深圳要当全球中心,房价要超越香港? | 金角财经

文 | 胡野原

深圳就要取代香港了?

2019年8月18号,这个日子对深圳来说,或许不亚于当年将它定为经济特区的那一天。甚至可以说,这一天更为重要。

8月18日,一份《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》(以下简称“意见”)突然发布,深圳一夜之间成了全国焦点。这份文件将深圳放到了一个重要的地位,同期,一河之隔的香港正处于社会动荡之中,此时深圳被推至高位,其中深意引人遐想。

制度嬗变、经济格局、城市洗牌,都会有一股背后的力量在推动。只是,为什么要推出深圳作先行示范区?深圳会否连同香港的毛病一起复制?这种国家推动的政策利好,结合深圳自身拥有的房产基因,这个城市的房价会否一飞冲天,与香港房价相并肩?

深圳先行区,房价必须输。

 

打造第一个真正意义的“全球城市”

 

深圳这次拿到的,是超规格待遇。

《支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》提出——

到2025年,深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列

到2050年,深圳成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市

此等地位与荣光,在整个内地的城市中,只有上海能媲美——中国另一个说到要打造全球城市的,就是上海。

2017年12月中共中央国务院批复上海市城市总体规划,上海第一次提出打造全球城市,也是唯一一个。深圳则接走了第二个全球城市目标的接力棒。

 

在设想中,深圳的未来应该不只在中国,更在世界。而现在,中国众多城市中,真正能称得上世界性城市的,或许只有香港。

可香港的问题已经在逐渐显露。这也间接推动了先行示范区规划在此时出台。

有人高呼,深圳成为B计划——再造一个香港。那么,香港冠绝全球的房价,是否也会在深圳一脉相承?

要知道,深圳的房地产市场中,尽皆是香港基因。

 

 深圳,因香港而生

 

在我们的印象里,深圳是因改革开放而崛起,但从更深层次的原因来说,却不仅仅是因为这一点。

1980年,国家设立了第一批经济特区,以四个与海外有地缘联系的城市做试点,除了深圳,同期还有汕头、珠海和厦门。然而现在说起经济特区,我们最先想到的还是深圳。难道这仅仅是因为深圳实行了改革开放?

答案当然不仅如此,深圳之所以能成为今天的深圳,更重要的原因在于,它的旁边是香港。

20世纪60年代以来,香港经济有了较快的发展,为70年代的经济起飞奠定了基础。到中国开始改革开放并设立经济特区时,香港凭借工业现代化、多元化和国际金融中心的形成,已经成为亚洲四小龙之一。

深圳的腾飞,很大程度上也伴随着香港的辉煌。

深圳从香港学来了不少东西。从行政审批到商事登记制度,从城市规划到公共服务,从政府治理到社会管理。但其中最重要的东西,当属房地产市场。

从香港学来的这个制度,不仅让深圳获得大量收入,也让中国的房地产市场就这样激活了,“土地财政”这个词语,伴随中国三十多年。

 

绕不开的香港基因:房地产

 

1987年11月,深圳政府派人到香港大学找经济学家张五常,想要借到一个拍卖用的木槌。那时候,内地仍在计划经济和市场经济的两端摇摆,拍卖这种事,早已绝迹多年。

在《辞海》里,对拍卖的定义是:资本主义制度的一种买卖方式。

社会主义的深圳,跑到资本主义的香港借“买卖方式”。当时,这可说是一桩奇闻。

香港测量师学会得知这事后,专门派人到英国定做了一个2.95公斤的枣红色樟木拍卖槌,赠给深圳市政府。将资本主义的买卖方式,输送到了社会主义的中国内地。

1987年12月1日,深圳敲响了中国石破天惊的第一槌——土地拍卖,公开拍卖了一幅8588平方米地块50年的使用权。

一直以来,土地国有是中国社会主义的象征之一,深圳却开创了使用权出让的历史先河,也打开了一个经济大发展的时代。

但深圳从香港借来的,不止是一个木槌,而是一整套基于土地的经济发展模式。

土地使用权交易、土地批租和霍英东发明的“楼花”,都被深圳从香港照搬过来了。就连深圳的速度和效率,也是从香港学过去的。从这一点来看,内地和香港在某些方面不是二制,倒像是一制。

之所以这么说,是因为自香港割让给英国之后,香港当时辖区内的的土地就属于英国皇家所有,是英皇的财产。而英皇不卖地,只批租,香港太远,土地出租的权利就由港英政府行使,所以香港的所有土地,都称之为官地,除了一座教堂被授予了永久产权,其余全是租借,没有任何人有私有产权,换句话说,香港也可以说是土地公有制度。

