你包叔 | 平安新人和平解放环京？

几天前，你包叔得知，不断有华夏幸福的人通过各种渠道，向华润的员工打听吴向东。“华润要入主华夏幸福”的传言，在两家企业间悄悄流出。

中国第十大房企要收购第九大房企，看上去很劲爆。在民退国进的大背景下，似乎也顺理成章，但是实际操作起来，复杂得要命。

华润当初受托接手安邦几个项目，就小心翼翼地仿佛做贼一样。

让华润前董事长吴向东离开自己工作了25年的地方，可能性比收购华夏幸福还小。从宋林案脱身后，吴在华润置地的地位并没有受太大影响，虽然不是董事长，但依然说一不二，垂帘听政。

即便这样，10月13日，我还是和华润的朋友求证了一下。他转发一张来自北京的模糊背影，说你看，吴总今天正在北京跟同事看地呢。哪有要走的样子。

现在看来，我们的想象力还是匮乏。

1

 

吴向东即将跳槽这件“小事”，被越来越多的消息源佐证——他将会加入华夏幸福，担任总裁，与吴同去的，还有华润置地的CFO俞建。

你包叔求证了好几位吴向东身边的人。有人确证，有人否认，都很斩钉截铁。华润内部甚至有人亲自向吴向东求证，他自己的回复是“这事很扯”。

他当然有理由否认——毕竟现在还是华润置地的执行董事、华润集团的助理总经理。只要上市公司没有公告，就还有变数。

华夏幸福的负责人说，总裁聘任需要董事会审议，董事会暂未接到任何相关议题。

和你包叔确认消息的朋友说，吴向东是受平安集团董事长马明哲的委托，去接手华夏幸福。

华夏幸福两个月前收了平安137亿元，也接下了与平安资管的对赌。按照对赌协议，华夏幸福今年要拿出114.15亿的净利润。现在看，这个对赌，华夏幸福要完成，有点难。

继续卖地，似乎也维持不下去了。华夏幸福刚把环京五块地刚卖给万科，河北省几个部门就出台了一份文件，强调了一份陈年老规矩：

凡擅自转让开发项目的，一律依法没收违法所得并处5倍罚款。

文件是写给谁看的，不言而喻。

王文学别灰心。人生就是这样起起落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落的落落落落的。

2015年秋，吴向东从宋林案脱身，他还是华润置地的执行董事，但再也不能做董事会主席了。

2018年7月，华润置地内部发布通知，任命唐勇为A委书记（港企对党委的代称）和CEO。但是董事长的位子到今天还空着，已经空了将近四年了。

有人猜测吴向东此去，是给华润打前站。但从华润战略投资部门的消息来看，他们研究过不少并购对象，华夏幸福从未上过这个名单。

从国企实际上的一把手去民企做总裁，吴向东个人为什么要做出这个选择。

除非他有更大的使命。

 

2

 

众所周知，平安已经是中国地产界权力最大的企业之一，马明哲是众多地产商的“马爸爸”。甚至可以说，中国有很大一部分开发商，是在为平安打工。

几天前，一位被平安入股的房企董事长告诉你包叔：

平安有6500亿在手里，随时准备投入房地产行业。

2017年，北京和上海所有房地产开发投资额加起来，也不过才7000多亿元。

王文学与平安的对赌异常苛刻，据说还有几条没有公告出来。

很多企业家都曾有这样的时刻。上天会把企业家的简历随机扔掉一半，因为“他不要运气不好的人”。

对很多企业家来说，这就是终极考验，跨过去，就能封神了。当年许家印就跨过去了，吴亚军也跨过去了。

王文学也想跨过去，但他根本看不见栏在哪里。

首都灯下黑呀。

不过，马明哲如果真把吴向东这样的人派去华夏幸福，我们都替马总放心。

华润的朋友说，吴向东可能是中国地产界最被低估的一位领袖。他出身精英，为人和善，行事低调，能力、野心和决断，在地产界都是顶尖。

华润集团在上世纪合并万科、华远失败后，组建独立地产平台，吴从深圳万象城起步，奠定华润置地在业内的商业地位。

负责深圳业务期间，他又为华润拿下了深圳湾体育馆、大冲旧改等项目，直到今天，这些项目依然是华润收入的支柱。他担任董事长时，大力推动内部改革，调整城市公司划分六大区域，加强总部管控。

马明哲和吴向东都是狠人。

平安历来对目标控股企业都是图穷匕见，上海家化内斗了多年，董事长真被捅了一刀。

吴向东也是野心勃勃，宝万之争以华润的彻底失败而告终。万科独董刘姝威曾经直接炮轰吴向东，说他是指挥宝能夺取万科股权的幕后黑手。

虽然华润发公告否认了这事，但是华润的朋友说，对于那场失败，吴向东至今引以为憾，开会时多次感叹。

对于战争狂人来说，没有战争，是最大的失败。

3

 

不管吴向东去不去华夏幸福，华润置地CFO俞建是一定会去的。他去年就已经提出要离开华润，被吴向东挽留，后来再次提出辞职，并在近期终于完成了漫长的离任审计。

俞建今年给华润发债100亿，融资成本是房企最低。华润置地的红色背景固然重要，俞的个人能力也不能忽视。他才46岁，比你包叔的好友兽爷还小四岁。

平安成为第二大股东后，华夏幸福的危机已经被大大缓解，但是依然有很多问题。

华夏幸福的问题在根上，在产业新城的商业模式。

2015年到2016年是华夏幸福的黄金时期。有一次，王文学与政府签完产业新城的合同，他甩着六张纸，洋洋得意地和手下的高管说：

这六张纸的打印费都是政府出的，但我马上就可以从银行里面拿出五个亿。

华夏幸福做了很多政府该做的工作，但是收费也不低。早期，他们和政府的合约都规定，招商引资来的公司，45%的落地投资是华夏要抽走的佣金。

正因为如此，华夏幸福一级开发的毛利率最高可以达到90%。

他们做房地产完全是被动的，一级开发创造出了很多住宅用地。地太多了，只能华夏幸福自己去买。

按照王文学的标准，产业新城的商业模式分为五步，五步走完才叫模式的成功。不过这个模式只在少数两三个城市走通过，大多数时候是行不通的。

环京楼市暴涨，把这个问题掩盖了。

因此，环京的风口一过去，模式的问题就完全暴露。一方面拿地指标特别严格，另一方面，政府的应付账款太大，几百个亿，地方政府根本不敢付钱。

你们之所以喝鸡汤，是因为肉被别人吃了。

如果平安或华润成为大股东，产业新城当然会有更多的想象力。

只是，中国前十大房企中民企和国企已经各占一半。如果王文学真的丢掉了华夏幸福，国企就成为大多数了。

大洗牌或许已经开始了。用著名军事家、战略艺术家、学者，李云龙同志的话说：

乱套了，全他妈乱套了，整个晋西北都乱成一锅粥了。

你包叔最喜欢的一句西方短诗，是《悲惨世界》的结尾：

事情自然而然地发生

正如日暮降临，白日西沉

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