你包叔 | 世纪交易400天后 去杠杆的自我修养

一年不见，贾跃亭的英语口语麻利多了。

8月30日，第一台FF91预量产车在加州工厂下线。造车狂人贾跃亭振臂高呼：

Thank you team, we did it!

第二天，融创年中业绩会在香港召开，孙宏斌两次被问到那个他不愿提起的男人。第一次他含糊带过，但是在对话快结束时，他终于还是没能憋住：

电动车有个毛线技术。

IT行业都知道，连一个前联想员工嘲讽你的技术时，那你的技术就真的是渣到家了。

一年多以前他还在朋友圈说，老贾手里有好牌。孙大哥在乐视身上亏了一百多亿，真的是这辈子都不会原谅这位小弟了。

融绿大战时，比老孙大五岁的老宋说，中国历史两大盛世唐宗宋祖时代，李世民在“玄武门之变”中杀了他的大哥李建成，才做了皇帝；据说赵光义杀了他的大哥赵匡胤，才登基。

大哥都是用来杀的。

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一年过去，那场改变中国商业史的交易的一些细节，终于可以说点了。

2017年之前，万达有着一条护城河。

一股神秘感贯穿着万达帝国发展的全程。每个月都有无数疯狂涌向万达总部的地方官员和各国元首。

这条护城河，随着去年6月监管机构要求银行排查万达、海航、安邦、复星等企业的风险后，就这样失去了。

舍得是每位成功企业家必备的修养。这方面，老王显然是中国最有魄力的。

危机爆发伊始，他当即通过中间人去找万科、恒大和融创“接盘”。

最先见面的是孙宏斌。在北京，老王和老孙吃了一顿不咸不淡的饭。吃到最后，老王突然告诉孙宏斌，自己要把十三个万达文旅项目卖掉，第二天就要跟许家印聊了。

老孙一点都没犹豫，他马上说，别找许家印了，我全接了。

气氛终于欢快起来了。吃完饭，孙宏斌准备离开，老王突然想起来，说我还有七十多个酒店要一起打包卖掉。

老孙愣了下，说我都接。老王问接下来怎么推进。老孙说微信谈。王健林想了想说：

不行，马化腾会知道。

当年，你包叔也有过类似的担心，手机里辛苦积攒的小视频，会不会被Pony复制走。

中国近年来规模最大的一笔交易，就这样确定下来了。郁亮还在等中间人确定和老王见面的时间，就被老孙截胡了。

13家文旅城91%的权益以438亿元的售予融创，孙宏斌还牵线找来富力地产，接了万达199亿元的酒店。

一家世界五百强级的企业成功断臂，很多人的命运也发生大转折。

2017年7月10日，王健林和孙宏斌穿着白衬衫拍了一张合照。从此，王健林从公众视野中消失了。很多媒体老朋友想要采访王健林，都被告知老王近年来都不会接受媒体采访了。

老王过去一年在努力扶贫，反腐。歇下来的时候，他也会反思，并对手下抱怨：

都怪你们，当初把我捧那么高。

这种状态，当年孙宏斌把顺驰卖给路劲之后的一年，也曾有过。

三十年河东，三十年河西。

2

一年过去，老孙成了人生赢家。

1.5亿平的土储在手里握着，价格也不高。前两年的销售业绩开始体现在财报上，利润翻了好几番。他对小开发商喊话，不如把地卖给融创，拿着钱去买融创的股票，比自己开发还赚钱。

