顾子明 | 房地产税来临前,个人房产的操盘指南

三四线无论是谁,都尽可能逃顶;一二线买新房的刚需,抓地产商低价抛的机会,该买就买,没必要等;而拥有多套住宅者,赶在房地产税来临之前,该抛赶紧抛。

前几天,我写了一篇《住建部房价问责机制落地,房地产将迎来巨变!》,很多朋友留言,看了这么多年我的文章,终于有一篇能彻底看懂了。不过,也有更多的读者针对其中的细节,提出了更多的问题,因此今天写一篇,详细解读一下房价走势的逻辑与具体的操作方式。

最近十年来,中国房价的快速上涨,有内外两个原因,表象是08年大规模基建与货币超发放水,而根源却是99年的高校扩招与WTO谈判完成。

99年之后,一方面大量受教育人口涌入城市劳动力市场,另一方面加入全球化分工则带来了生产力的大幅提升。因此,人力与效率的双提升,带来了生产力喷涌和财富的累积,为十年之后房价上涨提供了真正的源动力。

而08年的放水,则是在这个源动力之上,加了一个超级杠杆,使房价加速上涨得以实现。

只不过,08年之后,我们习惯了用放水加杠杆的方式来解决经济问题,使得中国的房价迅猛增长,大幅透支了99年的源动力。

在三轮放水的加杠杆之下,如今把中国的房子都卖了,应该能撬动整个地球了…..

而伴随着我们不断加杠杆,一方面,我们的教育与科技的进步逐步减慢,另一方面,随着全球化的开倒车和贸易战,我们全球分工与战略机遇期也面临极大的挑战。

这两者意味着我们房价上涨的源动力——国民生产力越来越难以支撑高房价,而如今,随着金融“降杠杆”和“L型经济”的确定,中国的房地产市场,在泡沫危机和全球动荡的倒逼之下,也必然将面对一轮根本性的改革。

因此,过去十年累积下的经验公式和成功案例,很多都可能失灵。

我们国家是“有中国特色的社会主义市场经济”,因此要理解中国的房地产的定位与改革,就一定要从中国政策的转向看起。

四万亿的大放水已经成为历史,随着90年代的改革新锐们,如今先后登上了中国经济的舞台,中国未来的改革,大概率会重走90年代那次“有中国特色的凯恩斯主义”之路。

而20年多前,在朱总的带领下,我们对冲经济危机的基本逻辑是:大幅提升政府财政汲取能力,通过积极的财政政策,推动有效基建和技术升级,通过全要素生产力提升的增量,慢慢对冲各类资产泡沫。

通过这个途径,既能避免经济硬着陆带来的产业破坏,又能避免资产大幅缩水引发的社会骚动。因此,对于国家来说,这是一个很好的解决方案。

在这个逻辑之下,中央就需要通过做增量来对冲存量,通过经济发展和通胀来消耗掉过去累积的泡沫但是,为了促进经济发展,地方政府要投资基建、科技、教育,还得给企业减税和补贴,这使得原本就捉襟见肘的地方财政,必然更加难以腾挪。

因此,这也意味着,就像90年代地方政府向“旧动能”的农村摊牌农业税一样,如今房地产税这个地方政府未来最大的税源,必然要开征了

否则,没有良好基础设施投入,新动能的产业和人才,都会用腿来投票,向更好的营商环境、教育与就业的城市转移,使得新动能的当地经济良性发展。

而留下来的旧动能与夕阳产业,最后都会成为地方政府的负担。因此,房地产税对于地方政府来说,这也算得上是一种倒逼改革。

好了,政策的逻辑出来了,我们再来看政策对房价的影响。

首先可以明确的是,随着新一轮透支模式的财政上马,要对冲目前的经济下行,其必然将倒向基建。这对于房地产是非常大的利好,势必以远期预期的方式,反馈到近期的房价当中。

所以,能够很轻松理解,为什么伴随着“积极的财政政策更加积极”的同时,中央对于房价的上涨,从“控制过快上涨”,直接改成了“坚决遏制上涨”

