风继续吹 | 你包叔

2018年年底,负债千亿的黄老板给泰禾找接盘侠,他第一时间想到了孙宏斌。两位中国房地产行业最激进的老板坐在了一张桌子上,但境遇迥异。

黄老板的院子系豪宅在地产业独树一帜,孙宏斌自认为自己的豪宅也不赖。一位泰禾朋友跟你包叔说,孙宏斌当时跟黄老板说:

今天下产品英雄,唯使君与斌耳!

孙宏斌刚上市那会其实抠抠嗦嗦,远不是现在“一直对钱不太有概念”的阔佬形象。那会他抱着国企首钢的大腿,一起在北京做了西山壹号院。

有次包叔在西山壹号院跟他论天下英雄。他说自己看过全世界的豪宅,特别喜欢绿城的桃花源,可惜太贵了。要是老宋能打点折,他就能咬紧牙关买一套。

我真是第一次遇到地产老板跟我说房子太贵:

 地产商也没余粮呀! 

过了两年,孙宏斌把北京农展馆地王拿下。在媒体会上宣布:

 北京壹号院只卖30万一平米,很便宜。

 不再是当年坐在板凳上,搓着手心说绿城房子太贵的样子。

敢说北京房子能卖30万一平米的,除了孙宏斌,也就只有北师大的董藩教授了。2012年,董教授就给25年后的北京房价描绘了一条蓝图:卖80万一平米。

说完这句话没多久,他转身就带着粉丝,从北京开赴河北固安团购房子去了。

诺贝尔经济学奖得主萨缪尔森说: 

当经济学家说话时,他其实总是想从对方口袋里多捞点利益。 

岂止“经济学家”是如此。

 

1

 

2010年,中国网发起一个“互联网九大风云人物”的投票。

著名“经济学家”郎咸平当然入选其中。但几十万网友票选出来的其他几个“中国最有良心的学者”,包括了易宪容、时寒冰、曹建海等人。

这几个人的成名路径和郎咸平有类似,语不惊人死不休。但他们青出于“郎”而胜于“郎”——都以唱空中国楼市一夜闻名。

社科院金融室主任易宪容预言上海房价会下跌50%、北京房价会下降30%;2007年,时寒冰发起不买房运动,并预测09年为中国楼市雪崩元年。

社科院研究员曹建海更直接。不管何夕是何年,都说中国合理房价应该降50%。

他们简单粗暴地预测楼市,发表的言论,迎合了大批老百姓的心声。

2008年金融危机后,每隔两三年,中国楼市和股市都会来一轮过山车。中国老百姓也都在思考一个百思不得其解的问题——该不该买房。

资产剧烈波动让老百姓焦虑如何保住手中财富,“经济学家”们粉墨登场。

后来,易宪容被社科院劝退了。社科院金融研究所所长抱怨,一般研究员一年只发表二三十篇论文,易宪容一年写了600多篇论文:

他完全没有调查,误导了大众,不知道在瞎捯饬什么。

 他们在跑步演讲授课,名利双收。老百姓等发现自己被他们营造的海市蜃楼愚弄时,已为时太晚。

董藩也是中国成名最早的房产专家。2011年4月,董教授就发过一条微博:

 40岁时没有4千万身家,不要来见我,别说是我学生——这是我对研究生的要求。

 这条微博当时引起了巨大争论。包叔觉得董教授应该从生源抓起,专招身家3999万以上的研究生,这样可以保证他学生的成材率。

一年后,董教授又在一个论坛上发表了自己的最新研究成果:

 25年后全国房价均价9万,北京房价均价80万。 

董教授还淳淳善诱,举例解释说1987年北京是五百块一平米,25年后的北京变成了两万一平米。以此往后推25年,北京房价肯定也是翻四十倍。

经过四十年的发育,你包叔的好友兽爷成为一个一米五三的抠脚大汉,按照董藩老师的算法,80岁的兽爷身高将达到三米,腰围也是三米。

 

2

 

2019年开始,楼市扑朔迷离。

厦门的房价基本上是去年的七五折;北京的二手房跌去了10%,上海房价也基本回到2016年底的水平,但同时也有消息说:

