告别公摊面积后,房地产将面临大洗牌 | 顾子明

近日,住建部官方发布了一系列征求意见的通知,其中《住宅项目规范》中,明确指出了“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这意味着,全球最后一个公摊面积还计入房屋面积的国家,终于将成为历史。近年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象也将终结。

说起来,套内面积是一个只有中国才有的“中国特色”,最早是由香港地产商搞出来的。

而在改革开放后,我们在探索福利分房之外的供应模式时,香港这个链接世界的窗口,自然也成为了我们的导师。商品房政策上从招拍挂到预售,再到分摊面积,几乎是全盘照搬了香港模式。

因此,在享受了香港模式的带来的巨大红利同时,各类港式弊端也随之而来,尤其是高昂的房价,成为了无数年轻人的剧痛。

而此次终结套外建筑面积,改为套内使用面积面积,一方面让很多人看到了房价下跌的希望,另一方面很多专家也站出来说改变计算模式并不能影响总价。

那么,这则规定究竟会如何影响房价呢?

这个问题既复杂又专业,解释起来会有点麻烦。

不过,作为我的老读者,应该会掌握一门技术,对于自身不了解的领域,最简单的方式,就是“看专家们的屁股”。

毕竟,话可以随便说,但身子是不会说谎的。

因为,任何一个政策,积极推动他的,必然是最大的受益者;反之,积极阻碍他的,必然就是最大的受害者。

这里呢,举两个现实的例子。

2002年,黄奇帆到了重庆,就率先把重庆的房地产按照套内计价进行改革,后来呢,其主政期间重庆的低房价成为了全国的一朵奇葩。

而在2016年12月30日,黄市长在早上卸任,都没撑第二天,重庆房地产协会下午就起草了恢复按照套外建筑面积计价的建议,交到了市政府……

可想而知,地产大佬们等这一天等的多辛苦。

而另一个相反例子,是2010年,香港立法委建议,在新房买卖中,去掉套外公摊面积,按照套内使用面积定价。

随后,在香港官方咨询公众意见中,反对意见特别巨大,一波波的地产大佬和业内专家站出来炮轰香港当局,坚持应该按照套外建筑面积交易。

大佬们的御用人文们,把理由也编织的合情合理,仿佛一旦去掉公摊面积,就会引发巨大的混乱和社会动荡。

后来地产大佬们发现顶不住,还搞起了“抻”字诀,提出“统一建筑面积的方法”,想尽各种办法拖慢立法进程。

一直拖到2013年执行取消公摊,大佬们口中的混乱也没有出现,嗯,不断飙升的房价反而得到了遏制。

所以呢,对于自己不懂的领域,可以多学学毛教员:凡是敌人反对的我们就要拥护,凡是敌人拥护的我们就要反对。

从屁股上就能看出来,对于按照套内面积计算最害怕的就是地产商。毕竟,公摊计入房屋面积这种“中国特色”,就是他们研究出来的。

简单说呢,按照套外计算,拥有分配权的开发商就掌握着主动权,成为卖方市场,而一旦按照套内计算,拥有选择权的消费者就掌握着主动权,成为买方市场。

因此呢,对于改为套内使用面积销售,为开发商和炒房的,自然就要坚决的反对,对于买房的住房的就要坚决的支持。

嗯,并不需要去研究里面复杂的机制。

那么对于房价的影响呢?

其实这是一个非常复杂的系统,且不说全国数以亿计的消费者,中央监管部门、地方政府、银行、开发商,每一个环节能摸入门就已经很了不起了,更不要说将其融会贯通。

因此,对于超级复杂的系统,最好还是找一个相似的系统,这样就能够在不理解的情况下,依然得到答案。

而房地产市场在中国,最类似的莫过于股票市场,因此两者对比,往往能够找到一个相近的答案。

虽然套内和套外看起来只是一个计价的模式,但是按照过去的套外计价,开发商就能搞出大量的猫腻,联合测绘公司偷面积以及把分摊的公共面积再销售,都是很多中小开发商的惯用伎俩。

这些猫腻对于刚要买房的小白,和初入A股市场中的韭菜一样。买房子送车位和A股的高送转类似,都特么的羊毛出在羊身上,大家却乐此不彼。

而随着国家将套外建筑面积统一归口为套内使用面积之后,就像资本市场开启严格监管一样,信息越来越公开,过去的很多猫腻就无法再玩了,这将导致大量依赖于猫腻存活的中小开发商越来越艰难。

