洼地中的洼地 | 兽爷

2020-06-04

北京西城的新文化街,有个克勤郡王府。它跟歌星李克勤没啥关系,第一任主人是努尔哈赤的长孙岳托,清初爵位永远不降的八大铁帽子王之一。克勤郡王的世爵传了13世,到最后一任晏森时,大清亡了。这个王爷后来拉洋车讨生活,人称“车王”。

 

一百年后,高檐朱门的克勤郡王府依旧热闹,北京人趋之若鹜。他们并非为了旧时王谢堂前燕,而是为了坐落于此的北京市最好的小学——实验二小。

 

实验二小的学区房是两条胡同,文昌和文华胡同。胡同里都是自行车、杂物堆积的平房。2016年春,媒体报道文昌胡同一个带实验二小名额的过道,卖出了46万元每平米的天价。

 

买这个过道的家长想不到,他成为北京严厉限购政策的导火索,并引发了一轮削峰填谷的教育改革。

 

更深层次的变量在土地市场上。这一年秋天,北京迎来首宗“限房价、竞地价”地块——海淀永丰20号土拍。多轮激战后,地被首创、天恒、中粮联合体竟得。

 

这次土拍,也拉开了北京限竞房的大幕,并很快改变了北京楼市之后四年的格局。

 

黄粱一梦四十月。过去的四十个月里,很多北京人都坐了一轮财富的过山车。他们一度看着自己的身家因为房价暴涨了上百万甚至几百万,但很快,这些纸面财富又伴随着北京房价的下挫,迅速缩水。

 

到了2019年年底,北京不少小区的二手房成交价,又回到了2016年。

 

北京的房子,竟然成了一线城市的洼地。

打破这种格局的,依旧是两件事情:

 

学区房和土地市场。

4月底,西城区公布了教改新规——7月31日之后在西城区购房的,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

 

多校划片意味着,购买学区房不再意味着可以进入指定名校,还需要再次电脑派位。上牛小还是渣小,这下要看运气了。

 

这个政策,点燃了五月北京的学区房热,并传导至整个北京二手房市场,将5月二手房成交量推至三年来最高水平——二手房成交量超过2万套。

 

土地市场比二手房还要火。因为困扰地产商们三年的限竞房,要谢幕了。

 

1

2017年3月30日调控之后,北京的地产商和有产阶级都很煎熬。

 

住宅调控,商业限购。过去这三年多,北京是房价回落幅度最大的一线城市,绿地、龙湖、旭辉、阳光城等公司纷纷更换了北京总经理。

 

北京城市总经理这个职位,也成为地产行业最危险的职位。

限竞房是改变北京市场格局的最重要因素。为完成抑制房价上涨的政治任务,北京压住了土地价格。不限价的纯商品房地块几乎在土地市场上消失了,限竞房供应井喷。

 

四年过去,北京累计供应限竞房土地113块,总建面1000万平米。这种向上竞地价、向下限房价的住宅产品,成为了北京住宅市场的供应中坚。

 

由于有着明显的政策红利,有一些限竞房项目因为价格不仅低于同区域纯商品房,甚至要低于周边二手房,2018年入市之后,迅速成为日光的神盘。

 

2018年6月的第一个周末,包括旭辉城、瀛海府、熙悦林语、金樾和著四个项目在内的北京首批限竞房正式入市。

 

一大早,600多名购房者冒雨赶往南五环外的瀛海府摇号。与周边普通商品房相比,项目有着每平方米1万元左右的价差,100多套房子很快被抢购一空。

 

没摇到号的购房者心有不甘。他们直接坐上了现场由其他项目派来的大巴车,赶往其他尚未开盘的限价房楼盘进行验资登记。

 

从这一天开始,北京楼市在土地全面限价后,市场成交进入限竞房元年。

 

不过即使是首批四个项目,其命运也并不相同。有的项目接近日光,有的项目一年才清盘,有的项目则在两年之后,遭遇了降价维权。

 

之后推出的几十个限竞房项目,命运也是遭遇巨大的分野。核心原因也是因为位置,卖的好的项目在五环附近,卖得差的项目在六环了。

 

所以说到底,不管市场怎么变化,亚洲首富李嘉诚那句话是真理:

 

地段地段,还是地段。

2

北京但凡沾着“寺”的地名都很邪性,李敖的书里,戊戌变法到辛亥革命的历史浓缩在宣武区法源寺;甄嬛出宫后黑化在香山的甘露寺;8年前那场一男两女的法拉利车祸,发生在海淀的保福寺桥。

 

2020年5月19日,13家房企挤进了北京市市政服务大厅5层。

 

一个小时后,北京丰台分钟寺地王诞生了。合生创展用了4成溢价、107亿元的总价,买走这片相当于五个半鸟巢大小的土地,楼面价到了7.6万每平米。

这块南三环外的土地,合生想要不亏钱,房子必须得卖到:

 

11万每平米。

北京城又一次因为“寺”起了大变化。

 

刚生完四胎的合生二代朱桔榕,之所以下如此重注,是因为北京的供地逻辑,已经发生了微妙的变化,影响了楼市三年的限竞房,正在逐渐淡出舞台。

 

商品房重新回归市场。

2017年和2018年两年,北京成交了123块住宅地,只有1宗是不限价的纯商品房用地,其他都是限竞房地块和共有产权房地块。

 

2019年,北京成交50宗住宅地里,不限价商品房占了14宗;到了2020年,首场土拍,又以石景山的两宗不限价宅地而开局,而且全年的土拍风向标已定,限竞房越来越少,不限价地块成为了市场供应的主力。