 小阳春要来了。

 深圳的房价也跌了。但人们眼睁睁地看着华润瑞府8000万豪宅秒光,南京也传来消息,3000人看房团横扫楼市。

唯一有确定答案也就是杭州的西湖国际城,开盘价格比周边二手房低了1万多,262套房子引来了17344户登记摇号,中签率1.5%。

廊坊楼盘一天涨7000元的消息一传开,马上有人跑去买廊坊的商住。一些城市首套房贷利率从上浮10%降到了7%,马上就被看作放水的信号。

又是熟悉的味道,躁动。新城2019年的销售目标是2700亿元,相比2018年2210亿元,增幅22%。这是地产商对今年楼市的预期。

所有人都在盯着泄洪闸,都像怀春的少女,等着验孕棒上的那一条红线出现。

结果等来了房产税要立法的消息。

房价已经成为一门玄学。有人搬出了万年历,说过去都是三年来一次房价暴涨。有人搬来了死去经济学家的康波定律,说85后们人生第一次康波就要来了,就在2019年。

中介和专家的鼓吹,大家都能看出来,但有些人的鼓吹,是被忽视的。

2013年2月,大同市长耿彦波调任太原,有人说他五年修了别人五十年都修不出来的路,也花了别人20年才能花掉的钱。让政府背上百亿负债,是耿最大的争议之一。

但是耿彦波和他的好朋友私下算了一笔账:他留下了100亿元的债务,但是同时又留下150亿元的土地置换收益,还有一些没有收回来,如果全部收回,应该有300亿。

大同根本不欠债。

耿彦波这样像企业家一样经营城市的官员,已经成为主流。用负债把新区的配套和环境做好,让土地迅速增值,最容易出成绩。

很多城市的房价,因此被推高。

耿彦波五年拆迁了十三万人口,放到南方的很多城市,并不算显眼。2016年到2020年,杭州预计将会有7.5万户得到货币化安置。

为了迎接亚运会,2018年一年,杭州拆出了四万人。因此杭州的卖地金额,是全国最高。杭州的朋友说,如果没有意外,2019年杭州的土地出让金,还会是全国最高。

不会有人注意到,前不久绿城一个楼盘的备案价格涨了5000元,这可能是杭州楼市今年全部的理论支撑了。

你包叔的好友,杭州楼市专家丁建刚说,杭州市区面积8000平方公里,是深圳的4倍多,但是常住人口不到一千万(比深圳少300多万)。

 既不缺地也不缺房的杭州,房价在很大程度上不取决于供需关系。 

说杭州楼市有泡沫,毕竟会得罪那么多父老乡亲。

 

3

 

不再有人记得廊坊楼市腰斩,或者北京上海调控商住。

上海一位朋友的商住曾被强行敲掉装修。前几天他问我,去廊坊买一套商住,有没有前途。

三月初有个公司年入千万的淘宝小老板在线上筹钱看病,有人问她为什么不卖房子,她说:

我的房子还被限售着呢。

 大家都在等着彩蛋。过去几次的房价上涨,你真以为是市场的结果?

因为没有耐心和记忆,所以无论是谁,都能把买房人玩弄于股掌之上。买不起北京上海,就去柬埔寨吧。马来西亚森林城市的人们,已经被忘记了。

只是有时候一些情绪反转后的反噬,是很激烈的。看看过去两年郎教授、宋鸿兵甚至罗胖的人人喊打。由爱生的恨,只会对你更咬牙切齿。

相比专家们,包叔看得更多的是一些房产公司或者中介机构自己的研究。他们有时候更纯粹些,春江水暖鸭先知。

比如万科的谭华杰团队、保利发展的战略研究院,恒大的任泽平团队等。

你包叔去年有次跟链家左老板聊天,发现左老板才算是掌握了中国核心城市二手房的全部数据的人,比如他说:

北京需要2亿平米的出租面积,但现在只有1亿平米的存量房是用来出租的。 

万科谭华杰团队2014年当时做的房地产研究也是值得看看的。当时他们花了8个月时间,做了全球房地产最大一项量化研究工作。

促使他研究的动机,是那时就发现,中国整体的短缺时代已经结束了。这个研究之后,谭大师就封笔去搞农业去了。

现在对于楼市的分析,大家都在看政策,很少有人看人口了。

前几天你包叔看到保利发展战略研究院的房地产行业白皮书。他们强调,地产业两大核心驱动力是人口及城市。用这个思路来分析城市的发展周期,才是基础常识。

用不着怀念,中国的人口红利期的确已经过去了。

农民工回流三四线城市,是上一轮三四线房地产大爆发的重要背景。至于未来,将有2.5亿人受过高等教育,他们的迁移选择将深刻改变中国城市格局:

房地产峰值时代更应追寻需求而非供给,布局聚焦最优百城。

 这些核心城市中,分化也很严重,珠三角有重点的九个城市,北方只有少数几个核心城市有生命力,中西部他们点名了武汉、西安、成都、贵阳,认为郑州和南昌优势并不明显。

白皮书上写,2018年四季度,全国性的市场运行周期拐点已确立,新的一轮调整中,中西部非城市群三四线城市,周期滞后先行城市一年以上。

你包叔的好友兽爷想了想,问我:

 中西部有城市群吗?

