房地产未解之谜又多了一个 | 你包叔

2020-06-24

6月17日,信泽福润一号私募股权投资基金的投资者代表按照约定,来到上海浦东潍坊西路55号的世茂大厦。

 

这笔3亿元的基金早在2019年10月到期,8个多月过去了,全国100多名投资人没有收到一分钱。

 

他们如约而来,但在大厅等了半天,出面接待的保安队长干脆说,疫情期间,你们这些外地人还是回去吧。除了碰到一个向世茂索要工程款的承建方,此行一无所获。

 

一周前,数十名投资者代表齐聚福州的福晟钱隆广场,与世茂集团、世茂福晟就投资基金退出问题当面沟通。八九个小时的时间里,世茂始终回避偿还基金债务的期限、提供增信措施等关键问题。

 

无奈的投资人去查看基金的底层资产、位于福州市仓山区钱隆奥体城小区的300余套房产时,他们惊呆了。展现在他们眼前的,是一张密密麻麻的销控表和热火朝天的装修景象:

 

房子被世茂福晟卖了。

 

这是一笔包括公寓281套、商铺35套的现房资产,现在,这些房子的主人成了拿不回跟投款的福晟员工。

 

对这些问题,世茂都回避了。理由很简单:

 

世茂和福晟是两家公司,他们对福晟是政府要求下的纾困,不是收购。

就在最近,包叔看到媒体对世茂福晟收购案的评价:

 

中国房地产史上一笔最大的并购交易案例。

很多人认为这起收购涉及金额或达到2000亿元,规模超越万达与融创、富力地产的世纪大并购。

 

2020年房地产的三大难题是,老孙究竟有多少钱、恒大的新车长啥样、碧桂园到底有多少个区域;现在,难题又多了一个:

 

世茂到底有没有收购福晟。

1

 

2019年1月2日,佛山顺峰山庄一楼宴会厅举行了一场盛大的婚礼,新人分别是潘浩然Aaron和郑家莹Jessic。

 

这场晚宴,距离福州市八百多公里,福州是潘浩然父亲潘伟明创办的福晟集团总部所在地。

 

前一天,婚宴是在广州举办的,这里是潘伟明出生的地方和事业的起点。良辰美景,眼看就要过上含饴弄孙的日子,潘老板夫妇开心得眼泛泪花,福晟的高管们也都喝得东倒西歪,第二天还要顶着酒气回福州上班。

 

这场婚礼对潘老板来说是莫大的安慰,他刚刚熬过了艰难的2018年。这年,钜派投资在福晟的理财项目传出了逾期的消息,福晟裁掉了10%的校招生,一些老臣也陆续离开了。

 

一场婚礼让潘老板松了一口气,花重金请来的建行总部授信审批部的童文涛,陆续和信托机构签订了融资大单。看起来,人生的一个坎算是过去了。

 

广州那场婚礼结束的第二天,福晟地产集团的一位副总裁就赶到了上海,寻求资金帮助。随着土拍市场进入小阳春,九死一生后的潘老板的心中再次燃起火焰,庆祝完阶段性胜利后,福晟又朝着千亿目标冲上去了。

 

2019上半年,已经风雨飘摇的福晟又拿了53亿元的土地。福州有一小半的地王,都落入了这家黑马手中。

 

变故是突然发生的,5月份,信托融资开始收紧,童文涛签订的几个百亿融资大单,马上就变成了废纸。接下来几个月,福晟兵败如山倒,再无翻身可能。

 

福晟的窟窿到底有多大,恐怕潘老板自己也并不是完全清楚。

 

福晟的朋友说,福晟集团到2019年底的负债总额大约有800亿元,其中大约有600亿元是银行、信托等金融机构的有息负债。

 

他们加杠杆的方式,不只是向金融机构疯狂借钱,员工也成了福晟的提款机。最激进时的2017年,即使是管培生,福晟也开出了极具诱惑力的跟投条件:

 

36%的收益率。

很多人借钱加入了这场豪赌。等到曲终人散的时候,福晟能拿来偿还这笔跟投资金的,也只能是房子了,这样还能保住本金,并拿到约定收益的一半。如果选择退还现金,就自动放弃收益。

 

更麻烦的,是潘老板也捋不清楚的民间借贷。

 

去年11月6日,福晟旗下的福建联丰地产公司400万元的股权被福州中院冻结, 此前,联丰地产2亿元股权被质押给了泉州银行。而联丰地产旗下连江申远实业发展有限公司的6245万元股权,则被质押给了自然人张敏。

 

这个自然人和她的合伙人最早是做码头生意,从2013年开始,她们成立了一系列投资公司,投资领域包括了地产、建材、矿产。在福晟最缺钱的时候,他们把股权质押给了张敏。

 

