顾子明 | 历史进程中的打砸售楼处

最近,伴随着万科高呼活下去,多年不见的包围售楼处又一次兴起了。

从中国房企一哥碧桂园的上饶售楼处被砸开启,国庆节,全国数十个项目的售楼部被堵了。原因很简单,房子降价了......

最近,政事堂在研究周期,发现了一个很有意思的事情,中国房地产历史上,有三次标志性的砸售楼处,分别是2008年杭州万科被砸,2014年杭州万科又被砸,直到万科把一哥位置让给碧桂园之后,2018年被砸的轮到了碧桂园。

对比三次事件,我们会发现一个周期,每隔五年左右,中国大地上就会出现一轮房地产的低潮。

而这个房地产低潮的周期,往往前面还都伴随着一次A股重挫,07-08年从6100点跌到1600点,13-14年从2500点跌破2000点,18年则是从3500点跌到了如今的2500多点.......

从资本的角度来看,每一次资本的寒冬,都会引发房地产商的去杠杆甩货自救,低价导致了老百姓“奋起反抗”,勇砸售楼处。

而资本市场上的投资者普遍比老百姓理智,不会去砸国家机关,他们会坐到证监会,一起帮忙“出谋划策”。

14日刘士余召开投资者座谈会

而反过来看,每一次老百姓和资本对房市和股市的“奋起反抗”,又会迫使国务院开启大放水。

08年迅速启动四万亿大放水,14年开启货币化棚改去库存。这一系列的放水动作,不仅拉动了房地产市场,使得房价屡破新高,更使得上证指数在政策执行的次年,股指水涨船高,分别从1600点涨到3400点,从2000点涨到了4600点。

说起来,打砸售楼处只是经济周期中的一个缩影,不过,如今的我们又一次站在了To be, or not to be 历史的十字路口上。几乎所有人都在等待着放水,资本大鳄和股民们期待放水让大盘重回高点,开发商和房奴们期待着放水让房价再创新高。

在是否放水的问题上,原本对立的群体,取得了惊人的一致。

而今天,资本市场翘首以盼的央行降准日如约来临,不过,7500亿的天量放水之下,股市却没有给大家什么好脸色,最终仍以下跌1.5%收盘。

周六文章结尾处的配图《大时代》

算起来,这轮降准从7号公布到现在,沪指已经跌了10%,所以呢,妄图靠央妈放水续命的各位,还是洗洗睡吧,你大爷还是你大爷,你央妈已经不是你央妈了.......

如今的央妈,已经能够“独立自主”的制定货币政策了。


如果收拢一下最近围攻售楼处的新闻,我们会发现,近期这些项目几乎一色都在三四线城市或者一二线城市的远郊。而这些,也是政事堂今年反复强调的要避开的地区。

这些地区的售楼处被围攻,是因为他们大规模降价,而开发商敢于降价则是因为有足够的利润空间,至于降价的空间则是来源于近期汹涌的涨价潮

但是,推动这些地区房价迅猛上涨的根源,并不是自身的造血或者吸血能力,而是货币政策下放水的溢出效应。

而当中国的货币政策放弃大水漫灌,进入稳杠杆的阶段,那么这些边缘地区,依靠的溢出水源必然会枯竭,甚至中心地区还会对这些边缘地带产生货币的虹吸效应,再加上房企的决策以及政府的影响,这些边缘地区的房价就会形成一种“薛定谔”的状态。

今天有个新闻,掌管两万亿资产的华融赖小民被双开,第一条就是违背中央金融工作方针政策,盲目扩张。

有趣的是,在刘总刚说完国企改革要“断其一指”后,纪委就把“金融国家队”的赖小民拿出来杀鸡儆猴。在加上刚刚公布的王三运案也牵扯到了刚刚离任的,货币化棚改支持者的国开胡董,恐怕,这也是在给国家队的资金流向指明方向。

至于一二线城市的中心城区的房价。政事堂看来,从我们在中国制造2025上对美方不退步就能看出来,未来我们会铁了心的发展高尖端的产业。而尖端科技必然意味着产业集群的汇聚,而汇聚也就只能在有规模化效应的一二线城市当中。

因此,在国家队资金流向明确的大背景之下,未来新动能产业所集中的一二线城市,国家队必然会为其保驾护航。努力去守一二线城市核心区的房价,防止出现系统性的崩盘,以影响国家新动能的推动。所以,刚需们在一二线的中心城区买房,也是在赌国运。

即使悲观一点,当寒冬来临时,就像1998年,长江发洪水了,中央政府不可能允许淹上海,也不会淹武汉,于是安徽的三四线城市就得受灾了。

嗯,这就是中心区域和边缘区域的区别.......


