平安夜里谈房价 | 顾子明

今天是平安夜，相信看文章的朋友估计不多，正好就把前几天打赢大家关于房价的问题来说一下，我想到哪写到哪。

回顾一下政事堂最近几年房价的预判，2016年上半年的时候，对当时还是二线的杭州拼了老命的吆喝，2017年上半年的时候，对当时气势如虹的一线房价开始连载看衰，2018年上半年的时候，则对那些同样一度气势如虹，但与一二线无关联的三线以下城市开始了唱衰。

很多读者也因此获利或者避免了损失，成为了我的铁杆读者。

但是，政事堂对于房价的预判也有过严重的误判，16年时认为重庆能够在黄市长的带领下遏制住房价，成为二线城市中的一股清流，可最后的结果，是对我疯狂的打脸。

而无论是预测成功还是预测失败，就像这个公众号的ID一样，政事堂都是从政治的角度去考虑问题。

16年开始，能够预判杭州房价的疯长，直接原因是G20在杭州召开，杭州作为新经济的引擎。17年开始敢于预判一线房价的停止增长，直接原因是房住不炒被写进了两会的政府工作报告，中央直管的一线城市必然首当其冲，18年开始表示房价双轨制，并衰部分三线城市，则是因为仔细研究了十九大的报告，认为双轨制的改革即将到来。

同样，看错重庆房价的直接原因也是政治，政事堂虽然一直说肯定会出现“黑天鹅”，但真没想到“最懂经济”、压了重庆房价近十年的黄市长，竟然在16年末解散了秘书班子，从此向经济学者方向转型了.....

而把这些例子放到一起，政事堂想要说的问题只有一个，那就是中国的房价最后还是要看政治、讲政治的。

中国房价的飞速发展，在于中国政府逆周期规律的政府主导投资，因此经济学家和纯粹的商人，往往怎么也搞不明白中国的房价。反之，虽然公司管理不咋地，跟政治家们混一个圈子的某大炮，却往往能够准确地预判走势。

甚至对于普通人来说，多研究研究本市的政府规划，远比听信那些专家和自媒体靠谱。

而进一步说，仅仅研究中国政治有时候也很难理解中央政府的决策，因为中国房价自08年以来的三波上涨，虽然背后都是中央政府08年开始的三波大水漫灌，但是08年后中央政府开启大水漫灌的背后，则是美国从08年开始的量化宽松。

所以遗憾的是，买房者真正想要抓住周期，往往还是要看着全球第一霸主美国的经济周期，这对于房地产这个全国平均学历最低的就业领域之一来说，不啻于一种灾难。

虽然，在过去的十年，大家找不到什么经济学规律能够解释中国的房价，但是凭借着10年来一直的上涨，很多人甚至已经把房价上涨搞成了一种类似于比特币的信念了。

虽然这在过去十年是靠谱的，但实际上这十年并非是可以一直持续的。

随着特朗普上台后，开启了大规模的减税和美元资本的回流，再加上美联储的加息和缩表，这深刻的改变了全球资本的格局，美国进入了收缩和收割的新周期。

因此，即使中国政府主观上按照惯性还想继续放水，也不具备了客观的可执行性，毕竟最基础的经济学原理他们还是懂的。

所以，过去十年所有我们已经默认的规律，由于基础的改变，将被进行深刻的改变。

政府即使想刺激经济，也不会再那样进行打谁满贯，就像随着如今货币政策开始定向滴灌，财政政策开始梯次取消货币化棚改，未来的房地产竞争一定是从过去的增量竞争转变为存量竞争，资本会像水一样，跟随经济规律，流向更有价值的洼地。

就像前几天菏泽放开限售那样，对于房价来说，在中央总水源优先的大背景之下，谁抢到了宝贵水源，谁的房价就会稳住甚至上扬，谁抢不到水源，谁的房价就要面临下滑的风险。

所以，中国的房价随着水源的争夺，将进入“双轨制”阶段。

那么投资房地产还有没有机会呢？

政事堂认为，虽然机会不多，但的确还是有一点的，主要是针对于刚需。（非刚需去买房子真心是浪费机会）

毕竟可以预见的是，中国政府通过继续投资驱动经济发展的思路并不会改变，因此逆经济规律的房价还是会出现的。

而且，在美国开启收缩&收割季节的时候，中国绝不会主动捅破房地产泡沫，一系列的手段不过是通过逆周期调节来抚平周期的振幅，政事堂在之前画过正弦曲线举例的。

那么，未来的机会在哪里呢？

在于改革开放一定是要让一部分人先富起来，因此从房产布局的角度来看，买房子和买股票很类似，都是加杠杆去购买一种对于未来的期权，而这个期权只可能去压国家将会大规模经济刺激的领域，领域是什么，这段时间的文章说的很明确。

但问题在于，一个是时间，一个是地点，这两个绝不能犯错。

关于时间，政事堂之前给过一个判断，那就是和谈结束之前，中国不会单方面开启大规模的经济刺激，目前的种种手段都是托底的行为，所以以这个基准线来评估进入房市和股市是一个非常好的切入点。

对于地点，政事堂这几年来说的都很清楚，甚至有读者还做了“长江就是一部自动扶梯”的精辟形容。这个逻辑在我们总的弹药有限的情况下，一定是要让一部分城市先发展起来，而下一代经济刺激的产业，大家也能看到都集中在了这条集中了中国经济半壁江山的长江经济带之上。

所以，时间和地点的大框架都说完了，未来就看大家自己的了，而真正靠谱的，还是要研究自家城市的政府规划。

最后，今天是平安夜，祝大家玩得愉快。