源错配了而已。
房价由供需决定，但是从斥责炒房团，限购限贷，再到摇号买房，已经证明解开中国房价秘密的钥匙不在需求，而在鲜有人能够触碰的另一端——供给。
成功预测5000点不是梦，一线房价翻一番的任泽平对于房市调控的论述更为精确：中国地产调控，重抑制需求，轻增加供给；其背后，就是土地财政。其结果必然就是一二线城市缺供给，三四线城市高库存。
尽管销量第一的位置已经拱手想让，但是翻翻万科2018年的年报，按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。依旧是王者风范。
形成鲜明对比的是，万科的64个物流地产项目，总建筑面积494.3万平米，收购印力、普洛斯、太古冷链等行业巨头，一系列令人眼花缭乱的操作之后，号称中国第一物流公司的万科，物流收入归入“其他业务收入”，占比1.1%。是的，地产和物业收入合计98.9%。当然，无论是“机器人、智能建造、现代农业三大方向”的碧桂园、还是“地产、旅游文化、健康养生、新能源汽车四大产业格局”的恒大，也是一样的景色。
一年前，郁亮说，“万科未来不是地产企业”。一年后，年报后的推介会上，郁亮无奈一笑，说道，“找不到比地产更赚钱的”。
无论是93年的宏观调控，07年的“拐点论”，还是12年的“白银时代”，甚至是2018年的“活下去”，万科的表现总让人想起文首提到的，王石收购放像机的广告。万科在发表少数派观点的同时，并没有踏空时代，反而能够踏过别人的尸身，勇往直前，屹立不倒。曾经同台对弈的很多人，如今都已雨打风吹去，万科依旧是这个时代最会顺势而为的人。
在2018年万科业绩冲刺阶段，郁亮反复引用自己正在读的《时运变迁》(Changing Fortunes)。保罗·沃克尔和行天丰雄在书中讲述了国际货币体系的变迁，以及由此带来的大国命运的转折。
地产商们的时运是什么呢？是2018年国有六大行新增贷款一半是房贷，又是土地游戏的游刃有余。时运没有变迁。
参考资料
[1]. 任志强，《野心优雅:任志强回忆录》
[2]. 任泽平，夏磊，熊柴，《房地产周期》
[3]. 王石、 缪川，《道路与梦想:我与万科(1983-1999)》《大道当然:我与万科(2000-2013)》
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