今年1月,一个名为柳文灿的自然人把潘伟明告上了法庭。2019年8月7日,柳文灿分五次将2000万资金转给了一家名为北京永富科技的公司,后者连同自己出借的8000万元转给了福晟。

 

这被证明是一笔短期过桥贷款,约定的归还日期是三个星期。到了那天,福晟没有如约还钱。

 

柳文灿是福建石狮人,主要从事水产品批发、销售妇幼用品。在福建,无数像柳文灿这样的中小企业主直接或间接,成为了福晟撬动千亿梦想的杠杆。

这是中国房地产历史上金融化最彻底的一家公司。这个昙花一现的地产公司的由盛转衰的过程,参杂了所有的秩序、勇气与运气,又具备了失败案例的所有因素。在错误的时间段里,这家公司使出了所有的力气,丝毫不留余地。一个朋友说:

 

福晟的10块钱成本里,可能有11块是借来的。

  

2

 

1月10日下午,有人在上海回福州的G1635次高铁上看到了穿着棕色坎肩、趿拉着拖鞋的潘老板。

 

如果不是实在长得太像,他和一个普通的饱受生活折磨的中年男人没什么两样。

 

在上海,潘伟明和世茂签订了战略合作协议。在签字之前,世茂已经把福晟的所有资产翻来倒去地看了几个月。

 

这注定是一份卑微到尘埃里的丧权辱国协议。

 

到今天为止,关于这场交易的很多细节仍然是不透明的。公开报道把这场交易和老孙与老王的那次做对比,但当信泽福润一号的投资者让世茂对到期债务给个说法时,世茂的口径差点让这些投资者岔气:

 

我们和福晟没关系。

对这场不透明的交易,外界赋予了很多想象。传言中交易对价几百个小目标的大项目,实际上世茂只拿出了五十多亿。许世坛洋洋得意地说,五六十亿能够拿到超千亿的货值,觉得当然好好。

 

把福晟的所有资产拆个七零八落,福晟的60-70个项目,只有十几个项目放在上市公司。次优级的资产,放在了世茂福晟平台。深圳和郑州的旧改项目,距离世茂吃到嘴里,可能还有十年的时间。

 

包叔问了一家长期做旧城改造的开发商朋友,怎么看世茂、福晟在华南的旧城改造,对方回复:

 

哈哈哈哈哈。

最后的福晟国际,算是许世坛顾及了前辈的一点怜子之情。

 

对放置在世茂福晟的项目,直到许世坛面对中小股东的提问时,许世坛才不得不说了一点实话:

 

收购福晟主要是代建、代销。

世茂拿出的这点钱,顶多就是帮福晟解决员工跟投、日常运营维持,其他的,他们几乎一个子儿都没出。世茂只是稍稍用抛了一点诱饵,就扼住了福晟的咽喉。

 

外界猜测的承债收购,是不存在的。福晟的这些项目,世茂愿意提供担保的,只有一两个最优质的项目。即使是这样的优质项目,福晟的人也是提心吊胆,因为每次催款之后,世茂付款的时间都让他们的心悬到了嗓子眼:

 

晚上10点。

只有在一件事上,世茂是积极的,就是降价促销。

 

和福晟有一样遭遇的,就是在去年被世茂收割的泰禾了。去年,世茂用77亿元收购了泰禾7个房地产项目,但只有3个项目的持股比例超过了50%。现在,世茂要逼着汀溪院子、厦门湾这些项目降价了。

 

由于签了利润兜底协议,降价的做法,几乎是在要泰禾的命。项目公司层面双方很快撕起来,连抢公章的戏码,都发生了。

 

在降价回款这件事上,前十房企世茂竟然比风雨飘摇的泰禾还急切。但当初合作谈判时帮助泰禾降低融资成本的承诺,世茂早已经不再提及了。

 

包叔的好友兽爷说,这个世上有一种痛苦,就是你已付出身体,但对方变心了。

3

 

胡建人许荣茂比王石大一岁,比杨国强大五岁,他马上就70岁了。

 

近一年多的时间里,许荣茂陆续碾过了万通、明发、粤泰、泰禾、福晟。

世上的事,总让人萌生似曾相识之感。

 

在近十年的房企销售额排行榜上,世茂起起伏伏,数度踏进前十的门槛,又很快掉落下来。他们四次冲进前十,五次被前十拒之门外。

 

2015年,世茂将重心转向一二线城市,完美错过了三四线城市的爆发,2017年开始的疯狂收购,又让他们掉回头,土地储备从一二线为主变成了三四线城市为主,进驻的城市从41个增加至120个。