虽说是良币驱逐劣币是对大开发商的利好,但而因为中小开发商的艰难,也将导致整个市场下行,资金面看空,使得很多好的大开发商的估值也被“错杀”。

所以,某种程度上来看,资本市场这去年也给房地产市场先干为敬,打了一个样。

而且,从最近几年农村的土地确权来看,此次城市房屋的套内面积本质上都一样,就是确定产权。因为,权力和义务未来一定是要相匹配的,套外面积大家都没用,收房地产税肯定是不合理的。

更不要说,过去的套外计价,使得整个房地产市场因为分摊率的不同,被割裂为无数的相互无法打通的小市场。而如今,随着改为套内面积计算,将使得整个市场连通起来,不仅能能够更好的数据化,还能够更好的资本化,以及在市场化流通。

而且,说到流通,本次规范还有一个重点,就是未来房屋要“精装交房”。由于开发商的装修周期要远短于个人,这会直接使得大量房屋进入使用市场,从而在供应端,短期迅速提升了住房的实际供应量。

而且,“精装交房”将非常有利于房屋进入租赁市场,过去很多投资客手握毛坯房,不愿意花钱装修去租赁,认为租金不够支付装修费的。而如今,很多投资客面对“装都装了”的房子,很容易将其放到租赁市场。尤其是在未来房地产税的压力之下。

可以预见的是,这一套政策组合拳下来,最大的目的,还是向市场上供应更多的住房,让市场的手来平衡房价和租金。

而如今国家大力推动的长租市场,某种程度上看,也是房地产领域的一种“科创板”,未来也会调动更多的国家资本往其中投入。

在长租市场的推动下,未来全国的房价,也会像科创板推出后类似,有可能将导致主板的两级分化。

因此,从宏观上来看,未来无论是房地产市场和资本市场,都会向着更加市场化的方向发展,让资产流通起来,最终回归真实价值。

所以,想要明白自己手握房产的走势,也许,今年的资本市场就会给我们答案。


精选留言
  • 477
    套内面积,数据化,资本化,房产税,房产市场化,这一套组合拳打得不错。
  • 67
    公摊是李首富搞出来的吧
    407
    作者
    是霍老板搞出来的,不过这位在国内声誉太高,所以就不提了
  • 67
    精装交付对于家具行业有好处吧
    354
    作者
    这种大宗采购意味着行业大规模的洗牌啊,几家欢喜几家愁
  • 49
    明公,你也是土木工程专业出身吧?我看这份文件更像是一套设计施工规范,文件本身99%的篇幅似乎也是在讲工程设计,会有行政条例的效力吗?
    292
    作者
    这份文件不重要,看央媒的集体跟进才重要
  • 62
    明公,能否解读一下近期的资本市场,越来越看不懂了!东方通信2个月从4块涨到30块。为什么没有监管发声?这是买马骨?我怎么觉得像是挖坑啊!
    257
    作者
    马股啊,科创板要开了,给大家信心
  • 66
    一二十年的地产商老营销人,实在没看懂明公说的中小地产商在测绘方面做手脚,难道在国内的地产行业,中小开发商的报建能量还能大过几大巨头?不知道明公现在是在大的还是中小的任职?
    247
    作者
    央企和上市公司一般不会在测绘方面搞手脚啊。虽然我所在的企业不会允许搞手脚,但搞手脚其实真的不难。
  • 64
    只有资产流通起来才能回归最终价值, 非常认同这一点!那么问题来了。为什么还要限购限售?限购限售到底是为了保房价还是为了降房价?
    206
    作者
    就跟股票的涨跌停板类似,怕涨更怕跌
  • 44
    明公啥时候聊聊股票,证券全线涨停了
    185
    作者
    我上周不是写了资本市场的重要嘛,而之前也说过,上涨的话,会安排券商会先动。趁着这一波国际形势趋缓,能拉多少拉多少….
  • 46
    精装交房对室内设计搞装修的有何影响,难道也是抱大腿嘛?
    163
    作者
    集中化、智能化、绿色化,肯定是大的,有特色的拿到最大的礼包
  • 43
    静等长租领域领头羊的万科疯起来
    139
    作者
    这种准央企股不会太疯的
  • 41
    房产的走势如明公所言,也会两极化吧
    107
    作者
    这最后还是要由市场决定,所以,我也准备观摩一下今年的资本市场走势,究竟会不会是理想化的两极化
  • 85
    明公,今天看到次条文章的时候,脑子里面第一个想到的就是你说过,数字货币不是不能搞,关键是掌握在谁手里面。 互联网的去中心化反而会形成质量更大的中心
  • 26
    沙发 沙发
  • 23
    抢的到沙发么

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作者: RESSRC

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