谁也救不了的“蛋壳” | 顾子明

2020-11-19

本周一,一则号称来自蛋壳公寓离职员工的爆料在网络上传开:“再过几个小时蛋壳会宣布破产清算,负债60亿,各个派出所会登记租客损失,期间房东不允许断电断水。

很快,恐慌的情绪传导至几十万的蛋壳的业主及租客端,很多从蛋壳要不到钱的房主准备开始赶人,而更多刚交了一年房租的打工人也都陷入到惶惶之中。

尤其是那些跟蛋壳签了贷款协议,签了一屁股债又面临被房东扫地出门的租客。

很快,在美国上市的蛋壳就玩起了美式自救,随即放出要被我爱我家收购的消息后,股价开始了一轮绝地反击,周二暴涨71%,周三再度大涨90%。

这一波的股价虽然被拉的挺狠,但是政事堂并不太看好蛋壳的自救,这个好消息多半是人为造假的。

先从经济的逻辑说起。

蛋壳走了一条烧钱扩张垄断市场的路子,借助一轮轮的投资,以高于市场的价格向一二线城市的房主签下长期的租约,之后再将其以市场价租给租客。

这么亏本的生意,风投和IPO当然不足以支撑蛋壳长期的烧钱,所以他也走了一条“长收短付”的模式,按照年向租户收取租金,按照季度向房东支付租金,以每年翻几倍的租客增长带来的现金流,来解决其生意越大亏得越多的问题。

而近年来崛起的互联网银行,更是起到了推波助澜的效果,用贷款的模式替打工人一次性支付的一年的房租,使得在蛋壳的类旁氏模式能够飞速的运转。

当然,并不能因为贾跃亭的失败,就说蛋壳的模式有问题,这种烧钱的类旁氏模式想要最终上岸洗白,必须先后满足两个条件,一个是新加入的人数必须以倍数的方式持续增长,另一个是市场化的租金必须持续上扬。

前者解决蛋壳发展需要的现金流量表,后者解决最终盈利的损益表,最后,就能把这个生意做起来。

可是,今年突如其来的疫情,使得大量一二线城市出现了返乡潮,租金直线下滑,空置率大增,不仅没有了新韭菜补充,而且租金市场也急速下滑,导致蛋壳遭遇了双鬼拍门。

而且,蛋壳模式是非常让地方政府厌恶的。

对于除了京沪以外的地方政府来说,都是喜欢高房价低房租,因为高房价能够解决土地财政,低房租能够解决人口流入,房价与房租的背离度越大,对经济的发展越有利。

而蛋壳这类的长租公寓来说,房租上涨是他们是否能够活下去的生命线,生存的压力会逼着他们想方设法的提升房租并垄断市场,譬如与互联网银行的合作,其远高于基准利率的贷款就是一种变相增加房租。

因此,随着蛋壳的规模越来越大,拥有影响地方房租的能力之后,他提供的那点税金和就业,很难抵充地方政府对其提升房租的不满。

而更重要的是,蛋壳一旦出事儿,群体性问题的出现,也让更多原本非住建部条线的高级政府官员们关注起来。

嗯,就像马云放炮之后那样。

因为从收益的角度来看,一个刚毕业的打工人,如果在城市买了一套房子的话,其所支付的总购房款,大概分为三部分,约40%的土地款和税金,约30%的银行按揭利息,剩下的30%,才是房子的建筑成本。

在整个房地产的交易当中,最大的受益者,是依赖于土地财政的地方政府与银行。因此,他们也是房地产体系稳定最坚定的支持者,譬如昨天,哈尔滨市政府就一口气出台了十四条对房企销售的鼓励政策。

土地财政虽然被广为诟病,但最起码还是守住了“取之于民用之于民”的底线,各地政府带着银行拿着打工人的血汗钱推动大规模的新旧基建,为打工人提供了大量的高收入就业机会。

而反观以蛋壳为代表的长租公寓呢,受益者只有蛋壳的少数投资人,以及给蛋壳放贷的互联网金融机构。

投资人享受着IPO带来的财富几何增长,互联网金融机构享受着远超银行贷款的利率,大家一起发发发。可是只要出了问题,蛋壳们就准备把锅甩给地方政府,让全体的纳税人来背锅。

这个时候问题就来了,没有一个地方政府会愿意去背全国几十亿的窟窿,而且这窟窿估计还会越来越大。

同样,只要懂了蛋壳的机制,那么靠吃政府饭的传统地产中介机构,也不会愿意去接蛋壳这个地雷的,冒着罪靠着吃饭的地方政府,辛苦赚了点钱也都得给互联网金融机构。

更不要说,现在我们重回超级监管之路,蛋壳的金融长短错配以及引发的系统性风险,简直就是送上来可以大书特书的反面教材。

因此,相比于某些国资背景的长租企业会有地方政府出手,传统机构与同业很难有对互联网基因的蛋壳伸手救援,除非老板脑子进水了.......

