LPR利率降低,房价如何走? | 顾子明

今早,全国银行同业拆借中心宣布,1年期和5年期LPR均较9月报价下行5个基点,1年期LPR降为4.15%,5年期以上LPR降为4.8%。

一时之间,经济学家们又开始高呼降息了,房地产置业顾问们又开始高喊房价要涨,今年不买明年后悔……..

不过,同样的那群经济学家,上个月的时候还在鼓吹LPR本月要上浮呢…….大家就当听听德云社的相声就好了。

而一直认为LPR会持续下降的政事堂,在本月本月初就预测了本月20日的LPR要下降。

没办法,下调LPR不是经济的逻辑,而是政治的逻辑。

那么,本次下调LPR到底对房地产会有什么样的影响呢?

首先,我们要从给房地产提供资金的银行来看。

政府推动财政去杠杆,银行资金最大的借贷方地方政府和国企,相比于以往,降低了市场上的融资规模,导致银行手握大量的钱,贷不出去。

根据市场供求关系,借钱的大客户变少了,自然导致实际贷款利率下行,而且,更多的银行资本找不到投放,只能在银行间低利率流转。

在利率和规模双下滑的叠加之后,让银行的利润受到了很大的冲击。

利润的下滑也间接引发了不少银行的紧衣缩食,银行基层的工作强度上升,待遇反而下滑。

而且,目前国内银行都在强推LPR计价贷款,越来越多的优质客户都开始按照LPR计价。

因此,在前面的大背景之下,下调LPR利率对于银行那是相当疼的,尤其是本次的5年期LPR。

更不要说,央行下调的4000亿MLF相当于几百家银行平分20亿的利润,完全是杯水车薪。

这使得银行对于央行希望的下调LPR利率必然是有阻力的。这也是最近俩月,为何LPR利率上升的呼声特别的高。

好了,明白了这个大背景,接下来就比较容易推导房价。

由于银行是不情愿下调LPR的,因此央行想要继续下调LPR,只能想办法在MLF等各种粉上继续下调。

但是,MLF相对于银行资金来说,只是很微小的补充,央行此举,就像一个孙猴子那样,逼着各路诸侯不得不按照MLF的降低幅度来降息。

面对实际贷款利率下行、银行贷款规模下滑,优质客户的利率更因为LPR下滑,可以说,银行的利润下滑是难以阻挡的。

甚至,未来就算央行降准给银行带来的也不一定是利好,反而会因为供求关系而降低银行的利润。

因此,虽然未来有着地方政府专项债这个新开通道,但是利润和规模都不足以支撑银行的利润对冲。

这将使得银行只能把目光回到房地产上面。

由于目前国家死死的控制住了房地产的信贷规模,根据市场供求关系,银行瞬间就成为了房地产的大爷。

这使得急需资金的房地产开发商,将不得不以更高的利率向银行支付贷款的利息,而银行面对多家地产公司的贷款渴求,自然可以寻求更多的利润,以补充LPR利率降低带来的损失。

因此,算一个总账,在国家控制房地产信贷规模之下,下调LPR,相当于从地产公司手中获取利益,以补贴实体经济。

在这只看不见手的调控之下,市场上出现以LPR计价的实体经济利率急速下滑,但是以基准利率定价的房地产的融资利率却在不断上浮。

而房地产融资利率上升,对于这个高倍率加杠杆的行业来说,又会以实际利率数倍上升的方式体现。

这对于房地产公司来说,从资金平衡的角度,在经过精密计算后,杠杆率越高的开发商,越会选择以适度降价,以换取时间带来的资金成本。

因此,政事堂的结论,就是接下来半年多的时间里,如万科之类的低成本融资的开发商的可能没有什么变化,而业内知名的那几个高杠杆率的巨头,很可能在开春后有一波强力的打折换时间成本。

有趣的是,正是LPR利率下调导致了房地产融资和成本的进一步收紧。

可是,为了配合这一波房地产去库存,估计专家们又不得不把LPR利率下调包装成降息,来鼓动民众抓紧时间买房,然后手舞足蹈的表示坚决支持央行,在那打肿脸充胖子…..

在央行这一套的组合拳之下,企业拿到了低成本的资金发展实体经济,暴利吸血的房企吐了大量的血,而普通的老百姓借机买到了便宜的刚需房产,如此皆大欢喜,竟还没有一个人跳出来骂……

