菏泽取消限购的第一枪，并非盛宴，而是绝地求生 | 顾子明

小“荷”才露尖尖角，一“泽”激起千层浪。

昨日，菏泽市政府出台楼市新规，宣布取消住房限制转让措施，成为自去年930全国大规模限购以来，首个“取消限售”的城市。

随即，此举被市场解读为全国楼市放松调控的“第一枪”，市场丝毫不顾昨天改开四十周年大会上，一个地产老板都没有入选，今天早上竟然A股地产板块全线飘红，多支山东概念的地产股迅速涨停。

甚至，还有很多地产媒体高呼，菏泽的松绑，是国家在试水，新一轮的房价周期又要来了。

对于这种呼声，政事堂表示梦还是醒一醒吧，之前的政治局会议上，已经明确表示了遏制房价上涨是一条死线，一个清华经管毕业的市委书记，怎么会不要仕途作死炒高房价呢？人家最多也就是根据最近的精神在稳房价而已。

而且，政事堂早就说过，在G2达成共识之前，我们绝不会进行全面而大规模的经济刺激计划，因此地产也就不会存在真正意义上的增量。新闻和股价的飙升，不过是各股势力在为自己的变现造势，割韭菜而已。

不过，政事堂认为菏泽的“取消限购”虽然并不会刺激房价进一步上涨，但是菏泽是最近一轮靠着棚改推动房价的标杆，此次在释放一个重要的风向标，那就是各个地方政府存量蛋糕的博弈，已经开始了。

所以，研究菏泽的市场和政策，对于全国这一轮靠着棚改推动起来的四线城市，有着非常重要的参考意义。

首先，市场经济一定要先看供求关系。

一方面，菏泽在今年上半年，作为一个四线的地级市，愣是杀入了全国土地面积出让的前20强，将诸多东部省会城市挤在了身后。因此根据周期，明后年的菏泽房地产市场将出现大量的房产供应。

另一方面，菏泽今年下半年的商品房成交数据非常难看，拥有金九银十的三季度，竟然比包含春节假期的一季度下滑了70%，因此根据惯性，明后年的菏泽市场购买将陷入全面的观望。

所以，一方面大量供应入市，另一方面需求又迅速锐减，稍懂经济学就会明白，菏泽明年的房价，最起码会进入成交萎缩的阴跌中。

这也意味着，菏泽政府已经由去年的稳住房价不上涨，变成了要稳住房价不下跌，故而未雨绸缪之下，对限售政策进行微调，实属被动型的防跌，而非主动性的求涨。

拿“取消限售”举一个通俗的例子，譬如主治大夫之前告诉你，为了治病，这个不能吃、那个不能吃，结果一年后，大夫突然有一天告诉你，该吃吃该喝喝.......那么，你到底该高兴，还是该倒吸一口冷气呢？

.......

所以接下来，再从菏泽市的特点，来研究政府调控的思路。

一方面，作为全国著名的煤炭城市，菏泽在棚改方面获得了国家的大力支持，去年和前年连续两年棚改规模位居全国地级市首位。因此，货币化棚改让菏泽人民手握了巨大的现金。

另一方面，作为煤炭基地，随着能源的枯竭，菏泽也成为了整个山东人口净流出最严重的城市，仅去年就净流出150多万。也就是说，手握大量现金的菏泽人民，纷纷用脚投票选择了异地置业。

所以，如果抓住了主要矛盾，就会发现，菏泽政府未来想稳房价只有一条路，那就是一手抓棚改“造钱”，一手抓客户“招人”。

政事堂特意去网上找了“取消限售”的菏建(2018)7号文件，也发现整个报告研究的都是“造钱”和“招人”。

尤其是该文件颇有点“自相矛盾”前两条，一方面要求加大棚改项目征收，甚至大气污染应急响应期间，不停止施工，要求加快住房入市；另一方面又要求安置房未开工的不给办施工证，安置房不交付项目部不撤离。

因此通俗点说，菏泽政府的策略，一方面抓住国家棚改政策的尾巴，拼老命蹭政策要钱，另一方面通过安置房等手段，拼老命把人留下来。

这才是菏泽政府搞出此次文件的主要目的。

至于此次被取消的“本地居民所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易”，政事堂看来顶多有点心理意义，因为2年之内的房屋就算可以交易，还是需要缴纳增值税的。

而对比起来，此次真正要改的条款，其实是取消了“非本地居民购房限制转让时间不少于3年”这条限制，根本的目的，是积极鼓励外地居民来菏泽置业，争夺人口。

菏泽作为货币化棚改带来的这一波房地产行情的代表，这一系列的动作，也意味着，四线以下城市的房地产，未来将由原来的增量博弈，变成了相互之间存量博弈，争棚改存量，争人口存量。

过去，随报随批的棚改以成为过去式，“跑部前进”式的向中央争增量蛋糕已然失效，所以，以菏泽为代表，纷纷开始转向研究如何分好存量的蛋糕。

而菏泽只是一个缩影，未来的存量博弈过程中，只有从竞争对方手中挤到份额，才能保持税收和土地财政。

因此，未来的房地产市场，就像之前钢铁产业的供给侧改革，在看得见的手和看不见的手共同作用之下，市场必然会出现集中头部效应，如果政事堂判断没错的话，部分没有跟一二线城市挂钩的四线以下的房地产市场，有可能会面临两年前的小钢厂的境地。

因此，从这个角度来看，昨天菏泽的确是率先打了第一枪。不过，这并非是一场资本的盛宴，而是各个城市之间争夺资源的绝地求生。

最后，祝愿各位老板们，大吉大利，今晚吃鸡！