泰禾的气数 | 你包叔

《说文解字》里说：火，毁也。《红楼梦》中，贾母一直是贾府的定海神针，老太太唯一一次失态，是听到下人报告马棚里失火的消息：

贾母唬的口内念佛，忙命人去火神跟前烧香。

贾府这样的富贵之家，对于一场小火灾都如此恐惧，更不用说中产阶级了。《红楼梦》开场，衣食不愁的士绅甄士隐就因为一场火灾而一无所有，灰飞烟灭。

好防佳节元宵后，便是烟消火灭时。有些灾难的来临就是无声息的。

去年11月25日，胡建地产商泰禾在天津大礼堂举行了一个项目盛大的亮相仪式。几个月前，他们在天津买了一栋二手楼，请来了据说上面有人的景甜，代言了这个名为金尊府的项目。

西安人景甜在天津大礼堂说，泰禾将给天津带来全新的生活方式。

五天之后的早上，刚在自己的豪宅“中国院子”打了一晚上牌的黄其森接到了一个电话，金尊府着火了。

大火是凌晨三点五十三分从电梯间的装修材料蔓延开的。四点刚过，消防赶到友谊路35号时，大楼的顶层已经成为一片火海。

为了抢工期，施工人员住在了样板间，放空了顶层消防水箱的水。夜间起火时，消防设施彻底失灵，38楼以上的施工人员，死亡十人，受伤五人。

人火曰火，天火曰灾。

天津泰禾金尊府大火发生在北京丰台大火之后，包括泰禾天津公司总经理林暾在内的十几名员工，都被刑事拘留。

碧桂园工地接连发生工程事故后，杨国强为此专门开了一个新闻发布会，现场多位高管鞠躬向公众道歉。

天津大火之后，曾有高管建议黄老板召开一个发布会道歉，黄老板拒绝了。

半个月后，黄老板召集了一个小范围的记者会。他闭口不谈火灾，只谈自己的小目标——2018年销售额翻一倍至2000亿。此前，泰禾从来没有官宣过自家的销售业绩。

泰禾自此走上了一条人力高周转的道路。

2018年，黄老板在他的中国院子里，每天都在面试高管，也几乎每天也在裁人。

很多高管抱着拯救的心态，以上千万的天价年薪空降过来。泰禾的高管很快比之前翻了一番。80个高管去黄老板家开会，阵势都像打群架一样。

到了年尾，这些高管才发现，没有谁需要他们拯救，他们也拯救不了泰禾的业绩。

年初的那些高管们，终于走了一大半。房企高管离职潮中，泰禾是最受关注的一家，也是动作幅度最大的一家。

老人也在弃船而去。跟随黄老板打拼了多年的三个副总裁沈力男、朱进康和郑钟也在今年先后辞职。一位高管在辞职时向黄老板感叹：

老板，何以至此啊！

1

你包叔见过黄老板一次。印象中他有点胖，说话声音不太大，语速也不快，总是笑容满面、憨态可掬。板寸发型，二十年未变。

他比孙宏斌、潘石屹小两岁，比吴亚军小一岁。1996年从建行福建分行辞职创办泰禾时，他才31岁。

黄老板非常喜欢打牌。他经营泰禾的很多思路，包括开会时的语言，也跟他打牌的思路有关。比如说开会的时候，他经常说，“这一把开盘”——仿佛在说“这一把牌”一样。

他几乎没有对外讲过自己的创业经历，第一桶金的由来至今是个谜。2002年，他率领泰禾进京，开发了“运河岸上的院子”，在北京均价才五六千块钱的时候，把房子卖到10万一平米。

这一把，他赢了。这家来自福建的企业，正好迎合到了一大批中国新富阶层的口味，回归中式传统文化、喜欢低调地土豪。

在豪宅拼“奢”的年代，泰禾是最奢的一家房企。几乎每个项目开盘，都会请明星助阵。从成龙到范冰冰再到景甜，泰禾成为中国请明星最勤的房企。

极度自信的时候，房企老板喜欢做两件事情，要么做短债长投，要么大举多元化。

但同时做了这两件事情的公司，只有两家。

一家叫华夏幸福。众所周知，王文学的资金链到后来熬不住了，裁员卖项目卖公司股权。现在公司几近委身于平安，王老板隔三差五就去深圳向马明哲汇报工作。

还有一家，就是泰禾。

从2017年开始，黄老板的老部下明显感觉到黄老板心态发生了变化。他桌子上借的筹码，比以前要多很多了。

牌桌上没有常胜将军，大家都有赢有输。有的人输了就是输了，愿赌服输；有的人输了，要借更多的筹码，玩更大，一把，就把之前输的钱都赢回来。

2017年，曾喊话只做高端精品住宅的黄老板，开始玩更大一把牌了。

曾长期浸淫金融机构的黄老板财技惊人。过去一年里，你所有能想象得到的借钱方式，他都用过了。从ABS、REITs、信托、私募、美元债、股份质押，所有融资手段泰禾都玩过了。