保利的话翻译过来很简单,一二线城市去年年底发生的事情,将在不久之后在三四线城市身上发生。

与此同时,下半年先行的城市将率先筑底,资金将从三四线城市向一二线城市回流。

承认很多城市已经失去投资价值,会砸掉很多人的饭碗。

当然,即便相信了命中注定。过马路的时候,我们还是要左右看看的。

中国楼市的真相,可能比靠谱的研究还稀缺。来自驻马店的兽爷研究了这么久,也不过发现了一条:

我国先富起来的那部分人和贫困人口的人数一样,都被大大地低估了。

精选留言
  • 190
    点开文章时272,看完后再点开2.7W.这个周一的下午,伪中产都不忙
  • 141
    先让一部分人富起来,再把没富起来的消灭掉,最终实现了共同富裕,没毛病
  • 93
    面多了加水,水多了加面,乐此不疲,甘之如饴
  • 90
    我一个前同事是时寒冰老师的铁粉 听了他的话在10年卖了一套北京110平的三居 拿了这一百万炒股 现在好久没和他联系了 估计坟头的草有两米高了吧
  • 42
    浙江人的特点是:不论温台甬金丽衝还是嘉绍湖的人,有钱就一定会跑到杭州去买房子。而广东人却不会。。。。。 之所以知道这件事情,因为我是杭州姑娘的广东老公
  • 30
    包叔经过多年努力,终于攒够了3万元。最后找煎饼连锁企业老板他兽爷,凑够了4000万。在40岁之前成了董老师的合格生。
  • 26
    他包叔都能在西山壹号院论天下英雄了,怎么还摆得了煎饼摊儿?真的要学刘玄德卖草鞋?
  • 25
    离4000万已经不远了,只差:3999.9994万元了。
  • 24
    前几天听一个同事说 他家的几套房子,都挂在中介 帮忙抬房价,不为了卖本身在出租,只是为了给中介增加房源 为我们城市的高房价贡献理论。据说中介里很多都是这种情况,这个同事本身是独生子女,家里在好的时机屯了几套房子,觉得自己就很有钱了,但是本身的工作就是一般 没什么前途也赚不了多少钱的。感觉中国的高房价绑架了所有人 不论是刚需还是吵房的,都不希望房价跌。不论政策怎么制定 人民总会钻空子。我之前在巴黎生活,法国的房产税和地皮税出了名的高,所以一般条件的年轻人都不买房。我觉得房产税的制定一定要符合中国国情,不然有可能损坏的是刚需群众的利益啦。
  • 24
    余额一直在四千和一万之间浮动,就是合并不到一起可咋整
  • 21
    包叔若安好,大家便晴天
  • 19
    赌呗,国运,城运,以及韭菜的怀孕
  • 18
    大风起兮云飞扬!砸锅卖铁要买房!
  • 15
    大城市越来越贵,小城市越来越便宜,怎么像现在的日本
  • 14
    现在全国劳动人民都在谈论房子。形容一个人有没有钱,首先用修辞手法是他在某地有多少套房子。我想说的是,房子这么值钱,那修房子的砖是不是也值钱,以后去菜市场不拿人民币拿砖能不能买到菜?
  • 14
    我知道了 包叔是研究僧
  • 13
    当前社会的主要矛盾还是人民群众日益增长的物质文化需求和没钱的矛盾
  • 10
    人都集中到笼子里了,田野里是有大作为了。
  • 9
    长期看人口,短期看政策
  • 9
    “风继续吹,不忍远离。”
  • 8
    董教授幸运没教到我,不然我会让他很没面子的
  • 8
    我们村,是有名的贫困村,已经有一大半人在县城市里有房子了。 都是辛苦攒的,掏空几代付了首付,想着升值。
  • 7
    我也是驻马店来的,很羡慕兽爷有个包叔这样的朋友。
  • 6
    说我们是伪中产的那位同志,你出来。请在“伪中产”前面加一个定语,“爱学习的”。
  • 6
    兽爷一米五三?摆摊卖饼?很像对某位著名小说人物的描述啊😏
  • 6
    包叔有了3999.99万的时候。我会凭一己助你到4千万这个小目标。哈哈哈哈
  • 5
    兽爷说的对呀,我们大中原都是地,哪来的城市群
  • 4
    我12年看了时寒冰的书,当时真觉得好。现在觉得,那些人都弄错了一个最基础最根本的问题,市场经济规律的基础是市场自由竞争,这是不存在的,所以大炮比经济学家管用。
  • 4
    一口气读完,除了搞基,其他都忘了,执念太深不服不行。房价?哪里基友多,哪里房价就坚挺。这才是真理!
  • 3
    包叔文章发在上证大涨2.47%的这个下午,多少人又想卖房炒股了。
  • 3
    兽爷没有卖煎饼了,包叔已经跟孙老板谈笑风生了
  • 2
    大风越狠,心越荡
  • 2
    我的历史知识是从历史书上学来的,书上说什么我就信什么。当年书上说美帝等处在水深火热之中,需要我们去解放他们;后来打开国门终于明白原为是《一出好戏》。
  • 2
    房地产的江湖,风起云涌,各领风骚没几天。。
  • 2
    吹吧吹吧你的桀骜放纵,西部中心城市,这是要喝西北风的节奏啊
  • 1
    兽爷以国贸煎饼摊向包叔质押得到价值4000万的煎饼材料,加工得到煎饼两套,单价5000万一套,一套向包叔还本付息,一套自留,包叔兽爷身价均超4000万,都成了董老师的好学生
  • 1
    地产霸权,风侵骨髓。
  • 包叔若安好,大家便晴天!
  • 风力较弱,属于歪风。

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作者: RESSRC

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