而真正能接盘蛋壳的,只能是基因相匹配的互联网金融机构。

对于他们来说,既不需要考虑地方政府的态度,也不用担心后面持续的窟窿,因为他们真正需要的是用户的数据和画像,金融衍生品带来的巨大利益足以填平这个窟窿。

但问题是,随着蚂蚁IPO的被终止......所有的互联网金融机构短期内都要进行全面的战略收缩,在这个时间点对蛋壳伸出援助之手,很容易重蹈孙宏斌收贾跃亭的后辙。

所以,政事堂非常的不看好蛋壳的自救,消息面拉升的股价,股价也不过是为了股东能高位跑路。

而蛋壳应该也只是开始,接下来我们应该还会看到越来越多的“蚂蚁效应”。

31 人喜欢

精选留言
  • 这一点支持国家,财富到少数人手,不如流到能给人民提供福利的政府。,人性是贪婪的。
  • 求教,普通人有能力全款买房的要不要贷款呢?
    银行的廉价资金,必须要用足
  • 应该是变相的资产证券化,让租客跟金融公司长期贷款,按月归还贷款,贷款全进了蛋壳,蛋壳拿贷款再去市场收房源,再租给下一波租客,反复循环,一旦新房源枯竭,不能继续通过贷款变现,或者租客萎缩,立刻会爆掉。这是比p2p更大的雷。可怜那些被赶出房子的租客,还背一身债。
  • 还有6个月房租,让利给租客了。 毕竟交了一年的房租也不容易。
    中国好房东
  • 在美国上市方便欺负不懂中国的投资者...就像说中国人不喝咖啡所以咖啡市场很大一样...
    跟蛋壳不太一样,我一直都还是比较看好瑞幸的,毕竟这玩意利润真的足够高,而且还对政府没啥权力侵蚀。
  • “逼他们,总比逼百姓好。”
  • 有兴趣,解读一下贝壳上市后,链家中介费上涨了0.3个百分点。主流几家中介,互相串股,已经垄断了市场
  • 后续剧本就是,蛋壳发表声明:本公司已被收购,一切事务请去找我爱我家,然后我爱我家声明:因收购蛋壳存在纠纷,租客房东有纠纷请回去找蛋壳,,这个熟悉的不能再熟悉剧本,今年无数次的重现
    哈哈,亮出你的Flag
  • 不看好蛋壳的结果,关键是这类模式迟早会暴雷。正如明公所说的两个支撑因素,恰恰是非常脆弱和不可靠的,而且是反相关的关系(怎么做到既快速涨房租和快速增加租客)。这种模式老美能让他们上市,确实奇葩,稍微有点金融常识的人都能看出其庞骗的套路,垮台是迟早的事!
    这个模式不能算是迟早垮台,如果降息大放水引发房价直线上涨和通货膨胀,这个模式会无比的成功,同理,这也是为什么市面上那么多专家都在鼓吹降息大放水。
  • 现在几个大银行的互联网金融的服务以及流畅性做得已不亚于蚂蚁了。 购房款里是不是少算了房地产企业的利润,利润不高,可不足以支撑他们的股价和偿付债务
    不高,我就是做地产的.....
  • 有条件的可以考虑做空蛋壳了
    盘子太小,风险有点大,容易被庄打爆
  • 自如已经在自救中,房东不同意降价就退房解除合同。这个时候就是拼截肢速度了,断臂了起码还能活,不断就等着全身感染嗝屁。一个疫情,扯掉了N多企业的底裤,事实证明国家确实需要严控杠杆。
  • 结论:18年以来的第二轮去杠杆已经开始了
  • 这种烧钱的类旁氏模式想要最终上岸洗白,必须先后满足两个条件,一个是新加入的人数必须以倍数的方式持续增长,另一个是市场化的租金必须持续上扬。 第一个我怎么越看越是传销[翻白眼][666]
    传销也有转正的.....只能说极少,而且还得看运气
  • 没有土地财政,就没有我们的黄金十年,这么说是不是也对
    也对,有功有过,对于前人也不能太苛责求完美
  • 看多了政事堂,就学会“丧事喜办”这个词。。。
  • 我挺看好有人接盘蛋壳公寓的。毕竟长租市场可观
    未来肯定要处理接盘的,毕竟几十万套房子呢,但肯定不是现在这个时间点,谁会往枪口上撞?
  • 即使这样,如果房东跟蛋壳签订的是托管协议,那么从法律角度上来说租金给了蛋壳也等同于给了房东,房东维权只能找蛋壳而不是赶租客,在合同期类,租客都有合法使用权,即使房东有所有权也无权赶租客,如房东强行换锁停水停电影响入住就是影响租客使用权并且违法治安管理法,如果租客不签谅解协议,是有处罚的…如果房东与蛋壳签订租赁协议,那房东有权合法赶租客腾房。