背后的逻辑很简单,越是调控,意味着房价越要上涨,调控越激烈,也就意味着跳涨的动力越激烈

这里呢,我要说一个概念,就是国家绝对不会主动去戳房地产泡沫,这个幻想绝不能抱有。同样,反过来说,中央坚决遏制房价上涨,并非是“大庇天下寒士尽欢颜”,而是为了防止“爬得越高,摔得越重”。

从物理学的角度,把房价换成人,5米的地方摔下来两次,和10米的地方摔下来,遭受的伤害不是同一个量级。5米摔下来还算是软着陆,10米摔下来就得进ICU了。(物理公式我就不列了)

因此,在财政强刺激和房地产税都必须执行的大背景之下,中央要出台政策,防止两者对房地产价格趋势的叠加,引发剧烈的共振

这里,正好用物理学的正弦波来解释,随着未来基建与房地产税的征收,房价的走势,应该是这个样子的:

对照这个正弦曲线,政府本轮遏制房价的原因,用物理学的话说,就是把正弦波的振幅压缩,用经济学的话说,就是熨平周期震荡。为的,就是避免财政刺激吧房价拉高之后,房产税征收导致的暴跌,把中国经济砸进ICU里面。

而只要我们的经济不硬着陆,随着良性的通货膨胀,随着之前基建完善城市配套,通过教育、营商环境的提升,在劳动力涌入和生产效率的提升的双背景之下,房价最终还是要再次拥有止跌并上涨的源动力。

而这个曲线并不适用于全国,经济学上的“二八法则”必然会发生,随着人才和资金向配套更好的一二线城市涌入,届时,一二线城市能够收得上足够的房地产税,也将能提供更优质的教育、医疗、企业税收减免、基建等一系列的优质服务,最终会反作用于房价。

而随着高端人才和资本的逃离,去杠杆和去泡沫的痛苦,如果出现,也是优先由“旧动能”为代表的三线以下城市来承担。

因此,长线来看,各个城市房价的走势,最终还是取决于是否有大量高素质的劳动力涌入,以及是否符合国家对于“新动能”产业升级的定位。

具体的操作模式,在国际国内环境没有巨大变化的情况下:

如果你有几十套以上的房产,自然是现在就要开始抛,否则如个人所得税般,逐级递增的房地产税能收得你想哭。同样,过大的资产包决定了,你不可能指望每一套房产都能抛在高点,李超人也是抛了六七年才跑干净。

而如果你只有十套以内的房产,可以慢慢在未来两年赶在房产税推出之前,保留少量一二线的中心城区房屋,尤其是优质学区房,将其他的房产在高点出货。在市场价格隐形上涨的大背景之下,卖方拥有较强的议价空间,否则等到征收税的时候,即使折价出售,短期内也较难变现。

而刚需或改善的用户,则是趁着限售限购,以合适的利率折扣,抓紧时间利用杠杆买套在政策压制下,价格倒挂的新房。优先购买一二线城市,这里未来将提供更优质的服务与工作机遇。