原来共克时艰，就是把所有东西都交给孙大哥。

看起来，老孙搞定了一切。海航要把地产业务都卖出去，王健谈判桌对面坐的，也是孙宏斌。老孙直接把海航原来海口总部所在地的土地买了过去。

今年三四月份，华夏幸福出现资金链危机时，融创也跑过去要“抄底”。条件就是一个：

地我们非常想要，但钱要等到我们把房子卖出去才能给。

华夏的高管见过很多白衣骑士，没见过要赊账的白衣骑士。

段子手孙宏斌说过很多话，除了配合观众的表演，更多时候是给自己壮胆。

2017年，针对万科提出的“白银时代”，孙宏斌怼了过去，眼下明明是大企业的“钻石时代”。

万科内部提出“白银时代”的那位，这样告诉你包叔：

孙的目的就是给自己壮胆。你得允许别人有这样的权利，但是我们（对“白银时代”的判断）有足够的自信。

孙宏斌口中的“钻石时代”终究没有持续十年，仅仅一年过去，他也不得不承认：

地价已到高点，未来应会下降。

给自己壮胆的话，很多时候都不能当真。

在所有人面前，孙宏斌淡定而从容。但是这背后的心酸，没多少人看到。

融创的账上有800多亿现金，不过一位资本圈的朋友说，最近融创和上海一家机构一起发了一笔ABS，利率是14%。

还有些话，老孙说出来尤其心酸。

我们对海南特别看好，有这么多好的利好都还没有兑现，海南市场就是中国消费升级的地点。

你包叔发现，万达卖给融创的海口万达城，从融创的版图中消失了。

在融创和万达的交易文件中，400万平米的海口万达城也在其中除了住宅和商业，融创还将持有旅游小镇、主题乐园、室外水乐园、酒店。

然而，从2017年底开始，海口万达城就从融创的财报中消失了。你包叔获悉，原先规划为海口万达城的整个区域，现在都已变为江东新区。

江东新区里都是产业用地、市政配套、商服用地等，已经没有住宅用地了。

融创能和政府谈也就是这个营销中心的处置，当初建设成本在三四亿，现在变成江东新区指挥部了。

2016年11月30日，海南省委书记罗保铭会见万达集团董事长王健林一行，双方签订海口万达城合作协议。

根据协议，万达集团将投资500亿元在海口市建设全新的万达城。这将是第16座万达城，也是文化旅游面积最大、唯一滨海的万达城。项目预计2020年年底前开业。

有海口的朋友说，当时王健林和海口市政府确定了框架协议，但没等政府正式土地出让，就大张旗鼓的建起了营销中心，准备先把房子卖起来。这和政府最初引入万达建设文体引擎的大方向背道而驰。

后来海口政府换届，孙新阳调任江西，原三亚市委书记张琦继任；再加上万达城打包被出售，海口认为没有履约的必要了。

3

三国演义的结尾，有一首长诗，尽说那个野蛮生长的草莽年代。最深彻的是最后一句：

纷纷世事无穷尽，天数茫茫不可逃。

《三国志·诸葛亮传》最后那句话则是：盖天命有归，不可以智力争也。

在北京国贸地区卖煎饼的兽爷说，都是天数。

青岛万达城在开工的时候，在售楼处引入了如是电影书店，双方合同显示，书店建筑面积为1000平方米，工程造价320万元。

开工两个月后，这个书店成了世纪交易中的牺牲品。负责人和你包叔诉苦：

融创承认之前万达的这一系列尾活，但是真进入之后六亲不认。负责强拆的人说，售楼处里怎么能有书店？不就是输了么？

青岛如是书店没想到就这样烂尾了。书店的设计、施工进行到一半。如是垫付工程款200万元。

工人围着书店讨薪。创始人郝照明只能卖掉手里袁隆平海水稻项目的股份，去补贴书店。

长江后浪推前浪，风口浪尖玩耍的大鲨鱼潇洒一世，成败都不枉此生，只可怜了数不尽的小鱼小虾，被龙卷风裹挟起来，相逢在风雨中。

在一片融洽的发布会上，孙宏斌着重点名了青岛，“才7000-8000元的价格，要跌也很难”。

他必须这么说，因为最近一段时间，融创在青岛大约有55亿货值要入市。青岛是融创土地储备第二大的城市，仅次于重庆。

不过普通人如果真听了老孙的话去青岛抢房子，那就真的要做好高位接盘的准备了。

8月30日，融创在青岛偏远红岛湾的1000多套房子摇号卖光，高层均价达到1.4万元/平米。而在青岛市区，已经很难见到两万元以下的房子了。中心城市，更是早就超过三万。

孙宏斌所说的7000-8000的价格，至少是一年半以前的数据了。

青岛的朋友告诉你包叔，到6月份，楼市见顶的信号已经非常明显。虽然青岛的限购政策非常宽松，但是二手房成交量剧烈下降，相比之前一个月缩水一半，成交价则普遍下降了15%。

你包叔不止一次说过，对于普通人来说，老孙不是一个好的投资顾问。

融创正在做2014年做的事，降负债，保证安全，然后等待下一次爆发。

2014年夏天，失去特殊庇护的贾跃亭拼命做局，裹挟各路人马进入自己的生态圈，让它看上去强大、不可知和坚不可摧，裹挟更多人相信它，为它输血。

他赌对了中国2015年的货币增发和资本市场泡沫泛滥的黄金年代。但货币不会永远超发，市场不会永远过热，梦想不会永远值钱。

到最后，他坐上了自己的“五月花号”，漂洋过海去了美利坚，留下大哥们为他的梦想买单。

昨天融创的业绩会，孙大哥说，我真不了解许家印为何这个时候还投资贾跃亭。

这句话，很多企业家都跟你包叔说过。

从2015年到2017年，融创也连续加杠杆，净负债率最高时达到了260%，一年以来，融创艰苦奋斗，基本上没有买地，终于把杠杆降到如今的198%。

融创的销售固然是虎狼之师，但是也要看到，销售同比增长76%的同时，推广费用翻了1.5倍，行政成本翻了2.8倍。

阳光底下，没有新鲜事。

有一个故事，你包叔讲过很多次了，温州楼市大跌的时候，当地一家开发商要求广告商每天投放100万的广告，花不完就滚蛋。在大笔广告费的作用下，这位地产商在温州楼市腰斩前逃生，现在已经是地产界最大的黑马之一。

那位老板讲这段故事的时候，笑得神秘又得意。你包叔脑子里想的，却是那些高价接盘的普通人，会在接下来的几年是什么心情。

融创降的杠杆，终得有人接过去。