 

合生拍下的分钟寺这几块地,就是北京2019年之前很少见的纯商品房:

 

不限价。

就算是限竞房,现在也开始进入了“7万时代”。4月,北京大兴西红门两宗限竞房用地开拍。两宗地以接近4万每平方米楼面价成交。这一区域的限竞房,即将迈入7万元时代。

 

过去两年政府对于限竞房是抱有殷切期望的——他们希望能够平抑房价

 

现在看,这个使命完成得不错。限竞房项目在70/90政策下,推出了很多优质的小户型,对于刚需置业者来讲,实实在在降低了北京购置新房的门槛。

 

两年来,大批限竞房入市,平抑了北京新房价格,也分流了很大一部分二手房的成交量。北京二手房降温不少。

 

但随着央行的放水,限竞房的逐步退出,北京楼市的拐点,终于要来了。

 

对于想要买房的朋友来说,留给你们住在“寺”边的时间,已经不多了。

 

3

前段时间,北京市政府出台了一个战略留白用地管理办法——132平方公里空地2035年前不予启用。

 

北京的面积相当于8个东京,上海交大的陆铭教授说过,北京就算是人人住别墅还是有很多空地。留这么多空地,上面的解释是为了:

 

可持续发展。

北京不缺地也不缺房子,缺的是五环内高性价比的好房子。

 

过去三年,北京推出的113个限竞房项目里,大部分项目在五环之外。位于五环内的限竞房项目,只有13个。

 

这些项目,后来大部分都遭遇了购房者疯抢。从前年的佑安府、去年的中海望京府、电建洺悦苑、橡树澜湾,再到今年的华樾北京,他们都创造了淡市里一夜光盘的神话,成为神盘。

 

但伴随着这些神盘的售罄,市场上值得买的优质限竞房,已经寥寥无几了。

 

今年,很多人都将目标描向了位于旧宫的今年最后一个四五环之间的项目——京能丨电建·洺悦湾。

 

2020年2月,绿城花了67亿拿下了五环外的大兴旧宫不限价地块,楼面价超过了3.5万一平米。昨天有媒体消息称,绿城旧宫项目售价将超过7万元一平米。

 

同样位于旧宫、由央企电建地产打造的洺悦湾,位置比绿城旧宫项目还要好。

 

地铁、商圈、学校、医院都是现成的,步行5分钟就到了地铁旧宫站,隔路相望的就是大型商业地标住总万科广场,蜿蜒流过的凉水河就在项目旁边,滨河公园为业主们提供了一片绿色栖息地。

 

你包叔说这些还在其次,关键是旧宫作为明清衙门行宫所在,有三座寺庙。不能在寺里改变中国,也可以住在寺边改善自己。

 

这个五环内的最后的限竞房项目,这两天刚刚拿到了预售证,周末即将开售,只卖5.4万一平。这个价格,不仅比绿城项目便宜了一大截,相比周边6万+的二手房价格,优势也不言而喻。

 

地段是购置房产第一要素。“5字头”的价格,在五环内,我想未来很长一段时间内,都很难再出现了。

 

尤其难得的是,洺悦湾的部分户型总价还达到了普宅标准。对刚需人群来说,这意味着税费及贷款首付等“上车”成本的减少。

 

房子最重要的是学区和地段。洺悦湾项目车程10分钟范围内,还云集着旧宫中学、第一小学、实验小学、航天中学等优质教育资源,及两大三家医院和红星医院、天坛医院、南苑医院,北京口腔医院等配套。

 

那些地处偏远地段的限竞房,教育、医疗配套还是未来时,说不定过几年就得在老婆孩子“上班远、上学远”的抱怨声中,再度换房。但在洺悦湾,居住规划可以一步到位的。

 

我一个朋友在西城文华胡同带实验二小名额的过道,今年五一卖出去了,成交价44万一平米。这个过道,是他在2007年每平米7万块钱买的,他说:

 

我这辈子的投资都亏得一塌糊涂,除了这个过道。

我想,今年如果抢到了洺悦湾的人,过个十年后可能也会说这种话:

 

我这辈子最成功一次买房,就是洺悦湾了。


精选留言
  •  161
    实业误国,地产兴邦!
  •  101
    关注兽爷朋友卖了过道之后接下来的投资
  •  96
    占着过道,不出摊,过分了!
  •  53
    隐藏得这么深的一篇广告不妨直说,这个地方值得买,大家都是信任兽爷的
  •  45
    永远买房子最值得
  •  31
    没想到啊没想到
  •  28
    我这种穷的煎饼都买不起的,竟然看完了
  •  24
    看到最后,已经被深深打动的我想为这个广告点一万个赞
  •  22
    文章写的好,广告做的更好
  •  22
    我去⊙∀⊙!被你带节奏了
  •  15
    工资没8000,不如摆地摊
  •  12
    兽楼处终于实锤了
  •  11
    这个房离我好近,也挺好的,可惜啊~
  •  10
    虽然是广告,但依旧看的一包劲!
  •  7
    分钟寺附近宋家庄地铁南边金茂府开盘所有中介都喊着低价10万一平,哭了
  •  6
    跟顾爷的广告有的一拼
  •  5
    不能在寺里改变中国,也可以住在寺边改善自己——他们需要剃头吗?去这些地方摆个剃头摊应该不错!
  •  4
    这不算广告,确实还行……其实也真没必要打广告……多少人盯着呢。
  •  3
    北京也卖五万多,杭州也是五万多,哪个便宜哪个贵
  •  2
    过道几平米?

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作者: RESSRC

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