紫竹张先生 | 烂尾楼无人愿意出资接盘，最后宁愿让政府爆破的原因是什么

1993年的时候，中国的房地产市场刚刚起步，没有地产大佬，都是小虾米。可以说，当年建造这个楼盘的开发商如果能活到今天，一定是超级大佬级别的人物。

但是很可惜，他没有熬过去，其始建时间和死亡时间和海南地产泡沫炸裂时间表高度雷同，我估计必然有千丝万缕的关系。

但是这个并不重要，25年前的事情已经和今天太遥远了，大家也不关心，这个视频新闻下面大家疑问最多的就是，这么好的大楼为什么政府直接炸掉，这不是浪费民脂民膏吗？为什么不出点钱修一修，这个楼就可以直接用了，多节约。

很多人印象中的烂尾楼，是一个产权清晰无负债的房子，只不过是因为开发商暂时手里没钱了，所以没有进行最后的外立面装修、通水通电工作，所以只要政府随便出点钱，甚至自己掏点钱出来把收尾工程做了，这房子就可以卖了，然后就能赚大钱。直接炸了多可惜啊，下令爆破的人脑子有问题吧。

围观吃瓜群众之所以这么想，是因为他们根本没接触过工程，也不知道烂尾楼的复杂程度，如果真的是像他们想的那个样子，那哪里会成为烂尾楼啊，随便去哪个银行都会给钱的，这点小钱谁出不起，银行可不傻。

但是实际上，能成为烂尾楼的房子，他一定后面跟着一屁股烂账，有些楼盘甚至都已经装修完毕通水通电了，花几十万就能彻底收尾，依然是烂尾楼，施工方封锁工地，禁止所有人进行最后的收尾工作。

为什么会这样呢，因为任何开发商都不会允许资金链断裂，会尽一切可能拖延时间熬到转机之日来临，能想到的找钱办法，他都会去尝试，他会抵押一切可以抵押的东西，甚至不惜以违法违规的手段反复抵押，重复抵押，用类似欺诈的手段骗取资金。

只要他能活下来，项目做成了，这都不是事，如果做不成，反正也是死。所以烂尾楼的一大特征就是债务极多，且债权结构极为复杂，同一个房产，甚至会因为重复抵押被银行冻结十余次。

肉只要一块，要吃肉的人却有十几个，你说这肉该怎么分，一旦彻底完工瞬间就会引发抢房事件，所以哪怕还差一万块钱这个楼盘就会完工，他也永远完不了工。这根本不是工程问题，是一个债权问题。

刚才说过，这个大楼始建于1993年，是当年的超豪华楼盘，开发商一定很有实力和关系。而自1993年海南楼市泡沫崩盘，烂尾楼成为和天涯海角并列的第三大景观之后，中国楼市陷入了超级熊市。

到1995年底，全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米，这是一个在当年让人绝望的数据。

1997年亚洲金融危机爆发，中国房地产行业濒临崩溃。

1998年7月3日，政府开始对房地产行业救市，宣布全面终止福利分房，强制民众购买房产。

1998年底，房地产市场大热，全国存量空置房被一抢而空，然后开启了中国地产20年的大牛市。

从这个时间轴可以看出，哈尔滨的这个楼盘，要熬到1999年才算熬出头，而1997年更是一个生死劫。从这个楼盘烂尾到今天都无人接盘的情况来看，这个开发商当年一定是极具实力，用各种合法或者非法的手段给自己续命，借贷了大笔资金，可能熬到1997年才挂掉。

由于债务关系过多，债务总量过大，所以一拖再拖始终烂尾，如果90年代这个开发商实力不强，死的利索一点，说不定还不会烂尾这么久。

别以为烂尾楼对你没威胁

从1998年开始，中国地产始终处于大牛市，单边上涨，偶尔回调，所以除了像鄂尔多斯这样的特例，绝大多数的中国人都对烂尾楼没有什么感触。

实际上，在这20年里，中国产生的烂尾楼多如牛毛，因为乱用杠杆死去的小开发商可以填满黄浦江。而烂尾楼产生的最核心原因我上面也说了，那就是开发商拿了本不属于自己的钱，这个钱要么是借贷产生的，要么就是预售产生的。