泰禾是中国房地产行业负债率最高的上市公司。但如此眼花缭乱的融资手法，仍难以满足黄老板对钱的渴求。

你包叔的好友兽爷在泰禾总部招商局大厦楼下卖煎饼时都听说，泰禾近期频频让员工买自己公司股票和理财产品，买了股票，还要向公司承诺两年内不许卖出，理财年化收益十几个点。

万达最巅峰的时候，王首富在2015年几乎每天都在面试、开发布会和接见领导。今天挖了某个明星职业经理人，明天又裁了某个高管；今天投300亿，明天投500亿。

清华北大不如胆子大，万达进入的行业，无论国企央企都没机会做老大。

后来的结果，大家都看到了。

泰禾的2018年和2015年的万达相比，有过之尤不及。

黄老板这两年进军了院线、教育、养老和医疗行业。他号称教育要在几年内做到前三、院线赶超万达、养老公寓要在北京和上海各做一万套，医疗行业也要投五百亿甚至一千亿，做到中国最大。

黄老板甚至一度想做中国第一家民营器官移植医院。

结果2018年，黄老板仅在北京通州的国际医院，一年就亏了三个小目标。他高薪挖来的医疗行业高管，也已经换了两三波人了。

2

还有几天，2018年就要过去了，泰禾的销售额800多亿，正在向900亿冲刺。连黄其森年初目标的一半都没完成。

天津大火之后，黄老板放了一个巨大的卫星。

他把几大证券报记者叫过去，开了个发布会。他公开吹牛，要在2018年完成2000亿销售。

众所周知，房企的销售数据普遍注水，有几家机构以帮房企刷销售额骗融资著称。不过即使是注水的数据，泰禾在2017年销售额也刚刚过千亿。所以当黄老板向记者喊出2000亿的小目标时，许多人当时就震精了。

黄老板之所以敢打这么一把大牌，是因为他让地方总经理写了责任状，把责任状一汇总，得出一个结论：

泰禾手握6000亿以上的土地储备，2018年可售货值达到了4000亿。就算只卖出一半，也有2000亿销售额。

黄老板乐观地相信，泰禾的高周转战略，90%以上的项目都做到拿地七八个月就可以开盘销售。

今年年初，一位泰禾前高管跟你包叔详细地算了一笔账。我俩把泰禾所有项目货值加起来，发现怎么算，也算不出泰禾货值能超过4000亿。我们当时预估，2018年泰禾满打满算，也就能卖个一千亿出头。

除非中国楼市限价令放开，或者黄老板把中国院子2亿一栋的别墅，都算成10个亿。

黄其森做好了职业经理人数据注水的准备，不过没想到他们敢放这么大。

一个区域总经理和黄老板说，上半年可以做到600亿销售额。现在一年过去了，连三分之一都没有完成。

马基雅维利在《君主论》里早就教育过我们了：

靠欺骗可以取胜时，绝不要靠武力。

年初放完卫星后。泰禾很快成为中国房地产板块的灵魂股，十几个交易日里有7次涨停，股价从十六块钱涨到了四十多块钱，市值从200亿飙涨到400亿。

黄老板放了一个价值200亿的卫星。

黄老板吹的牛引来了深交所问询。他们要求泰禾提供能支撑2000亿业绩的证据，这时泰禾马上回应说，董事长只是随便说说，并非对股东的承诺。

一句海口股价涨成这样，后来股价又跌成翔，一句随便说说，就应付过去了。

“中国官场文学第一人”王跃文曾说：

人们看领导，就像看孩子，他们随便说个什么，大家都觉得有趣。

在过去，中国胡建地产商最擅长的事“嘴炮市值管理术”。房地产这边不赚钱，资本市场总能捞回来。

但照现在泰禾的发展状态看，这个路子，也基本没戏了。

3

打牌需要牌搭子。黄老板做企业，也需要搭子。

在2018年，中国房地产行业出了两家高周转公司。碧桂园以项目高周转著称，而泰禾则以人力高周转而著称。

泰禾的人力资源团队在地产业内仅次于华夏幸福。负责人力资源的总经理、副总经理多达二十几个，各种评价机制五花八门。一位去中国院子面试过的职业经理人跟你包叔说，刚去和黄老板见完面，两天内又接到泰禾人力的五六个电话，问他：

要不要来泰禾，要不要和黄老板见见？

通过这种方式，黄老板从各行各业挖来了大量副总裁及总裁助理。鼎盛时期，高管开会连桌子都不够用。

泰禾高管的工作细分到了极致。集团每一项具体业务，从品牌营销到战略投资，信息化管理也设有专门的副总裁。

大胡建的民营企业家，其实都不太信任职业经理人。黄老板也不除外，所有的核心岗位，他都要招两个人。

一个高管如果业绩太好，黄老板会担心位高权重威胁到自己，要配一个人削权；一个高管如果业绩太差，黄老板也担心能力不足，也要配一个人搭班子。

这些在短期内空降到泰禾的高管，大多被高薪吸引。来到招商局大厦后，却发现公司跟他们想的有着天壤之别。

权利的高度分割背后，真正的决策者仍是黄老板一个人。他甚至连项目定价、开盘都要参与管理。

他一个人的喜好，也决定着这些职业经理人的命运。从来没有一个上市房企的高管，会如此缺乏安全感。有可能你因为不是985、211学校毕业，有可能你年薪太高，也有可能一次谈话，一个工作上的疏忽，高管在泰禾的职业生涯就走到尽头。