自二十年前的房改开始,中国房地产历经这么多年,早已形成了有房阶层和无房阶层的两大群体,有房的就像那些围堵售楼处的,希望房价继续上涨,而没房的,就在高呼房价过高。

目前,市面上高呼房价过高很大程度上是因为“政治正确”。从房地产税这么多年来,推进的这么缓慢,我们就会明白一个道理,有房群体的整体能量,远远大于无房阶层。

但是,从近年来,资本市场的大鳄,被像王八一样捞出来挨个放血,影视大碗的范爷,也得像孙子一样的磕头补税,我们就会明白,在经济的寒冬之下,国家想要事实积极的财政政策,还得降低财政杠杆率,就不得不增加更多的税源。

因此,在房地产税这个问题上,近年来多方力量角力非常严重。

每过一段时间,就会出现高级官员来给房地产税吹风,譬如今天原住建部的副部长仇保兴就来了一个大鸣大放,说北京空置率在百分之十几到二十,房地产税应该分为四个税征收云云....

虽然官员和学者们纷纷指责房地产泡沫,并寄希望于房地产税能够遏制泡沫,但是巨大的泡沫背后,本质是政府从土地出让到税金获得的巨大利益。

如果让政府做选择题,股市和楼市的泡沫二选一必须刺破,那么他也会毫不犹豫的刺破股市。因为房地产行业为政府不仅提供了庞大的就业,也提供了极其庞大的税收,而更重要的是,房地产这种几乎要将百姓六个钱包都掏空的变相税收,相比于像涨了几毛钱就“民意沸腾”的油价,并不会引发什么民众愤慨。

所以呢,别看万科这几天都在BB活下去,中国房地产这个行业能够像古代的盐铁一样提供巨大的财政收税的行业,绝不会完蛋,只会在供给侧的寒冬之后,剩下几个巨头,然后跟政府走的越来越近,源源不断的为“封狼居胥追亡逐北”提供财政支持。

所以,这两天首个现房销售的深圳龙华金茂府,很可能就是为取消预售制度做预热,将以后买房慢慢改为现房销售。而预售制度一旦逐步取消,这也就意味着依靠着信贷周转的大量房企,将面临巨大的去杠杆威胁,将没有了生存的空间。

只有那些能够拿到整改后国家队旗下廉价资金的巨头们,也将有能力成为替国家“收税”的超级寡头。

因此,从这个角度来看,万科一方面大张旗鼓高呼活下去降杠杆,另一方面却还在拼命的加杠杆拿地,在寒冬中别的售楼处被砸的时候,他还给买贵的客户退钱。这一系列相互矛盾的动作,就很好理解了。

嗯,如果还没理解,说明你的宫斗剧看少了.......


