总裁创业这一年 | 你包叔

2018年7月28日,曹舟南宣布辞任绿城总裁的前夜,我在杭州和他聊到了深夜。

这位绿城历史上最重要的职业经理人,给我看了他即将递交的辞职信。说到要离开绿城,感觉他竟然松了一口气。

绿城总裁这职位,一直不是一份轻松的工作。

辞职信如箭离弦。那天之后,很多绿城人的命运、很多事都变了。连创始人宋卫平,也卸下了所有的具体职务,做一个小股东了。

曹舟南到绿城整整十年。2008年,绿城资金链快断的时候,宋卫平找到曹舟南说,绿城要破产了。

那一年,曹舟南才39岁,掌舵了浙江国有的铁路投资集团,是浙江最年轻的省管干部。

长期在浙江省财政厅工作的他,对宏观经济和产业经济有自己的认识。每当他坐下来分析市场时,我都会产生一个奇怪的想法:

这怎么跟北京来的领导感觉很像?

如果不是被宋卫平拉下海,在仕途这条路上,他有非常好的前景。

2014年底,融绿之争后,宋卫平寻找自己的接班人。有朋友问了老宋三个问题:

谁与中交周全?谁去香港和九龙仓汇报?谁来收拾融绿之争留下的摊子?

老宋看来看去,正在做自己创业平台的曹舟南,是最合适的人选。至此,绿城进入后宋卫平的曹舟南时代。掌舵绿城近四年,曹舟南让公司恢复元气,直到最后完成了政权交接。

他解决绿城的融资问题,推动了全面预算管理。2016年底,绿城总销售额首次突破千亿大关,达到1139亿,同时绿城的账上趴着300亿现金。

开年会的时候,有老绿城哭了:

公司不会破产了。

大家都知道他不容易。在上海宛平南路600号给病人把脉之余,我常常置身处地的想,假如我是曹舟南,头上三个“爹”,一个强势的师傅、一个冷眼旁观的香港股东,和一家央企大股东。

我能做得比他更好吗?

更何况,绿城新老利益也需要平衡。在绿城近四年,曹舟南是绿城理性一面。他在老宋偏执化的理想与股东们利益间寻找平衡,努力把这家被标签化的公司拉回正轨。

这件事,宋卫平的同学、温和的寿柏年尝试做过,但没有做成。

 

 

1

 

 

曹舟南为绿城做的另一件事,一直是被低估的。

2009年,四万亿的春风里,恒大上市,许家印绝地逢生,首次当上了中国首富;万科突破了500亿,生死未卜的房地产突然翻身。

前一年还差点破产的绿城,积压库存多,竟然咸鱼翻身,攀上中国房地产销售榜第二名。

绿城形势一片大好,不是小好。不过曹舟南找到宋卫平说,传统地产业务将来很难做,公司负债率这么高,输出绿城的品牌和管理是一种很好的模式。

在当时,这是一个天才的设想,也是绿城历史上最重要的商业决定之一。它让绿城有机会躲开惨烈的竞争,单独享有一片蓝海。一位老绿城说:

他总在担心会有什么让绿城陷入困境。

2010年9月8日,曹舟南组建了绿城的代建公司,这是中国第一家真正的轻资产地产公司。

这有点类似于制造业中的贴牌生产。用绿城的工厂,来为其他老板盖房子。

到年底,代建一次性为公司拿到40个项目。绿城不需出一分钱,就可以赚取五个点的代建费。后来,绿城作为代建方在项目里参与越来越高,利润率甚至有30%。

凭借着绿城营造的名声,在这个没什么竞争对手的赛道里,绿城代建很快成为第一名。

如今,绿城将近三分之一的销售额,是由代建业务提供的。代建的轻资产属性和稳定的现金流,让它成为绿城最有价值的业务之一。

代建的想法宋卫平也早有过,但他没有想着赚钱,而是去盖农民房。从2005年开始,绿城就开始帮政府做保障房代建。

你包叔去过绿城代建的保障房工地,严谨、专业和有序程度,超过很多豪宅的施工现场。最近老宋在帮江苏宿迁的农民盖房子,光看外立面,你很难想象造价只要两三千块一平米。

宋卫平有底气说:

绿城每平米3000元造价造出的保障房,与其他开发商中等水平商品房差不多。

很多拆迁村庄指定绿城代建来建保障房和回迁房。但是这个业务是在绿城代建正式成型后,才从公益成为了商业模式。如今保障房代建,甚至都有了单独上市的可能。

如果说过去十年中国房地产还有什么创新的话,老曹提出的代建,一定是其中之一。

曹舟南离开绿城后,我陆续听到一些他的消息。在春节假期和国庆假期,曹舟南陪着老宋日夜不停,连续打了麻将。好几天搬砖运功,为我国的区块链事业做了贡献。

师徒两个人的性格,都是固执的。他是敢于跟老宋提出自己意见的人,在绿城期间,他们因为具体业务的细节,也有过不愉快。现在这种不愉快,都被时间熨平了。

人生的四大事是生老病死。至于争吵长胖失业这些,并不包含在其中。

昨天,我在微博上看到广州番禺区财政局发的“树立过紧日子思想”的通知。立冬了,穿一件外套走在风里。

人会看清薄凉,才是人生常态。

 

2

 

一眨眼一年又过去。曹辞职后,再次见到他,已是蓝绿双城创业一周年庆典上。

 

在蓝绿双城创业一周年的庆典上,曹舟南说,过去一年签了30多个项目,公司从4个人增加到了520个人。

曹舟南今年50岁了。这是一个过去想想都很难面对的年纪。但他真的像一个创业者了:

我在绿城年薪1800万,现在100万。我车子跑20万公里了,想换还是坚持没换。

这两天骑着摩拜去医院上班的路上,我都会想起这句话。还是我舒坦,车可以随便换。

蓝绿双城创业不易。虽然有绿城的基因、曹舟南的号召力、宋卫平的背书,蓝绿双城拿代建项目依然没那么容易。

十年人间换天地,当下的代建模式也进入了红海。

创业整整一年,这位“中国代建启蒙者”提出了新的模式——“共建”,意思就是蓝绿双城不只是造好房子,还要承担更多责任,以此来分享更多的超额利润。

“共建”主要推动的是小股操盘、融资代建,也有一部分的纯代建、合作开发。

简单一点说,就是为了让委托方放心,蓝绿双城会自己投入真金白银到项目里。如果缺土地资金,可以和曹舟南借;如果希望蓝绿双城入股,也可以。

曹舟南提出利润兜底和售价对赌。如果共建的房子没有实现预期的销售和利润,蓝绿双城愿意赔钱。

这一年,可以明显感觉到,作为创业者的曹舟南,变化很大。

财务出身的曹,很多年前明确反对过老宋盖房子的“不惜工本”;但是到他自己掌舵绿城的时候,似乎又慢慢理解宋卫平了。

他曾对绿城旗下的所有楼盘做过一次地毯式排查。11个高管带头,查出了3000多个问题。他对营造系统下达红线管理,谁踩了漏水渗水这条红线,谁就离职。

那场大规模的运动过后,宋卫平告诉身边人,找他投诉的房产质量问题少了70%。

很多年前,兽爷写过一篇文章,叫《他的万科》。他说郁亮终其一生,都在尝试走出他的老师王石的阴影,给万科打下自己的烙印。

但连他自己也意识不到,自己越来越像王石了,方方面面。

离开绿城以后,曹舟南也是越来越像宋卫平了。他们都是房地产市场的乐观者,并且经常能让别人进入自己的扭曲力场中。他们都觉得:

好房子太少了;自己可以盖好房子。

比如曹舟南说,他要在设计合同增加一条,房子交付以后如果因为设计问题收到投诉,设计方和蓝绿双城各承担一半的维修费用;总包公司也是一样:

蓝绿双城房子未来最大的卖点之一,就是房子尽量不漏水。

这一点,中国没有开发商敢承诺的。

他说要在开发过程中全程视频监控,业主可以每天远程看到自家是怎么成型的,倒逼修房子的人更用心。

从甲方成了乙方,曹舟南说,蓝绿双城不是房地产公司,是房地产业里面的现代服务业。他要做的事情很难,要把出钱盖房子和买房子的人都服务好。

有些人本来可以安心仕途,或者安心找个公司做总裁,起码不用天天坐着一辆跑了20万公里的车上下班,但是他们没有。

我记得《乔布斯传》里,苹果的一位董事回忆起把乔布斯驱逐出董事会,说:

对于乔布斯来说,最好的事情就是我们解雇了他,叫他离开。

离开,意味着一切都刚刚开始。


精选留言
  • 135
    先赞后看,年薪百万
  • 70
    包叔哪个部门的?前几天去上海宛平南路600号看病的时候怎么没看见你?
  • 44
    卖煎饼的包叔居然认识绿城的总裁?
    36
    作者
    总裁也吃饼
  • 32
    赶紧查了地图:上海市精神卫生康复中心
  • 27
    马云的位置真的不好干,我如果处在他的位置,也未必干的比他更加完美。我一边想着,一边熟练的把煎饼翻了一个个儿。嗯,该刷酱了。
  • 26
    包叔,今年年底宇宙房企是不是都不好过了
    14
    作者
    勒紧裤腰带过日子吧
  • 20
    “上海宛平南路600号给病人把脉之余”,宛平南路600号的正规医院部门没有把脉这项,看来是在病房玩cosplay
  • 19
    就像蝴蝶飞不过沧海,没有人忍心责怪。
  • 15
    创业难不难,看看王公子。
  • 11
    老宋 好人 争取退休前能够拥有一套老宋的房子
  • 9
    他想换辆火车么?!
  • 9
    去医院上啥班!?医院也有104张的区块链吗
  • 9
    愿一切美好
  • 8
    网友小虎 在武汉和绿城建第一高楼的是绿地吧
  • 7
    不会是跑了二十万公里的劳斯莱斯吧?
  • 7
    2009,张麻子和黄四郎的对话:彼时彼刻,恰如此时此刻
  • 6
    我的车也随便换,摩拜、美团、青桔选哪家,看心情。
  • 6
    这次等了好久?!区块链到底是什么鬼?包叔专门写一篇吧
  • 6
    巧了 我在上海宛平南路600号 抓药
  • 6
    再不更来两次大姨妈就过年了,等的真的好痛苦。。。
  • 5
    中国的好房子太少了!
  • 4
    看着最后一句话,想着现在的罗永浩应该是最好的状态吧
  • 4
    勒紧裤带吃饼买房!
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    时来天地皆同力 日薄西山暮色秋
  • 4
    产业是有周期的,人也有
  • 4
    高周转压倒一切!
  • 4
    绿城在武汉和成都建的“第一高楼”还会高吗
  • 2
    包叔是不是肛肠科的?
  • 2
    施工工地施工员怎么规划自己做到年薪百万
  • 2
    包叔是妇科圣手,平时不容易见到
  • 2
    绿城总裁也要吃煎饼
  • 1
    多快好省建设项目!

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作者: RESSRC

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