紫竹张先生 | 万科掀起价格战,并公开喊出活下去的口号

今天,万科火了,火的原因是它在秋季例会的墙上打满了标语,而这个标语居然是三个字活下去

看到占据整个屏幕的“活下去”,完全可以猜到它在今天的例会上会说些什么,核心主题已经都贴在墙上呢。而前几天万科董事会主席郁亮也曾公开表示:万科要做的第一件事就是进行战略检讨,以“活下去”为最终目标。

那么怎么来实现活下去的目标呢,万科也给出了明确的定义,那就是完成2018年回款6300亿的目标。郁亮表示,这个目标是所有业务的起点、基础和保障。“如果6300亿回款目标没有达成,所有的业务都可以停,因为这说明企业没有任何资格和能力做下去。”

什么叫回款,或者说回款6300亿是什么意思呢,就是说你拿出6300亿的现金,万科拿出6300亿的房子,大家交换交换,这个就叫回款6300亿

为了达成这个目标,万科率先在厦门掀起惊爆眼球的价格战,在9月26日,厦门的“首开万科白鹭郡”开始调整价格,推出106套,89-110平米的联排别墅,中间套一口价从原价500万直接降到278万,直接打出了5折甩卖的广告标语。

据业内人士进行测算,实际的降幅并没有半价那么夸张,因为这套别墅原本是报价50万的精装修,现在改成了毛坯,原本车位是赠送的,现在也要花钱买,实际折扣应该是36%左右,如果考虑到精装修本身是开发商自己弄,实际成本并没有50万,那么最终折扣可能会达到40%左右。

虽然实际是六折,没有五折,但是相比那些95折就喊大降价的开发商来说,这个降幅可以说是惊天动地了。不过这个楼盘降幅这么大,是因为这个楼盘本来报价就虚高,这个小区是2017年开盘的,当时报价是450万一套,2018年的时候宣布涨价到500万一套,现在直接砍价到278万。

掉价这么多,原本买房的业主会不会过来拉横幅闹事,如果真的有人买了,那真的会闹事,我从不高估中国购房业主的素质。为什么万科敢直接砍价这么多,很有可能这个别墅区从17年开始就一套都没有卖掉,所以不担心业主前来闹事,否则这促销第三天了,也没看到有业主来打砸售楼处。。。

那为什么2017年一套都没有卖掉,标价虚高2018年还敢涨价50万,很简单啊,越涨越有人买,不涨反而没人买了。你们可以看一看自己周边的开发商,是不是经常玩这个套路,每次只开盘几栋楼,然后每开盘一次都涨价一次。。。

在房地产上行周期,这么玩是没问题的,能大幅度促进销量,同时不至于一次出太多货,保证现金流就可以了,还能享受涨价的红利,但是在地产下行周期,这么玩就是和自己的资金链过不去了,所以万科直接来了一次六折大甩卖。

而实际上,万科喊出“活下去”的口号,并高调掀起价格战,其目的绝对不仅仅是活下去,理由很简单,越是觉得自己快活不下去的企业,越是要对外表现自己的强大,这样可以给予银行和投资者信心,不至于被抽贷给弄死。

万科如此高调的宣布自己要“活下去”,这哪里是活不下去的样子,这是在向所有中小房企宣战,明确告诉他们,你们快活不下去了,只有我能活下去

为什么这么说,因为万科从2014年开始,就看衰房地产,郁亮喊出地产已经进入白银时代的口号,准备了大量的现金打算收购破产的中小房企,准备了多少现金呢,账面上足足趴了627亿现金不动,外面还借着银行贷款,都让这些现金趴着待命。由此还引来了“野蛮人”宝能系的股权收购战,闹出了一系列风波。

2014年的时候,万科是行业第一,看衰地产准备大量现金过冬,但是碧桂园和恒大却大肆举债加杠杆。结果16年掀起一波地产大牛市,万科掉到了第三名,碧桂园和恒大弯道超车,但是万科依然坚定的降杠杆,2018年中报,万科储备的现金已经飙升到1598亿。

另外一个看衰中国地产的人,是李嘉诚,他从2013年就开始减仓中国地产,一直到2017年基本完成了清仓,而万科则一直在默默的储备子弹,万科的净负债率这几年始终保持在业内最低水平。可以说如果房价崩盘引发行业大佬连锁爆仓,万科应该是最后一个死的。

当然,国家绝对不会容许地产巨头全部死掉,如果死成了那个地步,整个经济都会崩掉,国家只会允许中小房企在一定范围内破产,再多,就会启动救市政策,因为中国最大的地产获益者,很明显是靠土拍赚钱的政府。所以,无论从哪个角度看,万科都不会出事。

然而到了2018年,在地产行业一片风声鹤唳的时候,万科携1600亿现金,公然喊出“活下去”的口号,然后开始打折促销大肆回收现金,这不是真的活不下去了,而是磨刀霍霍向猪羊,一轮价格战逼死中小房企的资金链,然后趁机低价吃肉扩大市场占有率,让自己重新回到行业老大的地位才是其真实目的。

万科这么玩,有二手准备,第一个是房地产脱离政府掌控,彻底崩盘滑下无底深渊,那么万科真的在“活下去”,而他也肯定是生命力最强的那个。第二个是如果房地产在政府可控范围内深调一波,弄死一批高杠杆投机的房企,完成地产领域的去杠杆,那么万科就会是低位抄底的那个人。只有房地产明年直接再掀起一轮大牛市,万科才会失算,行业排名可能连第三都保不住了。