精选留言
  • 479
    加一个脚注。 按传统管理逻辑来…“国企”往往指的就是各级国资委向下管理的企业… 那么提出国企改革“断其一指”…推出来祭旗的就不应该是华融…更不会是国开…好比说杀鸡儆猴,结果炖了三头鹅… 因为上述类似的国资机构的管理权不在国资委,而在财爸、央妈、各种类似文化部的部委甚至是G务院直管。 那么是谁扫清寰宇,一统家禽界,让鸡鸭鹅一体当差一体纳粮? 必须是鹤总和他背后的男人。 鹤总的G务院G有企业改革领导小组,不仅能领导传统的G资委向下的央企,还能领导金融类央企、文化类央企…还能通过“双百计划”跨级领导央企二级单位和省(区、市)管的地方国企…等于在所有“国字头”上面加了一个总帽子,金猴奋起千钧棒,玉宇澄清万里埃。 其反映出的大集权、大纵深、大整合、(就不说大监督,这个太无聊了)的操作,也带出了新时代的施政特征,不仅在国资战线,在组织、宣传等战线也有鲜明体现~ 跨级管理也会带来很多机会~抓住机会选好车,朝为田舍郎、暮登天子堂哦~
  • 122
    万科是为了捡尸吧
    455
    作者
    握那么多的现金,不捡尸体留着存余额宝啊?
  • 66
    请教明公怎么看上海未来的发展走势?感觉上海已经被京深杭的新经济浪潮远远甩开了。
    436
    作者
    上海是中国国资的大本营.......泡沫最少的地方
  • 380
    这就和因为收税多,所以即使吸烟有害健康,烟草行业也不会被刀砍一个道理。
  • 144
    明公这些文章都在讲就算战胜了美国,国内也会形成豪门垄断,没有对平民更友好的未来吗?
    307
    作者
    所以,就看初心了......
  • 277
    研究制定房产税的都是有好几套房的,所以你懂的……这是多年前一位即将退休的出租车司机对我说的,令我茅塞顿开。
  • 55
    有论调说取消预售,会增加房产商资金成本,从而推高房价,是不是为地产商洗地
    233
    作者
    这种一股力量在背后推动,就像房产税一样,不是为了洗地,是为了洗掉一大批的竞争对手
  • 214
    万科:你和钱对我都不重要,没有你,对我很重要
  • 50
    万科一喊碧桂园被砸了碧桂园在马来西亚的那个项目也不太妙吧?现在又开始推泰国移民和留学,这帮人就不能推点好地了……
    204
    作者
    碧桂园大马的项目,超级败笔.......
  • 27
    我就是一个小疑问,明公不是说万科已经够低了吗,为啥不闲钱买万科趴着等,反正也跌不到哪去了
    195
    作者
    我是准备找机会捡尸体的,因此就不投资捡尸体的......毕竟中间隔了一手....
  • 62
    明公国家保一二线城市核心区的房价,这些一二线是不是还要涨?
    188
    作者
    货币不超发,就很难涨了
  • 163
    看你文章的估计看宫廷剧的不多
    179
    作者
    嗯,其实我也不看的.......
  • 46
    在地产商死之前,包括城投在内的“各种投“早死的笔直了,现在到了债多了也该愁的时候。
    167
    作者
    城投现在是允许破产的......赶紧跑路......
  • 61
    我的思考,历史不是简单重复,这次稳一二线,却悄无声息放开了集体用地盖房子的口子,那么等于极大增加了供给,变相把租房子受益压低,加上房产税使持有成本增加,中产靠房子实现财务自由变得更加不可能,只有不停的奋斗…难道这就是初心?
    152
    作者
    集体用地主要是用来给体系内开后门把?
  • 45
    ZF保一二线城市中心城区的房价不跌但也不会猛涨了吧?稳字当头,缓慢微涨?
    151
    作者
    猛涨的话,市领导的官帽子,不想戴了么?
  • 35
    听明公的六月开始考虑减仓 九月中减了一半但将信将疑 央妈放水以后还准备嘲讽你一波结果十一后礼拜一赤果果割了一半肉 现在啥也不想了 感觉会有一点气色清仓凑首付 坐标二线城市在买一套房
    133
    作者
    刚需买房,非刚需没必要
  • 126
    今天看到一个段子,某开发商降价售楼,广告效果不佳,于是雇人把自己的售楼处砸了,楼盘快速售罄。 看了近来明公的经济系列,感觉满屏看上去都是“寡头”两个字。除了成为明公所说的未来的优质财源,另一个角度看,只有形成了产业的航空母舰,在国际市场上才有更大的话语权。
  • 67
    创业何其艰难,收购低价资产(捡尸体)真的可以少奋斗好多年。
    124
    作者
    按照那个周天王说的,人生就是一场康波.....
  • 122
    万科就是阳谋,把其他地产商特别是中小地产商往死里逼。退房的钱据说差不多一个亿吧,对万科完全没压力,自损一百杀敌全灭。从商业竞争角度上讲没毛病,有权涨价有权降价,自然有权主动退款。当初抢先喊出“白银时代”,14-17年备战备荒,被对手超越,被媒体嘲讽,现在终于到了反攻倒算的时刻了。魑魅魍魉群魔乱舞的时代结束了,“吃了我的给我吐出来”。“眼看他们起高楼,眼看他们宴宾客,手动他们楼塌了、挂球了”。这也算是地产行业的供给侧改革。
  • 54
    突然想到明公经常提到的长江经济带,我看了一下《长江经济带规划》,上海,武汉,重庆是钦定的意思吗?
    121
    作者
    当然是啊,这都是重要节点
  • 110
