我们何时倒下? | 你包叔

2021-01-29

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2021年1月25日,金茂广州区域召开了年度总结会议。会议主题是六个字:

 

我们何时倒下?

 

金茂是过去三年中国地产业产品和业绩都最亮眼的明星公司。它在2020年的销售额其实很好看,逆势增长到2300亿,一跃成了中国第十五大房企。

 

但大家掰着手指头算了下,上海区域销售额近千亿,北京签约六百多亿。而身处网红大湾区的广州区域,销售额加起来有三百多亿,居然成了金茂业绩最差的地方。

 

会议的气氛很严肃,台上的领导在表达着对销售额的不满,下面的人齐刷刷地低着头挨批,公司的微信群里,财务负责人提醒大家:

 

注意股价。

 

就在同一天,中国金茂发布内幕消息说,因为市场调控,项目售价不及预期,预计:

 

2020年净利润会腰斩。

 

后来的事情大家都知道了,几天时间内金茂股价大跌20%。过去两年涨出来的股价,又给还回去了。

 

1

 

金茂的业绩爆雷,出乎很多人的意料。

 

兽爷的煎饼摊消失在大望路,没有人会记得。但是如果连一向管理优秀、财务稳健的央企都出问题了,那有人确实要睡不着觉了。

 

金茂将2020年净利预计下滑40%至50%的原因归结于:

 

国家房地产市场调控,导致发展中及持有物业减值所致。

 

换成大家都能听懂的话,其实就是前几年买的地,买亏了。

 

2016年时,金茂销售额虽然才只有485亿,排行榜上位于25名开外。但接近四成的毛利率和央企的去杠杆运动,让这家以广渠金茂府一战成名的央企,账面上趴着大笔现金。

 

金茂陷入了规模焦虑,集团高层提出了中期目标:

 

2018年销售额破千亿,2020年销售额破2000亿。

 

金茂通过招拍挂,在高点拿了很多地。项目开发出来后才知道,是在赔本赚吆喝。

 

整个华南,最拖累金茂业绩的,就是深圳龙华金茂府。

 

2016年6月,金茂第一次进入深圳,用83个小目标拿下了龙华地王,项目楼面5.6万元。土地出让合同中史无前例地写着:

 

现房销售。

 

这是中国备受瞩目的首个现房销售试点,金茂勇敢地接下了这个重任。三年半以后,龙华金茂府才正式开盘,项目销售均价高达11.7万。项目产品很棒,现房销售也对买房人很友好。但项目利润也都被财务成本吞噬了。

 

深圳只是这家央企的一个缩影,2017年金茂闭着眼杀入了很多城市。

 

3月,金茂第一次进入福州,开发的鼓楼金茂府项目,项目楼面价高达两万三,他们以为开盘后项目能卖到五万以上,但实际售价才三万八。

 

半年后,金茂又拿到了自己在厦门的第一块地,楼面价两万九千元。一年后,翔安金茂悦售价:

 

两万八,附带精装修。

 

包叔的朋友子姨写过天津小王庄的上东金茂悦,销售单价在2019年降到2.7万元后,悄悄封盘了——项目高达楼面价2.6万。

 

金茂的组织纪律,决定了他们有很多事不能做。

 

拿地的时候,金茂内部的投资指标毫不松动,其要求销售净利率和ROE都在10%以上。一些三四线城市,这个数字甚至提高到了15%。有时候,金茂的朋友很羡慕同行:

 

万科8个点、融创5个点就能做。

 

但金茂的同志们也不是神仙,在实际的操作中,这个要求实在是太高了。2019年一次金茂的内部会议上,决定把金茂府最为骄傲的“毛细血管”从必答题改为选答题。很多金茂府产品,自此之后不再配备这种恒温恒湿的系统了。

 

至于像金茂悦等副产品线,更是爆发了越来越多的维权事件。

 

厦门翔安金茂悦、南昌金茂悦、青岛金茂中欧国际城…都出现了质量问题。前几天,还有业主在寒风中,抱着五个月大的宝宝,参与了北京大兴金茂悦的维权活动。

 

规模、品质和利润,你最多只能选其中的两样。

 

2

 

《我们何时倒下》的最后,台上的金茂副总裁在总结发言时说,现在要闯旧改,大家努力找一些好地方。

 

保利和万科在广州区域都1500亿了。大湾区这个地儿,招拍挂没戏了,土地溢价太高,城市化91%了,以后大方向是旧改:

 

我们要加油啊,再不搞就搞不过人家了。

 

人在着急治病的时候,总是见药就吃。招拍挂土地过热,就去变着法儿拿便宜的地,是开发商的本能。

 

但历史的经验教训告诉我们,如果总是为了吃点醋,就包顿饺子,那韭菜总有吃完的那一天。

 

对于金茂来说,拿手好戏是高端写字楼、是一级土地开发,甚至是城市运营,但不一定是旧改。

 