2014年的时候万科失算了,踏空一轮大牛市,但是2018年这一次,我觉得万科不会失算,趁机反超排名是做得到的,但是我并不认为地产价格会崩,可控范围内深调后反弹是大概率。

所以,万科这个“活下去”的标语,是高调亮给中小房企看的。而对于我们而言,最近二三年消停点,除了刚需房没办法,投资房可以稍微缓一缓,等形势清楚了再看,横盘阴跌是大概率。

其实对于如此高位的房价而言,只要能确认他不会暴涨,不管是横盘还是阴跌,暂时都没有参与的价值,我会一直等到货币政策再次放松的那一天。

持有房产越多的房企,最近几年越要考虑活下去的问题,他们都在回笼现金,那么你呢?


精选留言
  • 2013
    万科大会深度解读: 1、给员工看:要活下去,业绩你们给我死出来! 2、给客户看:我们已经底价甩卖了,快快来买! 3、给同行看:你们一定活不下去,快快卖给我吧! 4、给国家看:我们快活不下去了,快快松绑调控救我们! 5、给群众看:我们快活不下去了,快别骂我们了! 6、给银行看:如果我们活不下去.......你看着办!
  • 828
    佩服李嘉诚,前几年还有人说李嘉诚老了,也有犯错误糊涂的时候,现在看来真不是这样,老人家搞了一辈子商业,未雨绸缪和长远的眼光肯定是基础能力
  • 614
    500万变278万。。。房地产是有多暴利!!!
  • 490
    万科没失算,这招够狠,对同行来说已经是雪上加霜的局面,万科还给他们浇了盆凉水。
    520
    作者
    这是把中小房企架到火上烤
  • 375
    楼上邻居总是在问我买不买,买不买,上个月初把一套老房子卖了,我说你卖在高点了,然后又愁手机拿着现金不生钱,跑到外围又买了套大的,问我的时候我把先生20年压力线的文章发他都拉不住,我就不再说了。前两天跟我说 艹,买的房子降价了
  • 310
    还以为真的是地产寒冬呢,原来是狼外婆与小红帽的故事
  • 309
    政治正确 搞垮道友的节奏,广积粮,高筑墙,缓称王,寒冬过后的寡头--万科
  • 53
    紫大,我想不明白,为什么香港5 6十年代发展房地产,都有五六十年了,香港人口没有暴增,房子每年都在建,刚需的买的起的都买了,买不起的在也买不起了,为什么房价还那么任性,房子可以永远炒下去吗?内地的房地产都是搬照香港模式,是不是还有二三十年上涨。
    251
    作者
    谁说香港人口没有暴增啊,大陆一波又一波的人过去,这五六十年香港的人口翻了好几倍了。。。
  • 109
    今天看到这个新闻了,却没能想到这一点,不知张先生是如何培养这种逻辑思维的?求教求教!
    218
    作者
    书看多了,思维就来了。。。
  • 81
    按这个逻辑,手上拥有大批房子之前一直捂盘的中小型开发商,有没有机会在某些时段集体放盘降价,这样会严重冲击房地产市场吧?
    218
    作者
    他们肯定不愿意降价,但是有人会逼他们。。。不过大量集体降价放盘倒不至于,虽然万科很大,但是总的市场占有率是很可怜的,中国至今没有一家统治性的房企出现。
  • 199
    上两个月去看新盘,候选有两套,因感觉形势似乎不好所以迟迟未出手,然后取消预售消息出来后,中介马上来电一套说可以95折,另一套直接少二十万,还有的,5%首付都出来了。坐标:深圳
    198
    作者
    二个月,沧海桑田啊
  • 193
    在一次学习课上听到一名教授观点,16到17年这波地产牛市,政府给一二线城市购房者派发了千万级别红包,三四线城市购房者派发了百万级别红包,但是这房价增值部分得套现离场才能算是红包到手了啊,难道民众每天住在千万房子,挤地铁,吃泡菜也能体会到房价上涨带来的快感吗
  • 184
    万科:“死道友不死贫道”
  • 171
    张先生的公众号现在长期置顶,一有推送立马先睹为快,随时做好下一秒你所访问的内容不存在的心理准备。
  • 141
    先生冷静精辟!万科现金流等待这么久,这次应该是一个大的布局。以前拿地一直是万科的劣势跟其身份不匹配,这次看来是准备接血了,让我们耐心等待,出手值得住的房子。
  • 132
    最近不少城市业主因为开发商降价打横幅了。跟紫大预测的一样,当房价疯狂上涨时看不见买不起房子的人打横幅嫌房价高,但房价刚一下跌,就有人出来拉横幅了~
  • 127
    我在努力还房贷,什么现金流跟我没关系,因为不敢不还房贷啊
  • 125
    根据我一个行长朋友跟我说,各个中小地产商在银行已经拿不到贷款了。融创也推出商票结款,变相向乙方贷款,看来资金已经紧到一定的程度了。只是看央妈什么时候开闸放水而已。
  • 115
    我就在想为什么要这么高调,看完紫大分析豁然开朗,不要看他做(说)了什么,要看他的真实目的
  • 107
    现在青岛就是在大量放盘融创全部项目一起开。各个区大量期房上市,就跟捅了马蜂窝似的一个接一个。好多同时开以前限价的现在开了都卖不完。

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作者: RESSRC

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