不得不慨叹,央妈这招LPR阳谋玩得是真漂亮……


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精选留言
  • 3908
    万人血书求更西游记啊明公
    434
    作者
    也就两千人而已……等我放假回来再说吧…..
  • 2509
    西游记怎么不更新了啊
    305
    作者
    看大家兴趣不大,就停更了
  • 1383
    世界上很多最有才华的人,他们独具智慧地看透了这个世界的本质,但他们看透之后却不敢说透,并且不会再想着如何拯救他人,而是开始利用大众的信息不对称去赚钱,最后再和人们划清界限。 子明是看透了却敢于向大家说透的。仅此一点,亦足以有益于民智之开启与促进。
  • 193
    房地产企业愿意花大价钱来借钱,银行钱又多的贷不出去只能空转,还成本很低,你说换你是银行,你会怎么做呢?国家的想法是好的,但是实际执行情况我觉得还得再看看吧
    908
    作者
    不怕巡视组你就借呗…..
  • 788
    明总总是走在前面昨天四大行之一上门给我们贷款来了,这在以前想都不敢想的事情,我们是做实体的创业公司
  • 476
    突然想起前几天说过的百姓和官青天之间的刁吏。。。现在房地产不就是扮演这个角色么
  • 124
    正确解读了政府的初衷,不过谁能保证实体经济拿到的廉价贷款不会通过各种方式流入房地产?
    440
    作者
    挡是不可能绝对挡得住的,政策能有一定的效果,就是成功的。任何政策的执行不可能搞绝对化,水至清则无鱼必然会被反攻,俗话说得好,围三缺一……
  • 424
    不做好金融支持实体经济的文章…赶上明年第五轮那什么XX组进驻,怕是过不去…来俩整改事项兜不住的说…
  • 153
    看你文章就像花生看福尔摩斯推理一样,看完觉得层层递进都很简单明了,但自己却想不到。要怎么提高呢?
    398
    作者
    华生跟着推久了,后来也不牛逼了么?
  • 197
    银行得了利息,地产商得了贷款,消费者买了房。根据羊毛出在羊身上定律,到底谁被褥了羊毛?地产商不可能亏本卖吧,难道是拿未来的钱买今天的面包?
    343
    作者
    反正是有人被薅羊毛了。。。。
  • 339
    1、昨天预测LPR的下降,今天就兑现了。不服不行。 2、小微创业型企业,四大行的两家已经找上门要给做贷款了,以前简直不敢想象。 明公预测和分析,一个字:准!
  • 75
    “杠杆率越高的开发商,越会选择以适度降价,以换取时间带来的资金成本。”这句话没看懂。降价为什么会换来时间成本,融资困难不应该提高价格增加利润吗?
    310
    作者
    譬如,一栋价值100万的房子,某公司一年的资金成本从12%上升到18%,那么他不介意降价6万。
  • 275
    看完第一反应,按照政府习惯,高杠杆房地产商之前倒下去的是无资源背景的融资平台;得到水的制造业都是去过产能的;得到房的百姓都是扫过黑的, 思考取决于动机,行为取决于习惯
  • 256
    最近老是接到贷款的电话,银行真的是钱多到不知道往哪里投了
  • 224
    关键是银监更讲政治,有钱也不能放给房地产
  • 74
    刚了看一个观点说,1 年期 LPR 下降是应该的,为了刺激「实体经济」,为了应对全球降息潮;但5年期LPR是和房贷相关的,按它的论证,下降5年期的是因为现在房地产调控太紧了,要放松了。。。 总之,1年期和5年期到底有什么区别呢
    204
    作者
    五年前有房贷,更有大量的制造业
  • 201
    一直双轨一直爽、双轨制玩的溜
  • 192
    这逻辑……感觉一环套一环!如果这样的人去管足球,早特么进世界杯了好伐
  • 106
    降得作用是其次,主要是资金链。另外,得利的优质客户是国企和地方政府平台。有意思吗?
    188
    作者
    亲儿子
  • 168
    经济学家:“降息有利于推动经济发展,使我们拥有美好灿烂的明天!” 台下观众:“那我们呢?!”
  • 65
    央妈不是也在研究基准利率的调整吗?
    153
    作者
    估计,H不批
  • 145
    阳谋导致地主们只能打碎牙齿往肚子里吞,为了活下去只能配合演出
  • 72
    麻辣粉 omo降5个,LPR也降5个,一个都不愿意多跟
    137
    作者
    以后跟着mlf混呗,mlf降多少,大家lpr跟着降多少
  • 134
    昨天说的,今天兑现了
  • 123
    在看鹤总的书,总感觉危机过不去房地产日子就不会好过了。结合资本的逐利性、人性的贪婪和高层的战略定力,不会让房地产出来打乱整体布局。如果真的这样了,个人的失望且不说,还丧失了一次绝佳的机会,难道要等到下一个周期吗
  • 117
    存量蛋糕搞得像增量…
  • 113
    开过会了 银行家们思想工作做过了 没办法,年底了,不然太难看了 老任闭嘴了,小任又一次严重了 夜壶还那个夜壶 不拿XX刺激🤫 今日之事乃明日之果
  • 112
    就像罗老师,一边抽自己大嘴巴,一边骂…,嘴炮再厉害有什么用呢,疼的还是自己!
  • 111
    嗯,手机已经连续很多天收到恒大地产八二折促销的消息了
  • 110
    吐了血的房企是想骂不敢骂,打碎牙往肚子里咽吧
  • 107
    这不就是明公说的,改革和发展的区别嘛。改革是为了更好发展,发展是为了更好分蛋糕🍰 。
  • 106
    任教主:好气,但是还要装作听话的样子,我太难了。
  • 105
    不论金融降杠杆,还是政策降杠杆,都是在对存量进行操作,或者说再分蛋糕。蛋糕分的好就能起到稳定大局的作用,还能逼着热钱去寻找新动能。 动蛋糕的压力也是巨大的,如何化解压力很考量执政能力的。我信我兔会操作好的。。。。
  • 87
    这明明是经济学逻辑啊,供不应求涨价

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作者: RESSRC

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