未来两年的投资购房指南 | 顾子明

近期总有读者在留言区询问购房，今天做一个“说人话”方式的答疑。

嗯，也就是解释一下，为什么“刚需”要在“未来两年”选择“一线城市群”的“核心地段”买房。

文章分为四段，分别解释四个关键词。

首先，未来十年的大背景，中国即将启动大规模的新一代基建，新一代的动能也蓄势待发。

而从历史的角度，任何一次的生产力变更，都会出现一波集中的新富裕阶层，也就是我常说的“新钱”。

由于新钱累积财富的速度远远快于老钱，因此会出现大量无处可去的财富，他们将是高价房产最有购买力的接盘侠。

通俗点说，就像英剧《唐顿庄园》里面，随着工业革命的推进，美国富起来的新钱们纷纷不计成本的去“购买”英国老钱们的庄园，这是心理学上面的一种非常强烈的“刚需”。

因此，一线核心地段的房产，价值是真实存在的，因为随着物联网的推进，新一代的财富积累速度甚至比上一代的移动互联网还要快很多，而他们只可能存在于一线城市群。

举一个简单的例子，你现在看杭州的房价吓死人，可哪一天蚂蚁金服全家桶如果在科创板上市，你觉得拿着期权人买不起么？

工作强度“996”的他们恐怕还真没啥空把房子往远了买。

所以，要选一二线城市，或者准确说，要选在能够酝酿新动能的一线城市群里面。

其次，回归到个人，在社会出现巨大变化之际，教育与社交的价值将迅速凸显。

就像前段时间美国闹得沸沸扬扬的名校作弊案，就是一大群新钱“不计成本”的想要把自己的孩子编入“老钱“孩子的序列中。

几百万美金买张门票，不过是让自家孩子跟别人家孩子一起上四年的学。当然，是不是打了四年的“王者荣耀”，恐怕也不是家长所能控制的。

其实，教育未必是要学到什么，恐怕更多的则是混入一个圈子。

从这点来看，马云拉着一票小伙伴搞的那个湖畔大学，价值也不仅仅是学习，要不然为啥去年滴滴出事儿，湖畔的小伙伴们还是那么支持柳同学，对吧？

新钱们其实真的对钱没什么兴趣，因为实在是来的太快了，他们有更高层面的需求。

甚至最近垮掉的那个团贷网的老板唐军，靠的就是勒紧裤腰带筹了一笔钱，跟史玉柱吃了一顿饭，然后拿到了史玉柱身边的一堆资源之后迅速崛起。

可以预见的是，随着新钱们的崛起，必然会出现教育的隔离，也必然会出现教育的阶梯，某些地区的房价，也会和EMBA的学费一样不合理，因为他给很多人的确提供了某种资源。

所以，对于普通人来说，选完一线城市群，还要选核心地段。

第三，房地产一定要看宏观经济，因为一线城市房地产本质是金融资产。

过去三年是货币去杠杆，财政“稳”杠杆，因此导致了一个结果，那就是一线的房价停滞不动，三四线的房价突飞猛进。

原因很简单，因为一线的房子是一种金融资产，在货币去杠杆的大背景之下，大部分的金融资产都会出现阴跌，这也是我为什么17年时建议大家抛掉多余的一线房产。（那时我80%的读者集中在一线城市）

反之，三四线的房子本质是财政资产，价格是跟着货币化棚改为代表的财政政策走的，货币化棚改不停，那么三线的房产就不会下行。

好了，熟读我文章的应该知道，接下来两年多的时间，我们要面对的则是货币“稳”杠杆，财政去杠杆。

那么就会出现一个有意思的情况，那就是大部分跟一线城市群没有关系的三四线城市，将面临财政断粮的窘境，甚至可以参考17-18年的股市。

因此，四大地产商里面除了土地集中在一二线的万科之外，在三四线拥有巨大土地储备的恒大、碧桂园甚至收了万达城的融创，都得进行大幅度的公司业务调整，重回一二线。

这是因为虽然一线的房地产是准金融类产品，但房地产企业却是财政类企业。所以就会出现一个巨大的悖论，国家在财政去杠杆的大背景之下，对房地产企业会控制信贷；但是在货币稳杠杆的情况下，又对金融类资产注入信贷。

结果就会出现，一方面，各大地产商老板一个个像孙子一样跪求银行放款，甚至被迫降价换取现金流。

而另一方面，很多各种原因头宽裕的一二线城市民众，在货币稳杠杆之下，顿时又有了购买力，部分地区甚至会出现暖春。

这就使得以一线的房产，以及部分在最近几年升级的二线房产，作为准金融类的资产，反而会在金融稳杠杆之下，跌不下去了。

而且，考虑到两轮去杠杆之后，我们就将从L型走出来，开始真正的经济刺激计划。

所以，在一线城市群核心地段买房的时机就在未来两年。

最后，讲一下为什么这段话仅限于“刚需”。

对于老钱们来说，房产带来人脉和教育提升，有着严重的边际效应，不可能因为你在北京有一百套学区房，就能保证你的孩子肯定能进最好的实验二小，反之，很多有路子的朋友，你们也不需要通过学区房来让子女入学。

而且，对于老钱们来说，房产的收益率并不值当，刚需买的“增量”房一般都是加杠杆的，而非刚需的“存量”房一般都是全款，在目前货币“稳”杠杆的大背景之下，投资房产的收益在不加杠杆的情况下，远不如投资其他金融类资产。

更不要说，最近几年还能买到很多之前的非卖品，所以老钱们没必要买房子，把多余的房子卖掉才是最优解。

而对于未来的新钱们来说，好好工作，好好积累，比花心思投资房产更重要的是投资你自己，国家给的红利把握不住那叫真可惜。

而对于普通的刚需购房者来说，虽然挣不到新钱水准的钱，但是抢在新钱之前投资新钱们需要买的各类资产，混他们的圈子，蹭上他们的顺风车，这将成为自身的最优解。

所以，未来两年的购房指南，就是“刚需”要在“未来两年”选择“一线城市群”的“核心地段”买房。