按理说烂尾楼产生之后，已经支付房款的业主利益会严重受损，那为什么我又说绝大多数中国人对烂尾楼没有什么太大的感触呢。

那是因为，这20年里，房价一直在涨涨涨，涨价可以解决一切矛盾和问题。假设某烂尾楼盘价值1个亿，开发商欠债3个亿，中间有2亿的窟窿无人愿意填坑，导致烂尾楼问题始终无人处理。

这个一亿的窟窿怎么解决？没办法解决，死结、无解。但是只要房价涨了，一切都好说，房价翻一倍，楼盘就价值2个亿，再翻一倍，就价值4个亿。原来是2亿的窟窿，现在是1亿的利润，这个时候就会有人愿意来接手了，谁接手谁赚钱。很多烂尾楼都是这么被消化的，大家皆大欢喜。

所以，初始阶段开发商欠债越少，烂尾楼消化的越容易，欠债幅度在2倍以内的，一次翻倍暴涨行情，就全部解决了。

也正是因为这个原因，我才对哈尔滨那个烂尾楼敬佩不已，从90年代初期开始算，房价涨了20倍都不止了，结果他居然还是烂尾，说明涨价的利润空间至今都没有填平当年的大窟窿。这个开发商当年到底是融资借贷了多少钱啊，就冲这份融资能力，他是当之无愧的大佬，如果他的借钱能力不是这么强，也不会烂尾如此之久，海南的那些小开发商弄的烂尾楼，早就都被人接盘了。

商业住宅土地的使用年限只有40年，他动工都25年了，原来的建筑材料也都过时老化了，上面的建筑可能还没脚底下土地的零头值钱，所以政府干脆就把他给炸了，重新规划土地，改成住宅的话，说不定还能解决他的烂尾问题，毕竟1993年的土地，一定的位于哈尔滨黄金地段的，93年的时候，北京三环那全是荒地呢。

换句话说，过去的20年里，政府主要依靠涨价来解决烂尾楼问题，从来没有过在不涨价的情况下解决烂尾楼的经验。一旦产生开发商欠债跑路烂尾问题，业主通常到政府门前请愿，说相信政府，但是这个事情政府真的没办法。

而实际上，中国地产已经足足牛了20年了，如今的租售比已经达到了70倍了，几乎没有人是为了租金去购买房产的，都是奔着投机去的。所以中国的地产还想像以前那样过几年就翻倍，那是绝对不可能的事情，房价就算不跌，后面也一定涨的极为缓慢。

而即便是在地产大牛市里，都有不知死活的小开发商破产导致烂尾问题产生，如果房价失去上涨速度，那么烂尾问题会急剧增多，毕竟是预售制度，该拿的钱都已经拿完了。开发商把业主的钱拿到手了，施工队的钱欠着，银行的钱欠着，二手一摊说自己没钱了，你能把他怎么样。。。

以前，这种欠债黑洞，政府都是依靠涨价解决，每一个烂尾楼，都是依靠后面的翻倍行情才消化掉的。而这种翻倍行情，以后绝对不会再有了，在没有翻倍行情带来的巨大利润填掉债务大坑的情况下，这个烂尾楼就是无解的存在。

有关部门也就是因为预测到了这一点，今年才紧急推行现房政策，取消预售房制度采用现房销售之后，即便烂尾，那也是开发商自己的债务问题，不至于引发大规模的业主维权暴动，如果不能依靠翻倍涨价解决问题，这种烂尾楼引发的业主维权简直是绵绵无尽的维稳炸弹，随时都有可能引爆，毕竟这些业主是掏空了六个钱包，背负一辈子的房贷买来的房子，哪怕跌了一点他们都受不了，何况是烂尾开发商跑路。

烂尾楼只要产生，绝对没有你想的那么容易处理，找政府也没用，谁摊上谁倒霉，碰上翻倍行情才能解决，其他啥招都不好使。过去这个并不困难，熬几年就回本了，顶多别人翻倍赚钱自己不赚钱而已，也不至于亏，但是未来这种好事不会再有了，烂尾楼会成为巨大的难题。就像1994~1998年那样，各地政府对烂尾楼都束手无策。

所以最近几年，那些实力不强的小开发的预售楼盘，尽量别买，如果必须要买，请购买之前查清所有的五证，并仔细审查合同，慎重交款，如果一旦自己碰上了烂尾楼，确保自己有承受这个风险的能力。预售制度是存在烂尾风险的，以前这个风险可以忽略不计，但是现在情况不太一样了。