 

腾讯没有梦想,世茂没有战略。

来来回回折腾了这么几年,最诡异的就是,世茂的财务指标一直都不错。

 

世茂的大肆拿地,是从2017年开始。这一年,也是福晟飞虎队最活跃的时期。他们做了相同的事情,但最后的结局,却全然不同。

 

2017年至今三年多时间里,世茂通过银行、企业债券、配售股份,融了差不多500多亿资金。融了这么多钱,拿了这么多地,但他们的净利润,也同时翻了一倍,资产负债率更是没有大的波动。

 

这是世茂和福晟、泰禾最大的不同。但其中的窍门,也不难看出来。

 

担当世茂的主要融资平台的,不是A股的世茂股份,而是在香港上市的世茂房地产

 

近5年,世茂股份的主要利润来源,是苏州世茂投资发展有限公司、南京世茂房地产开发公司、上海世茂新体验置业有限公司、厦门世茂新领航置业有限公司。

 

这些城市,都是近几年房价涨幅最大的地方。无一例外,世茂房地产都占据了近半数股权。

 

前期开发的各种成本、担保都是世茂股份在承担,但利润,有一半都流入了香港上市平台。

 

这种左手倒右手的操作,从世茂股份诞生的那天起,就从未停止过。

 

按照相对粗略的分工,许荣茂的女儿掌管世茂股份,儿子许世坛在世茂房地产任职。

 

还是儿子香啊。

 

因此,世茂可以一边对自家的投资者说,用五十亿拿到超千亿的货值;一边和福晟的投资者说,我们和福晟没关系。

 

这两句话里,至少有一句话是假的:

 

你可以在部分时间骗所有人,也可以在所有时间骗部分人,但不能在所有时间欺骗所有人。

历史是由成功者书写的。已经无力回天的潘老板,当初的雄心万丈也只剩下舐犊之情了。

 

去年9月,他把香港上市公司福晟国际的股权转让给了儿子潘浩然。他所有的心气,就剩下为儿子保住业绩惨淡的福晟国际和深圳的一套房产了。

 

这是他在世茂面前的底线。

 

据说,深圳的房子还是贷款买的。

 


精选留言
  •  420
    历史证明,不要借钱给别人,尤其是比你更有钱的人
  •  275
    能借出2000w的小企业主……我觉得我还是安心当老师吧
  •  235
    你不能在所有时间欺骗所有人, 但是可以在一段时间欺骗所有人, 也可以在所有时间欺骗一部分人。
  •  163
    能剩下空壳公司和一套房,还算不错的结局,至少衣食无忧,也算祖上阔过
  •  107
    到处都是杠杆断裂的声音
  •  101
    贷款买的?不是自己买自己项目的房子吗?看样子自己造的房子潘老板看不上啊
  •  97
    福晟前生是福建省最大的建筑公司省六建,潘是六建的前员工,从美国回来在广东搞了个公司来收购,当时只花了六千多万,本来就没钱,这么搞一场就当是红尘来去一场空,空手套白狼,白狼跑了,没被咬死就不错了。
  •  95
    只要在一段时间欺骗一部分人 他们的目的就达到了
  •  85
    有钱人的生活就是这么丰富多彩,且刺激
  •  70
    准备支起煎饼摊卖饼,包叔就更新了
  •  64
    就比谁更流氓……
  •  57
    一派青山景色幽, 前人田地后人收。 后人收得休欢喜, 还有收人在后头。 ——《书扇示门人》范仲淹
  •  54
    历史是由成功者书写的。
  •  51
    不看不知道,世贸路子这么野
  •  50
    资本本来就是编造故事找接盘侠
  •  45
    包叔终于冒泡了 这公粮交的及时
  •  40
    这下,黄世仁成了杨白劳了。
  •  39
    借出8000w的“小企业主”
  •  37
    上下五千年一直都是谜
  •  34
    当我看完的时候,才发现摊位被人抢了。又是一个悲伤的早摊。
  •  29
    天道轮回,也许某一个就是,等着吧
  •  25
    这是一家倒在黎明之前的企业
  •  24
    资本的路上起起伏伏,没有常胜将军,拿野心和欲望去追逐,难说谁不是下一个跌倒的人。苍天绕过谁
  •  24
    成功的需要命的
  •  21
    老王卖了文文旅,发现还是房地产赚钱,我怎么觉得现在是全民房地产,再汉投资的高科技公司好多都随便搞房地产。
  •  19
    yes you had better speak in English…

微信扫码打赏

作者: RESSRC

个人资源站

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

此站点使用Akismet来减少垃圾评论。了解我们如何处理您的评论数据