至于一线城市集群外的三四线城市,除了自住的,多余的房产趁着一波行情上扬,一股脑清掉,则是最佳的选择。

最后,最有保值增值价值的城市,从新动能产业角度考虑,80%都在长江经济带上。

精选留言
  • 139
    大号啥情况。
    567
    作者
    永封
  • 130
    心疼我plus号几十篇留言…
    241
    作者
    嗯,plus上面最有价值的,是瓜爷们一年来的精彩留言……
  • 223
    对于大号的遭遇,我们都表示诚挚的慰问,以及深深的哀悼。 也希望明哥不要受此影响,以后尽量不踩线。好好写文码字,天天两学一做。 90后小粉丝照例看文章,点广告,写评论。
  • 57
    昨天的文挺正能量的呀,怎么永封了……
    176
    作者
    plus三篇文章,是一个系列,是对我们目前面临的问题的破局…..没想到写完就跪了……总觉得不吉利……
  • 169
    请注意!“韭菜”是国有资产!
  • 162
    弯道超车没超成,直接翻车了
  • 20
    永封是不是可以把那个取关只留这个和备用?
    130
    作者
    那个取关后,你就无法找到标题,有标题,实际上都能找到之前的文章…..
  • 13
    不要再分析了,房产税出不来的,雷声大雨点小。
    105
    作者
    房地产税如果不出,坐等财政崩溃,企业被税收压垮,我们一起完蛋
  • 14
    有个问题咨询下,虽然全国不动产联网,但买的较早的房产如果不是自愿换成不动产证的,很难对这部分进行全国联网征税的?征房产税如何做到公平公开呢?
    71
    作者
    只有死亡和税收是逃避不了的,除非你房子就握在手里不卖,否则,等你交易的时候,税款都得补上的…..
  • 70
    昨天把明公的贸易战推演过程又捋了一遍,截图了好几张,发现好多信息都在评论里,封了的话文章可能还可以搜到,最可惜的是精彩的评论与答复找不到了
  • 25
    感觉明公对房价的推演格外斩钉截铁。越是这么激进越是看的人心潮澎湃。坐等这两年时间验证明公推论。
    58
    作者
    这篇文章是推演了未来十年的房价走势
  • 48
    人类历史上用来平滑经济周期的所有努力在短期来看都很有效,但长期来看都失败了。所以奥地利学派认为宏观调控没啥卵用。 凯恩斯当年从苏联的经济学受到启发,学了宏观调控。这有点类似于个人努力和历史进城的辩驳。
  • 37
    杠杆 胡思 阿基米德说 给我一个支点 我能撬动整个地球 炒房大v说 给我一根杠杆 我能撬动摩天大楼 我跑到健身店买杠杆 销售见我削瘦 建议我买哑铃健身 我使出吃奶的力气举了三次 一次都没有举过头顶
  • 32
    划重点:1.大搞基建,长期利好地产,同时避免房产税的退出,拉高后高位抛,目前来看A股市场上很多操作都是高位抛,但是资产出货和股票脱手还有很大区别2.长期作用还是要换挡提速,这个目标是不会变,短期内政策不会放松,可用操作已经不多了3.如果真如明公指示,80%集中长江经济带,这个圈就划得很明确了,怪不得山西太原8宗全流拍,成都这次紧跟政策响应(成都的存量很吓人,交易量下降很快,基本是向着冻产走向)另外,西安出现拿地凶猛,很多预计本轮报复性补涨之后,没有产业支撑,仅靠喊口号,后期会步入尴尬之地。请明公点评。
  • 31
    希望明公尽快恢复文章到pro里
  • 23
    心疼政事堂plus两秒;大概昨天你暴露我们要出卖盟友波斯;触动了相关人士; 说到凯恩斯主义;从90年代后期开始这么多年来一直凯恩斯主义;其实大政府已经足够足够大了,如果还要继续强化大政府,如何给小居民留下一点生存空间呢,所谓的信托,私募,股市,P2P,小额贷款;房子;每个阶级都有对应的坑;没有小民的空间,大政府能成功?华为员工也为那点住房公积金夜不能寐,我相信很多没有看你文章或者没时间看你文章的科技公司的员工投资了很多三四线城市的房子;等那些不是优质资产,除了还房贷,甚至补充资本金外,还要缴纳房产税;这等人就像现在的P2P难民一样,哪还有心思去研发,做好产品;这条路能通就真是神了;看看您认可的许小年的回荡的钟摆;如果财政政策和货币政策双双失效了,留下的可能是比首收割更惨的SH动荡
  • 21
    未来我感觉有点悲观,90年末的改革,把个人杠杆加上,促进了当下繁荣,就像给一个人一张信用卡,刷新还旧,直到进入世贸和互联网革命,获得了飞速发展还清了信用卡。这个毋庸置疑,试问00年左右,再乐观的人也不能预测今天汽车满地跑。可是如今找不到新手段,信用卡又刷的有点多,有点乐观不起来,更关键是,经过过去二十年,人们预期提高了,这就难办
  • 19
    又要换这个号置顶了哈
  • 17
    信心比黄金更重要,好的社会预期和上升趋势才是政府引导的关键吧。

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作者: RESSRC

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