古有张松献图,今有富豪献地 | 牲产队

富豪献地这个事,只有开了上帝视角,才能看清一些东西。

 

今早群友分享:香港四大家族之一,第三代长孙郑志刚,昨日宣布新世界发展捐出300万平方尺,发展基层房屋。

一时,宣传口径歌功颂德,香港万人空巷,商人爱港护港,为香港,殚精竭虑。

可能是群友自上而下受我影响,关注点更多在阴暗面。

有人说,队长你没意思,好事,都被你说成坏事,

我说,底层群众当久了,容易胆小。

300万平方尺有多大?39个标准足球场,半个大兴机场。

新闻聊了这么多,有一点最关键。

新世界发展捐赠农地,时间,地点,给谁,方式,尚未明确,按照今年港府订立的农地补偿回收价1124港元计算,这部分土地值33.72亿港元。

作为香港房地产公司,新世界发展,截止到2016年12月以来,集团土地储备达1000万平方尺,其中住宅楼面面积已达500万平方尺。于新界农地土地面积持有1,760万平方尺。

新世界此次宣布捐出的,就是新界的300万平方尺农地,约占该集团农地土地储备五分之一。

截至2018年年末,香港四大发展商合共拥有超过1亿平方尺的农地,占比香港全境1%。

恒基兆业:4500万平方尺

新鸿基地产:3132万平方尺

新世界发展:1700万平方尺

长实:900万平方尺

四大发展商因何会留下这么大面积的农地不开发?

这是因为使用起来难度极大,香港的农改地,从审批到兴建,经验上需要20年。

经公开报道,批地二十年以上的案例很多。

1989,长实收地元朗丰乐围,直至今年1月才获屋宇署审核通过,批准兴建19幢住宅大厦,提供单位2000个。截至今日,已有30年,现如今仍不消停,依旧面对环团司法覆核。

1982年,大埔,沙螺洞发展有限公司宣布在沙螺洞兴建低密度住宅,发展计划已经拖了超过30年,几经波折最终政府以船湾堆填区土地交换,沙螺洞保留作生态保育发展。

1994年,城市规划上诉委员会批准於南生围发展高尔夫球场及住宅,要求发展商就有关发展计划进行环境评估,然而直到今年,发展商依旧还在城规会进行覆检,不断遭到否决,不得不再度申请上诉。

所以,对新世界发展手握的农地来说,将农地转换为住宅用地,需要处理各项繁复的改划程序。资本主义的体制,在城建上,从来不是什么好事儿。

从申请改划到通过城规会审批10年,从递交到地政总署到批出土地条款协议10年,20年过去,已是2039年后的事了,我们讲香港五十年不变,五十年后?你懂的。

如新世界发展此类的开发商,他们难道不想自己把农地作为住宅开发?

这么多年来,四大地产商不断申请将自己手里的农地改成城建,尴尬的是,均受到城规会不断否决,受到环保人士不断的司法复核挑战。

不仅是四大地产商,就算是港府更变土地性质,也不是一件容易的事。

根据《收回土地条例》:每当行政长官会同行政会议决定须收回任何土地作公共用途时,行政长官可根据本条例命令收回该土地。

林郑月娥说:“收回土地权是公权,亦等同“尚方宝剑”,有一定的规划要求,若收回的土地并非作公众用途,只针对社会上某一阶层人士,欠缺说服力。”

换句话说,动用这把尚方宝剑,一者有很正当的理由,不然就是社会危机已经到了不得不调和的地步(如示威?)。

回看十年间,凭借《收回土地条例》,在2009年至2013年有6项,把土地收回後的用途是道路工程和污水收集,2013年至2016年有5宗,用途分别是发展公共房屋丶安老院舍丶社福设施和学校。

我们知道,香港的乱,很大程度上是根源于土地问题,成千上万的人居住在铛房,在马桶盖上做饭,这日益尖锐的香港市民来说,是难以容忍的,政府为了满足日益激化的阶级矛盾,必然会举起尚方宝剑,顶住层层的压力,执行《收回土地条例》。

被强制执行不仅面色无光,而且补偿款少得可怜,更何况,李超人把资产都捣鼓欧洲去了,新界本身就是个烂摊子,新世界发展守着这块农地,没有任何积极意义,到头,一来可能会被征走做公共设施开发,二来自己开发的话少说要二十年,更不用说开发成建筑用地所需要的成本了。

此时不捐何时捐,这300万尺捐了,就好比催熟韭菜的最后一滴催熟剂,一份投名状,鸡肋一样的农地,捐出来,不仅带动了自己的股价,又提升了集团的知名度。

更重要的是,新世界发展的这块地,现在捐出来,给自己公司其他用地审批提速,是一种变相的政治交换。

随便举个例子,新世界公布:旗下位于元朗十八乡路项目,命名为“瑧颐ATRIUM HOUSE”,有信心可于两周内获批预售,最快本月内推出,不排除全数推售。

光是元朗这一个项目的解套,新世界发展就有数倍的回报。

就算我们不去理会有没有政治交换,腰杆子却越来越硬了。

我常在队里说,人该是忠于欲望多,忠于情怀少。商人比政客更重视自己的屁股。

郑志刚称:“在是次捐出300万平方尺的农地中,有100万平方尺计划和“要有光”合作去建屋。当中已在天水围站附近拟出3幅面积共近2.8万平方尺土地,共建约100多个单位”

天水围站福利房是个好地方,大家可曾知道这当年是谁的政绩?

如此一来,不仅提速了农业转成住宅用地的速度,又不需要支付转变成住宅用地的成本,还可以借助“非盈利机构”迅速完成收租的愿望。

“要有光”创办人余伟业本次也是在发言会上慷慨激昂,租金水平会视乎住户支付能力而定。参照“非盈利机构”的玩法,搞这种廉租房,在这个过程中,有多少利润空间尚未可知,大陆的童鞋应该知道,这猫腻可就多了。

更不必说“要有光”董事会主席李律仁,曾经就是林姐强大的竞选班底之一了。

跟随新闻:

“民建联于本月11日召开记者会,要求政府引用《收回土地条例》,收回私人业主的囤积农地,大量兴建公营房屋,助香港‘突破困局’” 

“原土地供应专责小组主席、现房委会资助房屋小组主席黄远辉14日再一次强调征地建议。”

一唱一和。

古有张松献图,今有郑氏献地,有懂三国的出来说说,他张松真就是个狗屁不是的带路党吗?

郑氏家族的刀,磨刀霍霍。

黄台之瓜,何堪再摘。

李超人诚不我欺!

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作者: RESSRC

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