  • 根据明公的指导,我开空了
    看空不做空,这块八毛的股价太疯狂了....太容易被打爆
  • 我觉得明公七月说的年底第三次行情不会来了。
    嗯,大行情肯定没了,也就剩一个很小的波段。月初蚂蚁IPO之中之后我就对年初的这个判断进行修正了,自己也进行了大规模的调仓。
  • 没有良性现金流的企业真是太过脆弱,未来靠烧钱垄断市场以期获取超额利润的路子一去不复返了。
    这就要回归全面推行注册制了....
  • 看到蛋壳新闻的时候就在想,这是给监管爸爸们送枕头哇
  • 放高利贷的地主学会了上网,收租子的地主又割起了韭菜,反面教材不够用了。
  • 明公对蚂蚁的IPO的观点有没有变化,比如是否2年内不给他上市了
    上市是一定会上市的,时间不好说,应该等不了两年那么久,明年开春之后,局势就会清晰,现在大家就别冒头了
  • 覆巢之下,蛋都要碎了,蛋壳还怎么保
  • 明公堪称中国版浑水啊,刚说完,那边蛋壳在美股开盘重挫12%
  • 金融是需要持牌经营的,弄成现在这个样子,责任在谁?
  • 互联网公司不被监管的唯二结局就是高利贷和庞氏骗局,无论是杂草还是庄稼,给足了肥料才能长,商品房预售制,大连现在不还有人住在烂尾楼里面吗...庄稼丰收了自有收割机,肥料烂在地里就没人管了。 明公之前说红是回光返照,在我看来,压得越狠,反弹得越厉害。
    回光返照的意思,不就是反弹的会很厉害么.....
    回光返照,不是弹一下然后game over了吗[裂开]
    我取的是一度恢复如初的意思.....然后再嘎嘣~
  • 一场疫情,让这么多的裸泳者露馅儿了
  • 还是上海名媛好,毕竟人家不坑打(屌)工(丝)人。。。而一二线城市租房的,大部分都是潜力股的少年少女!
  • 蛋壳的运行模式说白了就是庞氏骗局,收益由公司享受,风险由租客承担,空手套白狼。可以说,就算不碰到疫情,随着租客的饱满,这个骗局也是会维持不下去的,所以越早捅破其实对租户,对整个经济越有利。
    这事儿客观来说没那么绝对,如果没有疫情,还是有机会在互联网资本的支持下,实现垄断级的收益。
  • 蚂蚁效应我以为是管理学的那个词儿,想半天这比喻为啥用在这,原来指的是“蚂蚁终止ipo”带来的效应。。
  • 论断太绝对了。抬高了房租是事实,但是也还是有解决方案的,另外也不一定要金融机构接盘,虽说蚂蚁金服是它的战略投资人。只要有好的盈利模式,逆转就是可能的。操作的好,就是个宝贝。只可惜蛋壳的盘子还不大,如果自如一块爆仓,那才真的好。
    从市场的角度是没问题,公司标的也不太差,但是政事堂讨论的不是政治的维度么.....
  • 这种假消息就是来,骗,来,偷袭,不讲武德。
  • 相比当初的乐视、万达,蛋壳恐怕连给明公的律师函都发不出来
  • 感谢明公和昨天留言说“国军五大主力”的粉丝
    。。。银行的那点涨幅真没啥,也就是避险用罢了。。。。。
    我买的小银行,涨幅稍微大点,不知道有没有风险
    风险大收益也大,我只是为了对冲而已,话说有读者把国军主力理解成军工股了.....乐死我了.....
  • 让人眼花缭乱的金融衍生品,一个节点出问题,整根链条就断了,也就是引发系统性问题。
  • XX笔记又来啦
  • 昨天美股蛋壳各种软文分析让散户进去不要“错失良机”。完全就是第二个hertz租车
  • 蛋壳股价已跌15个点,又是个大写的服,收市会来个腰塹。
    这种小票真心不懂
  • 上市之前还在留言区说杭州的泡沫,这就眼看着要破了一个...

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作者: RESSRC

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