    明公,请你关注一下广东中山,中山市国土资源局挂拍的的土地!!!!!!预售已经取消啦!
    92
    作者
  • 56
    明公请教,一个小二线城市的中产听你建议腾出400-500万现金,下一步该怎么办?不能放余额宝吧?
    107
    作者
    我现在是买国有大行理财.......短期内还看不到什么机会
  • 45
    有意思的是,过去两轮周期中,房地产股票总是先于房价涨,也先于房价跌。
    104
    作者
    股票本身就有预期的作用在其中,算是一种期货
  • 36
    看看万科发的公告,发债4%都不到,享受的是国企待遇。他不独得恩宠,那些10%以上成本的比比皆是,半分雨露都分不到。
    100
    作者
    第一个喊出来活下去,就是争宠的行为啊~~~~
  • 92
    追亡逐北最关键的核心是养马,打造比匈奴更强悍的骑兵体系,放在今天也就是科技,通过外贸交易买马根本凑不齐马的,而是变革内部的军事思想体系。汉武帝培养年轻的羽林军,去一线上战场打仗,那些老一代商人,企业家,资本家,大佬指望不上的,今天应该培养自己的科技创新创业大军,但是房地产也极度推高了创业成本,想创业只有依靠资本,地方政府都是起反作用。目前创投市场已经项目方市场,好项目太稀少,我想国家应该在一二线城市都划出一个镇大小区域进行中央直辖,专门培养扶持优质科技创新的创业公司,各方面超级低成本,全方位的优惠政策,安心搞研发,生生不息。老一代只有华为的任正非,相当于李广。
  • 84
    死道友,不死贫道!
  • 78
    总之一句话,未来跟党走,金山有。不懂就看十九大,做自备粮的人民军。
  • 74
    明公关注一下宿迁的增减挂钩和集中居住吧,强行把老百姓往城里赶,不就是为了房子。宿迁作为最富的省里最穷的城市,一直被领导人做各种试点,苦了一个月收入三四千的百姓
  • 70
    现在的年轻人写的句子几乎都是“的”“得”不分,是拼音打字问题还是真不会用?明公也不例外,你的公号影响大,不能把大家带偏喽。
  • 68
    当政府发现了铸币的秘密,偷工减料便成了拿手绝活;当他们知道了纸币的好处,印钞机便日日赶工。历史的进程无人可挡,财产的增减切肤之感,波峰波谷交替而行,今日之甘饴,他日之砒霜。
  • 32
    房地产体量太大,按文章思路靠几个寡头是兜不住的,最后又要回到起点,资产价格是我国三大风险压力之一。
    65
    作者
    这段我犹豫了一下没写,越是风险大,越是应该控制在少数几个寡头手中,以防止出现问题,便于协调
  • 60
    房地产未来也会和烟草一样,成为国家扶持下的少数巨头们的天地,为国家提供源源不断的海量税收。大概是这个意思吧
  • 60
    和其他行业去杠杆手法一样,最终大型央企收益,集中度越高越便于调控和收税,也能降低收税的成本。
  • 35
    厉害了,分析的太透彻了,细微处有联系
    51
    作者
    本来写个短篇,不过把今天发生的一些事情串起来,发现写多了.........
  • 50
    这是国家在整编这个房地产行业,以后都是禁军,藩军,听话的新min企,如恒大
  • 47
    大概看明白了:漫山遍野成千上万的开发商把这二十年房价上升带来的超额收益瓜分的太多!以后通过预售等等各种办法把游击队土八路赶走,只留下正规军!肥水不流外人田!
  • 45
    现在的房地产格局已经越来越明显了,房企top 20的市场占有率越来越高,以后的赢家,拍脑袋也知道肯定是中海,保利,万科,招商蛇口,绿地等几个有背景的大家伙。各个民资的开发商们,在多元化经营和去杠杆的道路上自求多福吧
  • 41
    取消预售会大幅降低银行风险(开发商前期抵押、加上消费者贷款购房,房地产80%的资产都是银行预付的,一旦出现坏账,后果很严重),考虑到银行坏账问题带来的风险,国家应该会选择现房销售,也是目前最好的办法
  • 31
    我记得明公说,新股不会停发,因为这是未来中国货币的基石和蓄水池。现在正是因为还没有成为压舱石,所以政府敢于让股市这样。那么未来。中国股市与房地产会不会是双轨制。协调发展成为蓄水池。股市产生货币。房地产提供税收。也许到那个时候,中国就会迎来美国的百年牛市。虽然现在做不到,但是敢想啊!
    39
    作者
    嗯,挺敢想的.....
  • 34
    黄四郎不就是一边喊着出钱剿匪,一边假扮麻匪跟张麻子斗法么只不过短期来看,历史的选择比剧本更现实而已。其实对于普通人一二线的购房,尤其是准备定居抚子的,一是“赌国运”,二也是“赌家运”毕竟,在6个钱包都空了之后,养老,疾病等诸多问题也就越发明显,再加上养老金亏空,导致80.90甚至00后肩上必然压力山大,这还不算孩子的各种开销及入学等问题。PS:猫表示现在万物皆可薛定谔
  • 27
    明公终于讲房地产了,这可是很多很多人关心的话题,攘外必先安内,房地产就是最大的“内”。最近房地产不行,房地产带动的那些周边行业,很多都有10-20%的下滑。比如建材、装饰、房地产服务业等相关行业,再继续下去,数据会很难看。
  • 25
    看到了地产集约化经营的信号

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作者: RESSRC

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