顾子明 | 房地产税来临前，个人房产的操盘指南

三四线无论是谁，都尽可能逃顶；一二线买新房的刚需，抓地产商低价抛的机会，该买就买，没必要等；而拥有多套住宅者，赶在房地产税来临之前，该抛赶紧抛。

前几天，我写了一篇《住建部房价问责机制落地，房地产将迎来巨变！》，很多朋友留言，看了这么多年我的文章，终于有一篇能彻底看懂了。不过，也有更多的读者针对其中的细节，提出了更多的问题，因此今天写一篇，详细解读一下房价走势的逻辑与具体的操作方式。

一

最近十年来，中国房价的快速上涨，有内外两个原因，表象是08年大规模基建与货币超发放水，而根源却是99年的高校扩招与WTO谈判完成。

99年之后，一方面大量受教育人口涌入城市劳动力市场，另一方面加入全球化分工则带来了生产力的大幅提升。因此，人力与效率的双提升，带来了生产力喷涌和财富的累积，为十年之后房价上涨提供了真正的源动力。

而08年的放水，则是在这个源动力之上，加了一个超级杠杆，使房价加速上涨得以实现。

只不过，08年之后，我们习惯了用放水加杠杆的方式来解决经济问题，使得中国的房价迅猛增长，大幅透支了99年的源动力。

在三轮放水的加杠杆之下，如今把中国的房子都卖了，应该能撬动整个地球了.....

而伴随着我们不断加杠杆，一方面，我们的教育与科技的进步逐步减慢，另一方面，随着全球化的开倒车和贸易战，我们全球分工与战略机遇期也面临极大的挑战。

这两者意味着我们房价上涨的源动力——国民生产力越来越难以支撑高房价，而如今，随着金融“降杠杆”和“L型经济”的确定，中国的房地产市场，在泡沫危机和全球动荡的倒逼之下，也必然将面对一轮根本性的改革。

因此，过去十年累积下的经验公式和成功案例，很多都可能失灵。

二

我们国家是“有中国特色的社会主义市场经济”，因此要理解中国的房地产的定位与改革，就一定要从中国政策的转向看起。

四万亿的大放水已经成为历史，随着90年代的改革新锐们，如今先后登上了中国经济的舞台，中国未来的改革，大概率会重走90年代那次“有中国特色的凯恩斯主义”之路。

而20年多前，在朱总的带领下，我们对冲经济危机的基本逻辑是：大幅提升政府财政汲取能力，通过积极的财政政策，推动有效基建和技术升级，通过全要素生产力提升的增量，慢慢对冲各类资产泡沫。

通过这个途径，既能避免经济硬着陆带来的产业破坏，又能避免资产大幅缩水引发的社会骚动。因此，对于国家来说，这是一个很好的解决方案。

在这个逻辑之下，中央就需要通过做增量来对冲存量，通过经济发展和通胀来消耗掉过去累积的泡沫。但是，为了促进经济发展，地方政府要投资基建、科技、教育，还得给企业减税和补贴，这使得原本就捉襟见肘的地方财政，必然更加难以腾挪。

因此，这也意味着，就像90年代地方政府向“旧动能”的农村摊牌农业税一样，如今房地产税这个地方政府未来最大的税源，必然要开征了。

否则，没有良好基础设施投入，新动能的产业和人才，都会用腿来投票，向更好的营商环境、教育与就业的城市转移，使得新动能的当地经济良性发展。

而留下来的旧动能与夕阳产业，最后都会成为地方政府的负担。因此，房地产税对于地方政府来说，这也算得上是一种倒逼改革。

三

好了，政策的逻辑出来了，我们再来看政策对房价的影响。

首先可以明确的是，随着新一轮透支模式的财政上马，要对冲目前的经济下行，其必然将倒向基建。这对于房地产是非常大的利好，势必以远期预期的方式，反馈到近期的房价当中。

所以，能够很轻松理解，为什么伴随着“积极的财政政策更加积极”的同时，中央对于房价的上涨，从“控制过快上涨”，直接改成了“坚决遏制上涨”。

背后的逻辑很简单，越是调控，意味着房价越要上涨，调控越激烈，也就意味着跳涨的动力越激烈。

这里呢，我要说一个概念，就是国家绝对不会主动去戳房地产泡沫，这个幻想绝不能抱有。同样，反过来说，中央坚决遏制房价上涨，并非是“大庇天下寒士尽欢颜”，而是为了防止“爬得越高，摔得越重”。

从物理学的角度，把房价换成人，5米的地方摔下来两次，和10米的地方摔下来，遭受的伤害不是同一个量级。5米摔下来还算是软着陆，10米摔下来就得进ICU了。（物理公式我就不列了）

因此，在财政强刺激和房地产税都必须执行的大背景之下，中央要出台政策，防止两者对房地产价格趋势的叠加，引发剧烈的共振。

这里，正好用物理学的正弦波来解释，随着未来基建与房地产税的征收，房价的走势，应该是这个样子的：

对照这个正弦曲线，政府本轮遏制房价的原因，用物理学的话说，就是把正弦波的振幅压缩，用经济学的话说，就是熨平周期震荡。为的，就是避免财政刺激吧房价拉高之后，房产税征收导致的暴跌，把中国经济砸进ICU里面。

而只要我们的经济不硬着陆，随着良性的通货膨胀，随着之前基建完善城市配套，通过教育、营商环境的提升，在劳动力涌入和生产效率的提升的双背景之下，房价最终还是要再次拥有止跌并上涨的源动力。

而这个曲线并不适用于全国，经济学上的“二八法则”必然会发生，随着人才和资金向配套更好的一二线城市涌入，届时，一二线城市能够收得上足够的房地产税，也将能提供更优质的教育、医疗、企业税收减免、基建等一系列的优质服务，最终会反作用于房价。

而随着高端人才和资本的逃离，去杠杆和去泡沫的痛苦，如果出现，也是优先由“旧动能”为代表的三线以下城市来承担。

因此，长线来看，各个城市房价的走势，最终还是取决于是否有大量高素质的劳动力涌入，以及是否符合国家对于“新动能”产业升级的定位。

具体的操作模式，在国际国内环境没有巨大变化的情况下：

如果你有几十套以上的房产，自然是现在就要开始抛，否则如个人所得税般，逐级递增的房地产税能收得你想哭。同样，过大的资产包决定了，你不可能指望每一套房产都能抛在高点，李超人也是抛了六七年才跑干净。

而如果你只有十套以内的房产，可以慢慢在未来两年赶在房产税推出之前，保留少量一二线的中心城区房屋，尤其是优质学区房，将其他的房产在高点出货。在市场价格隐形上涨的大背景之下，卖方拥有较强的议价空间，否则等到征收税的时候，即使折价出售，短期内也较难变现。

而刚需或改善的用户，则是趁着限售限购，以合适的利率折扣，抓紧时间利用杠杆买套在政策压制下，价格倒挂的新房。优先购买一二线城市，这里未来将提供更优质的服务与工作机遇。

至于一线城市集群外的三四线城市，除了自住的，多余的房产趁着一波行情上扬，一股脑清掉，则是最佳的选择。

最后，最有保值增值价值的城市，从新动能产业角度考虑，80%都在长江经济带上。