政事堂 | 棚改货币化中止了,房价何去何从?

就像操刀这一轮改革的那位权威人士说的,只有危机到了最严重的的时刻,才能够倒逼改革。

针对于棚改货币化的终结,首先,我们要明白,这并不是今年六月份才匆忙定下来的政策,实际上从去年六月份开始,曾经国务院吹风会经常释放的货币化棚改加速的声音,就已经停止了。直到一年之后,国开行才从地方收回审批的权限,这意味着整个货币化棚改政策的终止,并不仅仅是一个问题,而是一个系统性的问题。

而且,我们可以对比一下,在货币化棚改迅速崛起的2016年的背景,是15年底的中央经济工作会议上点明了“继续推进棚改货币化安置,努力提高安置比例”,而2017年规模的迅速扩大的背景,则是2016年年底中央经济工作报告中指出“继续因地制宜推进货币化安置”。

在这两年“棚改货币化大跃进”的背景之下,2017年3月的两会部长通道上,时任住建部长表示“继续推进三四线城市棚户区改造的货币化安置,继续提高比例,加快进度”。在5月26日的国务院政策吹风会上,住建部副部长陆克华不断的反复提到,“还要进一步提高货币化安置比例”。

但是,在十九大结束之后迅速被踩了刹车,2017年底的中央经济工作会议上,不仅棚改货币化一字未提,连棚改都一字未提。所以我们要明白,2018年还继续推动棚改货币化的性质是什么呢?开个玩笑,算是“十九大之后仍不收手”了。

所以,货币化棚改走到历史终点的背后,实际上是国家战略意志的转型。

其次,我们看货币化棚改的背后的根本逻辑。

货币化棚改他原始驱动的诉求,是解决自08年四万亿以来,三四线城市形成的房地产巨大的产能过剩,通过国开行等政策性银行,向地方政府发放优惠贷款进行一轮定向放水,来填补当年产能过剩了造成的窟窿。

说白了,就是用地方政府未来的财政收入,来补过去造成的窟窿。

其结果呢?就是为了填补一个窟窿而不得不造一个更大的窟窿。当年“四万亿”的时候,棚改规模不过才4000亿,而截至2018年5月,棚改资金的主要来源方PSL余额达到了3.12万亿元,翻了八倍,这货币化棚改就像上了毒瘾一样,不断需要加大量的刺激。

而这个思路,和地方政府规模庞大的地方债一样,都是通过不停的借新还旧,避免地雷在自己任期上爆炸,结果导致问题越来越大。就像很多地方政府的财政收入已经无法覆盖地方债的利息,只能跟吸毒一样依赖于土地财政,棚改货币化的背后,也会导致国开行背负的债务越来越大,中央和地方政府不得不更大规模的货币化棚改。

因此,货币化棚改和高房价泡沫的关系,就是柴与火的关系,“抱薪救火 薪不尽火不灭”。所以,如果中央想要遏制住房价泡沫,那就必须要对货币化棚改踩刹车,而如此大规模的踩刹车之后,资金也势必会进行大规模的转向。

第三,从整体上来看,一个数万亿蓄水池的一刀切,意味着在今年下半年开始,针对于三四线城市超发货币会迅速收紧,随着慢慢发酵,会诱发房地产价格的下滑与经济的下行。

因此反向来看,为了维护住系统性风险的底线,中央势必会在其他领域释放定向流动性,本次针对小微企业的定向降准,就是一个开始。还会有更多的定向放水,来取代过去货币化棚改带来的货币投放。

好了,解释完了宏观政策,接下来就解读一下政策引发的房价走势。

如果排除超短线炒房的因素,从长期来看,三四线城市也分为两大类,一类是超大城市周围的小城市,一类是距离超大城市较远的小城市。

而这两者的未来的发展,从去年年底的中央经济工作会议上的两句话中,能看出来,”特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展“。”要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化,促进农民工市民化

也就是说,未来三四线城市之中,靠近超大城市的,将成为超大城市的城市群的组成部分,而距离超大城市较远的地方,将吸纳周围的农村进城人口,成为新型城镇化的城市中心。

而大家算一算未来涌入人口的消费力,自然也就明白了未来房价的走势。毕竟新型城市化的房价过高,必然阻断了中央更高级别任务,让农民工进城城市化的进程。所以,未来三四线城市的两极分化也会越来越严重,逐步形成“双轨制”

至于网上还有很多人随着货币化棚改被“一刀切”之后,开始大幅唱衰中国的房市,其实,这个就完全跟中央的意志南辕北辙了。

房地产产业是一个国家最容易向民众征收的变相税种,也是目前锁死超发货币的最佳方式,更不要说在中美贸易对抗过程中,主动刺穿房地产泡沫,几乎就是要重走90年代日本崩盘的老路。

因此,中央的房地产思路,大方向是稳定房价,防止泡沫过快增长,而不是刺破泡沫。毕竟,以后还要收房产税呢。

所以,越是一二线经济强市,越是经济中心,越是大开发商搞的优质社区,房价就越安全,就像股市一样,在经济危机面前,越是大盘股的表现越好,而且也只有大盘股能变现。小城市就像小盘股一样,稍微多抛一些,就能给砸跌停了。

但是,针对于这些吸纳资金能力强的一二线城市,为了避免泡沫化,中央一方面会通过行政手段对地方政府进行压制,逼着地方政府通过各类行政手段锁死房价。另一方面则是通过间接打破刚兑,从市场上打破老百姓认为买房必涨的幻想。

其实,这种打破幻想的思路,都是一脉相承能够寻到踪迹的,政事堂去年预言今年六月P2P金融会被引爆,结果到了六月,四大高返平台全部雷爆。说起来,真的那么巧,几家的资金流在这个时间点就断裂了?恐怕不尽然吧。

就像这两年北京周边房价的暴跌,最终遏制了北京的房价一样,未来全国某些房价增长速度过快的三四线城市中,恐怕有几个将在今年年底被“定向引爆”,在极端的时间之内把房价打回原形。

在今年的主动去杠杆之下,信用债频频违约,社会融资数据腰斩。针对于一二线城市的中心区的房价,中央和地方都是会护盘的,毕竟还要防止系统性的风险。但是,对于部分举债过多三四线城市地方政府来说,本轮货币化棚改的终止,可能就是压垮骆驼的最后一根稻草。

就像操刀这一轮改革的那位权威人士说的,只有危机到了最严重的的时刻,才能够倒逼改革。

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作者: RESSRC

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