在公有制的基础上建立起资本主义发达的经济体,不学香港都有些可惜了。

于是,在后来的房改过程中,深圳还从香港那里搬来了预售制、银行按揭贷款、分期付款等等。

深圳从香港学了太多东西,就连香港房地产的毛病,也学的一丝不差。比如,人多地少和高房价。

深圳房价涨幅之快,着实令人惊叹。2006年,深圳住房均价不到1万元/平方米,到2016年时,这一数据飙升到5万多/平方米,十年涨了490%。相当于每年涨了接近50%。

2006年深圳平均工资不过2926元,2016年深圳平均工资8525元,十年工资涨幅是190%。

收入跑不过房价,就像香港一样。

数据表明,香港的房子真的很贵,最贵的尖沙咀一平方米要22万人民币,最便宜的离岛区也要9.4万人民币。这说的都是普通住宅,而非豪宅。

按照香港2018年17500元港币的月工资中位数,普通人要不吃不喝29年才能买得起一套总价600万港币,实用面积在30平方米以下的房子。

高高在上的房价,让香港年轻人少了很多机会。日积月累之下,为最近的一系列问题埋下了伏笔。

深圳,如果真的要当下一个香港,是否也会重现香港房地产的辉煌?

 

学香港?学新加坡?

 

在《先行示范区》中提到,推进在深圳工作和生活的港澳居民民生方面享有“市民待遇”。简单来说,港澳同胞也可享受深圳同城居民待遇、子女上学、就业将一视同仁。

有观点觉得,这代表着众多来自港澳的人才涌入,也就等同于一大把新韭菜摆进菜市场。而香港的需求外溢也就代表着,有利于平抑香港房价。但重点仍然是深圳的房价又要涨了。

事实果真如此?

他们或许没有看到紧跟着“市民待遇”的后一句话:建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制,加快完善保障性住房与人才住房制度。

近期一直在强调“房住不炒”,这几乎是中国特色社会主义中极具独特性的一环。有了香港这个前车之鉴,如果深圳真的想要建成“中国特色社会主义先行示范区”,或许难以忍受高房价对经济活力的压制。

从行政力量的角度来说,深圳并不希望房价无休止飞涨。因此,调控的手也伸到了市场正中心。

这当然不仅仅靠一句话就能完成。

从市场上来看,深圳楼市当然有上涨的动力。不论是来自广阔内地的需求,还是将来从港澳北上的的人才,悉数成为了支撑深圳楼市的底层磐石。可以说,如果没有行政力量的压制,深圳楼市或许真的将变成下一个香港。

但这些未来的刚需们,他们所需要的究竟是住房,还是商品房?

这个问题或许少有人思考。

比香港幸运的是,深圳有的不仅仅是需求,更有满足需求的能力。

2018年,深圳出台住房改革新政,提到2035年深圳计划新增170万套住房,但纯粹市场化的商品房只占40%,剩下的60%都是人才房和保障房。

简言之,深圳的意图是用保障性住房解决基本的住房需求,而另外的40%商品房,作为富人们的猎场。

另一边的香港,到现在也只有大约28.9%的居民租住在政府提供的公屋中,其余的7成居民,就在少量商品房市场上展开争夺战。深圳的未来的住房市场,显然更具活力。

全球实行保障住房为主,商品房为辅的双规发展思路,有取得很大成绩的,新加坡要算一个。

前事不忘后事之师,要成为新的全球标杆城市,深圳首先要摒弃的,便是深植于基因之中的经济弊端。

当深圳的房地产市场离香港越来越远,深圳的未来才比香港更加广阔。

•END•


精选留言
  • 8
    又是一个中国梦。
  • 5
    深圳楼价肯定要涨的,哪个国际城市你一般市民能消费得起。
  • 4
    国家出台政策,大家想到的不是政策的好坏优劣,方针是否高瞻远瞩切实可行,而是房地产,房地产成了平常百姓牵挂无法摆脱的痛,作者在国家政策刚出台,就一针见血提出避免房地产经济。成为先行区,世界的一个中心,需要深圳智慧,更需要更多的企业家放眼世界,有功不在我之胸怀做基石性工作,厚积薄发开拓世界性产业市场;创业者客服艰难勇创未来,而政府需彻底转变身份,服务于市场,引导好区域综合发展,创造良好的营商环境。也希望如作者畅想,房子不是这次深圳先行区建设的热点。
  • 3
    涨吧………反正我也买不起房……更买不起深圳的房……
  • 3
    公房超级多,商品房就会收到抑制。关键是政府管理者愿不愿意舍弃?
  • 2
    房价肯定还得涨,最起码涨到比香港最便宜的房要贵!
  • 1
    随着国家大基础建设进入尾式,发展要靠内力了,房价都没有涨的可能了,土地出让金的财政貌似会退出历史舞台
  • 压制深圳的房价,吸引香港的人才,深港一体化!香港的高房价不攻自破!
  • 房价超香港就是作死的节奏

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作者: RESSRC

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