房产商沉浮记 | 牲产队

 

 

2016年,我被借调到风控部门,从事催收岗位。我负责的大多是中型企业,其中一家,就是某房产集团。集团法人老冉,已经年近七十,自公司陷入困境后,这位老年企业家的身体也垮了。可每次我拿着催收通知单上门,他都会坚持着自己签字,不断重复:“你们放心,不还清欠款,我不敢死。”

催收通知单需要双人送达,和我一起的李哥是老催收员了,那天等老冉颤巍巍地签完字后,我们就离开。在回单位的路上,我们说起老冉的情况,李哥不禁摇头,冉总,他成在了时运,也败在了时运。

 

 

在2015年前,老冉是这个城市的几大民营房产商之一,还曾被评为年度优秀企业家,到哪里,都被称呼一声“冉总”。旗下公司里好几百号人,他每次出行时前呼后拥,很讲究排场。

老冉是标准寒门出身,家里六个孩子,他是老大,也是唯一的男孩。但是性别没有让老冉成为寒门的“贵子”,反而让他从小就有一种必须要照顾几个妹妹的决心。

老冉年幼时身体不好,一度想中断学业。他的老师没有轻易放弃他,时时鼓励。在老冉的身体好转后,很短的时间内,他就以他的智商碾压了跑在前面的同学。

不过家境太过贫困,老冉读完了初中,还是因无法支付学费而辍学。他只能跟着叔叔到处给人搬砖,做了一个泥瓦匠。

会动脑子的人过得都不会差。同样是泥瓦匠,老冉可以用别人三分之一的时间完成对整个工程的预算。那时还没有出现计算机的概念,大家都用“计算器”形容他,意思就是脑子转得快。

 

 

老冉的第一个机遇是承接了一个政府的小工程。在那个小工程里,老冉没有得到多少利润上的收益,但是他建立起了自己的人脉,他认识了一些建设部门的人,靠着自己灵活的手腕,结交并且巩固了一条路。

几年后,老冉累积起了工程队,以及一笔创业资金,他成立了自己的建筑公司,那时候老冉的野心仅限于承接政府工程、以及他的哥们介绍的一些有充足资金支持的私企项目。

老冉对他们的回报当然也是丰厚的。1999年,老冉第一次涉足了房地产,就是其中一位哥们暗示道,新区开发,要开始了。

建筑公司处于房地产行业链条的第二梯队,利润不够可观,于是老冉合并了一家小型房产公司,成立了房地产集团公司。他之所以愿意以高价收购那家半死不活的房产公司,就在于能够承接它的资质。那时候申请资质的手续和流程很繁琐,耗时太久,而新区开发的招投标即将开始。

凭借着多年形成的人脉,加上彼时房产行业不如十年后的火爆,老冉顺利拿到了第一个地产项目,修建一个倒迁房小区。

那个小区让老冉在政府那里挂上了名。工程做到了保质保量保时,政府有了醒目的业绩,老冉也正式进入了房产行业。

倒迁房小区的收益虽然稳固,可比起商品房差上一截,而且回款时间长。老冉和一众建筑商都心惊胆战,生怕一个环节不对,自己的资金链就崩断了。

倒迁房小区的项目虽说可以在银行贷款,利息低,但是要求严格。很多银行都需要政府出具承诺书,承诺在项目资金出现问题时,政府可以代为偿还。这个是政府不愿意触碰的,很容易踩上红线。

和倒迁房相比,商品房完全不同。商品房有个预售许可,意味着房子没修好,房款却可以预收。这点对于资金链长期紧绷的房产商们来说,异常友好。因此,老冉参加了县里面的土地拍卖,拿下了第一块商业性质的土地。

 

 

老冉的第二个机遇,就是遇到了一位胆大冒进的银行信贷主任。拿到了土地后,老冉在支付了部分土地转让金和相关税款后,他找到了当时的四大银行,拿着国土局出具的相关文件,一家家询问贷款金额和条件。