2016年宁高宁就任中化后,到长沙考察,下飞机第一件事,就是去梅溪湖新城的学校捐了70万元。梅溪湖新城金茂做了10年,把这个区域做成了长沙造城的标杆,无论是人气还是房价。

 

而金茂自己,也从土地整理到产业招商,上下游都赚到了钱。

 

拿便宜的地是会上瘾的,2017年,金茂正式喊出了城市运营商的战略,希望把梅溪湖模式复制到更多地方。替政府造好基础设施,帮助导入产业。

 

会不会有更多的梅溪湖新城,包叔现在还没法判断,但从拿地上来看,金茂很难再像梅溪湖那样勾地了,更多的是到招拍挂市场上举牌。

 

替政府做一级土地开发,本来是金茂旱涝保收的收入保证,但是从2016年开始,金茂卖的地越来越少。都留下来自己开发了。

 

产业新城这件事,不是没有人做过。

 

在卖房子的时候,产业新城的利润是惊人的,但等到房子卖完,还是要对着综合体、写字楼、酒店挠头。金茂走着走着,发现自己越来越像那个自己最不想变成的人:

 

绿地。

 

更重要的是,强大如金茂,终究也跨不过那条分水岭:

 

需要产业的北方招商困难,招商简单的南方不需要产业。

 

越往南,金茂的故事越不好讲。说白了,房地产不会有奇迹,哪怕是央企。

想要拿便宜的土地,就要承担更高的资金沉淀风险。想要规模,就是要借钱和买地,就是要明股实债。

 

从财报上能看出来,金茂至少有一多半的开发权益是在表外的,过去几年还可以用技术手段打马赛克,但三条红线出来后,郁亮已经说得很清楚了:

 

这次的监管是穿透式的,表内表外等财务技巧是没用的。

茂的爆雷,本来可以动静不这么大,尤其是公司的基本面没有出问题,如果对2019年之后的布局有信心的话,完全可以慢慢消化。但他们还是选择了这个时候突然洗冷水澡。

 

洗澡的人也许不觉得冷,但很多围观群众都快感冒了。

 

比起万科的“笑着活下去”,“我们何时倒下”忧虑感更深了,甚至有点任总《华为的冬天》那味了,在那篇文章里,任总说:

 

我们公司的太平时间太长了,在和平时期升的官太多了,这也许就是我们的灾难。


精选留言
  • 寒冬很冷 利好茅台
  • 但历史的经验教训告诉我们,如果总是为了吃点醋,就包顿饺子,那韭菜总有吃完的那一天。
  • 内卷的这代早已躺下,麻烦从我身边过,谢谢!
  • 包叔的小姨子=包叔的朋友子姨。
  • 金茂暴雷: 管理架构调整否?调整利好茅台。 公关团队出动否?出动利好茅台。 供应商结款顺利?不顺利利好茅台。 ………… 兽爷的煎饼能不能加点茅台?哪怕多一块钱我也买
  • 总是为了吃口醋就包顿饺子,韭菜迟早不够用,不说了,中午先点个饺子外卖吧,再加瓶雪碧
  • 金茂在上海长兴岛不讲武徳高价拿了一块凶地,上一个不讲武徳在长兴岛拿地的是泰禾
  • 为了群众的利益,我们随时可以倒下。
  • 金茂:我TMD烦死了😡
  • 包叔,是毛细管网系统,唉,12大科技系统都砍得不剩啥了,金茂还好意思说自己是科技住宅了吗?
  • 绿地:我怎么了
  • 正坐在去拜访金茂区域公司的动车上…
  • 金茂在嘉善也圈了一大块地 准备复制梅溪湖 上一个在嘉善圈地的华夏幸福赚的盆满钵满
  • 能自己说出来的都是不虚的,真该怕的是那些强撑着的。
  • 三十年河东 三十年河西
  • 金茂的问题还是成本内控出了大问题
  • 金诚所至,茂盛繁华
  • 刚住进去,毛细血管还在,物业水准被本地龙头吊打。
  • 当年的丫鬟的金锁是否还住在金茂?
  • 现在反思的总比尾大不掉强抄底金茂,利好茅台
  • 评论区都是人才,我留言就是看看大家说啥
  • 我有醋 谁有饺子我们凑一顿
  • 绿地:包叔,我就这样了,你这样说,就不讲武德了啊
  • 茫茫梅溪湖,慢慢开发路。 梦想做产城,梦终破产城。 中央画红线,房企化泪珠。 央行限贷款,万人摇号难
  • 哈哈哈 过过苦日子就好了
  • 兽爷的煎饼摊消失在大望路,一定是回家收房租去了
  • 利润降低更多的还是行业原因,地产的黄金时期毕竟一去不返了。
  • 表外太多
  • 围观煎饼摊的观众,突然就饿了
  • 规模化导致的副作用

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作者: RESSRC

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