最典型的是之前的CFO。因为在去年年中说泰禾最好在下半年开始降杠杆，而被黄老板批了一顿。黄老板说：

怎么可能降杠杆，我们还要借一千亿大扩张！

这位CFO自此被打入冷宫，很快也离开了泰禾。

到了今年下半年，这家挖人最凶的公司，成为了中国地产商里裁员第二多的公司——仅次于华夏幸福。

裁员先是从设计品牌部开始的。以人才结构升级为名。把非985、211院校的员工都裁掉了。被裁的员工里，还包括两个区域设计部的老大。

接着是裁应届毕业生“禾苗生”。2017年之前，泰禾每年的“禾苗生”也就三五十人。2017年，黄老板说泰禾要像其他房企一样重视校招，一年要招一千名“禾苗生”。

人力部门在2017年招了八百名“禾苗生”。黄老板说我要招一千人，怎么才八百。

“禾苗生”的招聘在今年4月份结束。6月份，泰禾就开始裁这些应届毕业生了，一把裁去四分之一，剩下的薪水也被降了三分之一。黄老板给人力部门订的目标，是裁掉一半。

第三波裁员，开始瞄准了高管了。2018年，泰禾M4（副总经理级）以上的高管离职人数，是102人。其中最重要的离职原因是“无法胜任当前岗位”。

他们大多数人，都是黄老板亲自面试、以天价年薪挖过来的。

过去两个月，从泰禾离职的员工，仅五百人的微信大群，就成立了三个。

这种情况下，愿意承担责任、愿意做事情、甚至愿意说真话的高管，越来越少。每个岗位都有两三个管理者。到了干事情的事情，大家都开始推。大家能不去中国院子，就不去中国院子了。

只有黄老板依旧一副鸡血的状态。一位高管跟他说今年顶多能完成1000亿的销售额，黄老板白了他一眼说：

我在地方公司走了一圈，群情振奋呀！

4

12月初的经营会上，黄其森说泰禾最困难的时期已经过去了。

前几天，深圳尖岗山地块因无人申请，流拍了，成了深圳近年来首宗流拍的住宅地块。

这块豪宅土地流拍，最受伤的却是泰禾——因为它位于“泰禾深圳院子”隔壁。

三年前，泰禾以总价57亿元竞得尖岗山“地王”，楼面价分别为五万多和七万多。三年后，这两块地仍未入市。

过去三年，泰禾在广深区域投入了200亿拿地，可现在能入市销售的货值寥寥。尤其是尖岗山项目，不仅最后规划没改成，甚至施工证书一直没拿到。

焦虑之下，泰禾广深区域副总裁许柯走了，他到任还不到半年。

尖岗山“地王”是黄老板亲自拍板拿的，泰禾眼下的艰难，是由很多尖岗山这样的项目累积成的：

位置不错，质量很好，唯一的缺点，就是换不来钱。

泰禾在北京四环内的西府大院，黄老板曾经说过，20万以下不卖。在正要开盘的时候，调控政策来了，经过很大努力，才拿到11万的预售价格，至今这个项目还被黄老板捂在怀里。

这些年，黄老板把各种渠道弄来的钱都换成了资产。但眼下，他认定这些核心资产不能处置。挺还是不挺的问题，曾经摆在许家印、孙宏斌甚至王石的面前，他们都选择不挺。

只有黄老板，选择等下一场大风的到来。

现在的问题是，风口到来之前，危机会不会先到来。比2000亿牛皮更严重的问题，是泰禾的现金流。

如今距离2018年结束只有几天时间，黄老板2000亿的小目标，据说只差1000多亿了。

当然，作为一家从不公布销售业绩的公司，你包叔已经能准确预测到，泰禾今年在各大榜单里，还是能破2000亿的。

天津大火发生一年多了，出事的项目已经从上市公司剥离，包括林暾在内的多名泰禾员工仍被关押。

如果那些工人不是赶工期，也不用住在样板间，火灾的后果不会这么严重，黄老板也就不需要用2000亿来转移话题，下面的人也不用放卫星。

没有那场火，泰禾或许就不用成为一台人肉绞肉机了。

《红楼梦》第五十三回，荣国府破败已近，却依然在元宵节大开夜宴，照旧放火观灯、笙歌聒耳，只是细数一下，来的人已经很少。

贾母派人去请族中男女，但很多人不便来、不能来、不肯来、不敢来。