最后,他和老钟一拍即合。老钟那时刚被提拔成为信贷部主任,正是摩拳擦掌之际,准备全力冲刺业绩,为自己铺就一条青云之路。

其中的内幕,这里就不再细说。只能说,每一笔房产贷款的背后,都积累了无数人的经验和智慧,比照着信贷规则的条条框框,咬着牙从中找出另外一种处理方式。

在老钟的全力配合下,经过将近半年的努力,老冉得到了第一笔房产开发贷款,他的第一个商品房项目,轰轰烈烈开始了。

两年后,项目完成,购房者众。靠着预售许可证,老冉公司的银行账户资金蹭蹭上涨,反过来为老钟的业绩狠狠助推了一把。

两人都很满意,用力握了握手,象征着一个长达十几年的同盟结成。老钟也靠着这笔房产开发贷款,进入了市分行行长考察对象序列。

从1999年到2012年,是房产行业蓬勃发展的时期。借着那股东风,老冉一步一个台阶,迅速累积起可观的财富,社会地位也逐步上升。他膝下两子,长子从政,次子从商。老冉希望双子星相辅相成,能让老冉家一直发展壮大下去。

 

 

老冉事业的转折点,是他的合作伙伴老林引发的。老钟虽也能助力老冉,但是毕竟资源有限。老林不同,老林比起老冉,头脑和手腕更加灵活,接触的行业和圈子也异常丰富。在和老林联手后,老冉开始涉足公路桥梁行业。

老林的根基在邻省某市,在他的撮合下,老冉成立了一家项目公司,承接当地的道路工程。那条高速公路若能顺利验收合格交付使用,老冉的资产能再上一个台阶。

道路工程不比房产项目,光是前期准备就耗时良久,加上老冉和老林均是第一次涉足道路工程,所花费的精力和资金都翻了番。老冉曾想过退出,他担心自己资金链断裂,但是老林说服了他,为他描绘了美好蓝图。

之后,老冉一直都后悔当年的妥协。假若他坚持退出项目,不至于被老林拖下水,一起沉没。

那个项目,不但没有成为老冉的腾飞之翼,反而化作千斤巨石,将老冉拉入深渊,连带着耗尽了老冉数年在房产业的累积,让老冉再无东山再起之力。

老林好赌,在澳门赌场一夜间输掉上亿资金,将自己的公司资产全数掏空,还欠下一笔巨款。

老林找到老冉,商议将他所持项目股份转让给老冉。颇有野心的老冉同意了,接过了一个至今还是烂摊子的项目。老冉中途数次想过放弃,可想到已经投入的资金,他又给自己画了一个大饼,咬牙坚持了下来。

 

 

他投入的资金几乎都是来自于房屋预售。2012年起,房产开发贷款一度被限制,老钟想尽了办法为老冉的公司注入资金,可杯水车薪。项目进度一天比一天减缓,与此同时,大量民众都在观望房价,期待捡漏。连续几个楼盘预售不利,加上无底洞般的道路项目,终于有一天,老冉给老钟打了电话,哥们,不好意思,我撑不住了。

一条资金链的断裂,牵连了无数资金链。以往依附在老冉身边的建筑商,材料商,还有装修行业,纷纷遭受重创。

那段时间,老冉的公司每天都被堵门,众人叫嚣着让他给个说法、还钱。金融机构在贷款连续三个月逾期后,开始了催收程序。

我就是在那个时候被借调上去,并从李哥那里听完了老冉的故事。联系到当时的形势,老冉只是众多中小型民营房产商的缩影。他们爱拼,乘着房产业的春风,迅速发展壮大,但是他们的步伐迈得过大过快,对于未来形势的分析和预估又非常粗糙,因此风向一转,他们也就迅速地跌落。

李哥总结说,老冉成在了时运上,更是败在了时运上。假若那几年的形势没有急转直下,房产行业仍有活力,或许老冉可以盘活全局,而不是落到如今的地步。

终究,任凭谁,都抵抗不住时运的转向。顺了风向,就是一片锦绣;逆了风向,只能一片唏嘘。

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作者: RESSRC

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